TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PRIVILEGE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 432 938 439, dont le siège social est sis 3 avenue Hoche – 75008 PARIS

représentée par Me Michèle DOURDET-THIBAULT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D0108

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SELECTIMPACT, immatriculée au RCSd’ORLEANS sous le n° 902 521 186, dont le siège social est sis Hameau de Sainte Anne – Lieudit L’Etang du Petit Chapitre – 45320 COURTENAY

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

Par acte du 1er avril 2022, la S.C.I. PRIVILEGE a conclu une convention d’occupation précaire avec la S.A.S.U. SELECTIMPACT, des locaux situés 1 rue des Alouettes à THIAIS (94320), moyennant une redevance d’occupation mensuelle de 1 500,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des redevances sont demeurées impayées.

La S.C.I. PRIVILEGE a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024 à la S.A.S.U. SELECTIMPACT pour une somme de 2 978,61 € au titre de l’arriéré au 3 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la S.C.I. PRIVILEGE a fait assigner la S.A.S.U. SELECTIMPACT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention,
– ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. SELECTIMPACT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de designer ou au choix de la S.C.I. PRIVILEGE,
– condamner à titre provisionnel la S.A.S.U. SELECTIMPACT au paiement des causes du commandement de payer
– condamner la S.A.S.U. SELECTIMPACT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance, soit 1500,00 euros hors taxe par mois, à compter du 25 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
– condamner la S.A.S.U. SELECTIMPACT à payer à la S.C.I. PRIVILEGE la somme provisionnelle de 6 578,61 € au titre des redevances d’occupation impayées au 1er août 2024, termes d’août 2024 inclus,
– condamner la S.A.S.U. SELECTIMPACT au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer et du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 novembre 2024, la S.C.I. PRIVILEGE, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus et actualisé la dette à la somme de 2978,61 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S.U. SELECTIMPACT n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’une convention d’occupation précaire.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à une convention d’occupation précaire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au créancier la faculté de résilier de plein droit la convention, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, l’article 14 de la convention prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement de la redevance, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours le créancier pourra résilier la convention d’occupation précaire de plein droit.

Le 25 juin 2024 un commandement de payer les redevances est signifié à la S.A.S.U. SELECTIMPACT, il précise qu’à défaut de paiement dans un délai de trente jours la S.C.I. PRIVILEGE pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée à la convention.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. PRIVILEGE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un occupant ne respectant pas les clauses de la convention alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 2 978,61 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans les trente jours de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et la convention d’occupation précaire se trouve résiliée de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 25 juillet 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S.U. SELECTIMPACT et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation de la convention par l’effet de la clause résolutoire l’occupant n’est plus débiteur de redevance d’occupation mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. SELECTIMPACT depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant des redevances contractuelles, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de la redevance impayée, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu des factures produites par la S.C.I. PRIVILEGE, l’obligation de la S.A.S.U. SELECTIMPACT au titre des redevances, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation émises le 20 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1 810,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S.U. SELECTIMPACT.

En effet, les sommes demandées au titre du précédent jugement et de sa signification ont été déduites, car elles font déjà l’objet d’un titre exécutoire.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S.U. SELECTIMPACT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S.U. SELECTIMPACT ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. PRIVILEGE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée à la convention à la date du 25 juillet 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U. SELECTIMPACT et de tout occupant de son chef des lieux situés 1 rue des Alouettes à THIAIS (94320) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U. SELECTIMPACT, à compter de la résiliation de la convention et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des redevances contractuelles, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S.U. SELECTIMPACT à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.S.U. SELECTIMPACT à payer à la S.C.I. PRIVILEGE la somme de 1 810,00 € au titre du solde des redevances, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 20 novembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SELECTIMPACT aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation et du commandement,

CONDAMNONS la S.A.S.U. SELECTIMPACT à payer à la S.C.I. PRIVILEGE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 7 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS