TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

GRAND PARIS SUD EST AVENIR, établissement public territorial SIVOM identifié sous le n° mmatriculé à SIREN 200 058 006, dont le siège social est sis 14 rue Edouard Le Corbusier – 94000 CRETEIL

représenté par Me Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

DEFENDERESSE

S.A.S.U. HKM, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 829 810 332, dont le siège social est sis Centre commercial du Palais 13 allée Parmentier – 94000 CRETEIL

représentée par Me Djilloud OUARTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0611

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

Par acte du 24 mai 2017, l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR a donné à bail commercial à la société CREPE’S des locaux situés 13 allée Parmentier, centre commercial les Galeries du Palais, à CRETEIL (94000), moyennant un loyer annuel de 11 340,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 1er décembre 2021, la société CREPE’S a cédé ses actions à Monsieur [E] [M], gérant de la S.A.S.U. HKM.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023 à la S.A.S.U. HKM pour une somme de 22 093,38 € au titre de l’arriéré locatif au 7 novembre 2023.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR a fait assigner la S.A.S.U. HKM devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 13 janvier 2024,
– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. HKM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et dire que le président du tribunal judiciaire de Créteil, statuant en référé pourra liquider l’astreinte qui aura été fixée,
– dire que le sort des meubles et autre objets mobiliers trouvés dans les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la S.A.S.U. HKM à payer à l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR la somme provisionnelle de 36 214,74 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2024 [DETAIL ARRIERE DDR] avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner la S.A.S.U. HKM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter du 13 janvier 2024 et jusqu’à la libération des locaux,
A titre subsidiaire,
– dire qu’à défaut de respect par la S.A.S.U. HKM de délais de paiement qui pourraient lui être accordée ou l’absence de règlement des loyers et charges à leur échéance contractuelle, la clause résolutoire insérée au bail commercial des 19 et 24 mai 2017 sera alors définitivement acquise, et l’expulsion des lieux pourra être immédiatement poursuivie ;
En tout état de cause,
– condamner la S.A.S.U. HKM au paiement d’une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 novembre 2024, l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 19 221,94 € et s’est opposé à tout délai de paiement.

Vu les conclusions développées à l’audience par la S.A.S.U. HKM aux termes desquelles :
– elle reconnaît la créance de 19 221,94 € et dépose au conseil de l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR un chèque de banque de 10 000,00 euros,
– elle demande un délai de paiement de 12 mois,
– elle demande au tribunal de :
– statuer ce que de droit sur les dépenses,
– dire n’y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 22 093,38 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 janvier 2024.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’obligation de la S.A.S.U. HKM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 26 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de
9 221,94 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. HKM.

La S.A.S.U. HKM bénéficiera, au regard des paiements partiels intervenus depuis le commandement de payer et à la barre du tribunal, d’un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision pour apurer cette dette.

Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit.

Dans cette hypothèse, premièrement, la S.A.S.U. HKM sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR pourra procéder à l’expulsion de la S.A.S.U. HKM et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. E, revanche, il n’y a pas lieu d’accorder d’astreinte.

Deuxièmement, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Troisièmement, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.
Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.S.U. HKM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Quatrièmement, en cas de retard d’un terme, les sommes dues produiront intérêts au taux légal depuis la date de la déchéance. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant la date de la déchéance.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.S.U. HKM, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. HKM ne permet d’écarter la demande de l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 janvier 2024, mais en SUSPENDONS les effets,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. HKM à payer à l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR la somme de 9 221,94 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 26 novembre 2024, en deniers ou quittances, sous 12 mois à compter de la signification de la présente décision,

En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu :

DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. HKM et de tout occupant de son chef des lieux situés 13 allée Parmentier, centre commercial les Galeries du Palais, à CRETEIL (94000) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. HKM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. HKM à la payer,

DISONS que les sommes dues produiront intérêts au taux légal depuis la date de la déchéance,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la date de la déchéance, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

En tout état de cause

CONDAMNONS la S.A.S.U. HKM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir,

CONDAMNONS la S.A.S.U. HKM à payer à l’établissement public GRAND PARIS SUD EST AVENIR la somme de 1 000,00 € au titre des dépens et des frais visés par l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 7 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS