JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/05687 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XUHL
N° de MINUTE : 25/00033

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] – [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet CABINET AGS SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [F] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 87

Monsieur [U] [H]
né le 13 Octobre 1989 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Vincent PERRAUT de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 87

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] sont propriétaires des lots 22 et 32 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de leur arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-débouter Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] de l’ensemble de leurs demandes
-condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] à lui payer la somme de 514 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
-ordonner la capitalisation des intérêts
-condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] à lui payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
-rappeler l’exécution provisoire de droit.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 mai 2024, Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] sollicitent du tribunal de :
-débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Vincent PERRAUT.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 42 euros,

-frais intitulés « honoraire heures ouvrables » d’un montant de 330 euros
-frais de « dossier procédure » d’un montant de 132 euros,
Soit un montant total de 514 euros.

Répondant aux moyens soulevés par les défendeurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces derniers ne lui ont pas notifié leur nouvelle adresse dans les formes prévues à l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

Se prévalant de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] font valoir qu’ils n’ont jamais reçu les appels de charges qui leur étaient destinés car le syndic avait enregistré, au moment de la mutation des lots en 2020, leur ancienne adresse en lieu et place de la nouvelle. Ils indiquent s’être acquittés des charges qui leur étaient réclamées dès la réception de l’assignation, déduction faite des frais. Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires n’ignorait pas cette nouvelle adresse puisque c’est à celle-ci qu’ils ont été assignés.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

L’article 65 du décret du 17 mars 1967 prévoit que chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.
Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

L’article 6 du décret précité dispose que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, la notification de transfert prévue à l’article 6 du décret du 17 mars 1967 n’équivaut pas à la notification d’adresse prévue à l’article 65 du même décret, un propriétaire pouvant disposer d’une adresse postale distincte de l’adresse de ses lots. Au demeurant dans le cas présent ladite notification mentionne une adresse [Adresse 8] à [Localité 6], adresse à laquelle le syndicat des copropriétaires pouvait donc valablement envoyer les appels de charges.

Ce moyen sera donc écarté.

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Il sera également débouté de sa demande de capitalisation, sans objet du fait de l’absence de demande principale en paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H], en ne s’inquiétant pas de l’absence de réception de tout appel de charges, et en ne cherchant pas à communiquer leur véritable adresse au syndicat des copropriétaires, ont fait preuve de mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Ils seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Faute pour Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] de caractériser une faute de la part de syndicat des copropriétaires, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

Le tribunal,

-Condamne in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4] (93) la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 4] (93) de sa demande de capitalisation des intérêts,

-Déboute Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] de leur demande de dommages et intérêts,

-Condamne in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] aux dépens de l’instance,

-Condamne in solidum Madame [F] [H] et Monsieur [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 7] (93) la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 06 Janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

Madame HAFFOU Madame CORON