N° RG 23/02109 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKAH
du 07 Janvier 2025

N° de minute 25/

affaire : S.C.I. SANALO
c/ S.A.S. HOLY

Grosse délivrée

à Me Jean-louis FACCENDINI

Expédition délivrée

à Me Olivier isaac BENAMOU

le
L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SEPT JANVIER À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 23 Novembre 2023 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. SANALO
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. HOLY
[Adresse 1]
Restaurant [3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Olivier isaac BENAMOU, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 19 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la SCI SANALO a donné à bail commercial à la SAS HOLY des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 72 000 euros, payable par trimestre ( 1er janvier, avril, juillet et octobre), hors taxes, charges et impôts fonciers.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SCI SANALO a fait assigner la SAS HOLY devant le juge des référés aux fins de voir :
– Constater, à compter du 17 novembre 2023, la résiliation du bail commercial;
– Ordonner l’expulsion, avec le concours de la force publique, de la SAS HOLY du local à usage commercial;
– Condamner à titre provisionnel la SAS HOLY à lui payer la somme de 35 642 euros au titre du solde du loyer et des provisions sur charges et sur taxe foncière ;
– Condamner à titre provisionnel la SAS HOLY à lui verser à compter du mois de janvier 2024 inclus, jusqu’à la libération des lieux, la somme de 7559 euros par mois, représentant un tiers du montant du loyer trimestriel et des provisions trimestrielles sur charges et sur taxe foncière (21827 + 300 + 550 / 3 mois) ;
– Condamner la SAS HOLY à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SAS HOLY aux entiers dépens incluant les frais afférents au commandement de payer du 16 octobre 2023.

A l’audience du 14 mars 2024, la SCI SANALO a actualisé à la baisse ses demandes et a sollicité la condamnation de la SAS HOLY à lui payer la somme provisionnelle de 14 993 euros au titre du solde du loyer et des provisions sur charges et taxe foncière et a conclut au rejet des demandes de la défenderesse.

La SAS HOLY représentée par son conseil, a demandé de:
– lui donner acte de son paiement partiel des causes du commandement au jour de l’audience ;
– Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– Dire n’y avoir lieu à résiliation du bail commercial ;
– Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile et voir statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par une ordonnance du 31 mai 2024, le juge des référés a sursis à statuer jusqu’à la production d’un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fonds de commerce de la SAS HOLY ou, le cas échéant, le(s) dénonce(s) au(x) créancier(s) inscrit(s),par mise à disposition au greffe.

Le 12 septembre 2024, le conseil de la société SANALO a dressé un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce faisant apparaître l’absence de toute inscription sur le fonds de commerce et a sollicité la réinscription de l’affaire au rôle.

A l’audience du 19 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, la SCI SANALO représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières écritures:
– Ordonner l’expulsion, avec le concours de la force publique, de la SAS HOLY du local à usage commercial;
– Condamner à titre provisionnel la SAS HOLY à lui payer la somme de 52 124 euros au titre du solde du loyer et des provisions sur charges et sur taxe foncière objet du commandement visant la clause résolutoire du 12 juillet 2024 ;
– Condamner à titre provisionnel la SAS HOLY à lui verser à compter du mois d’octobre 2024 inclus, jusqu’à la libération des lieux, la somme de 8584 euros par mois, représentant un tiers du montant du loyer trimestriel et des provisions trimestrielles sur charges et sur taxe foncière
– le rejet des demandes de la société HOLY de suspension de la clause résolutoire et de délais
– Condamner la SAS HOLY à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la SAS HOLY aux entiers dépens incluant les frais du commandement de payer du 12 juillet 2024

Elle expose que la SAS HOLY est défaillante dans le paiement de son loyer et de ses charges, qu’elle lui a fait délivrer cinq commandements de payer visant la clause résolutoire, et que le dernier commandement délivré date du 12 juillet 2024 en faisant valoir qu’il est demeuré infructueux. Elle ajoute que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 13 août 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra être condamnée au paiement de l’arriéré locatif de 52 124,10 € qu’elle ne conteste pas ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que le non-paiement par la société HOLY de ses loyers et charges lui occasionne un préjudice extrêmement important tout en précisant qu’un des associés est âgé et que la quote-part du loyer lui revenant constitue sa principale source de revenus.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 6 septembre 2024.

La SAS HOLY représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures en reconnaissant être redevable à ce jour de la somme de 52 124 €.

Elle expose exercer une activité de restauration, avoir fait d’énormes travaux, avoir commencé à exploiter en juin 2022, que compte tenu des difficultés liées aux travaux de ravalement de façade, elle n’a pas pu exploiter sa terrasse pendant six mois, qu’elle a pu reprendre une exploitation normale à partir d’avril 2023, qu’elle a tenté d’apurer la situation avec le bailleur, qu’elle a effectué des règlements mais qu’elle a du mal à purger son arriéré. Elle indique être de bonne foi et vouloir sauver son bail commercial.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI SANALO verse aux débats, le contrat de bail commercial liant les parties, les cinq commandements de payer rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifiés et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges ou de non-exécution des obligations du contrat, un mois après un commandement resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de la SCI SANALO par acte de commissaire de justice le 12 juillet 2024, à la SAS HOLY, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 73 407.43 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, qui n’a élevé aucune contestation à ce titre.
En outre, il ressort du commandement du 12 juillet 2024, que la SCI SANALO a sollicité en outre la communication de la police d’assurance souscrite par cette dernière, qui ne lui a pas été adressée dans le délai imparti, conformément à l’article 11 du contrat de bail, la SAS HOLY produisant toutefois aux débats une copie de son attestation d’assurance portant sur la période du 10 avril 2024 au 9 avril 2025.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient dès lors de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024.

Sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte versé et des conclusions concordantes des parties, que la SAS HOLY demeure redevable de la somme de 52 124 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS HOLY sera condamnée au paiement de la somme de 52 124 euros arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, bien que la SAS HOLY sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire sans demander expressément des délais de paiement, force est de relever qu’elle est à ce jour redevable d’un important arriéré locatif, nonobstant les règlements effectués, que plusieurs commandements de payer lui ont été adressés tout au long de l’exécution du bail et qu’elle ne verse aucune pièce sur sa situation financière, notamment des éléments comptables, démontrant ses capacités de remboursement.

En conséquence, au vu du montant très élevé de l’arriéré dont elle est débitrice et en l’absence d’éléments établissant ses capacités financières à rembourser sa dette, tout en réglant son loyer et ses charges, ses demandes seront rejetées.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ayant été rejetée et occupation d’un local sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS HOLY, devenue occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

La SAS HOLY qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est en outre redevable à compter du 1er octobre 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 8584 euros représentant un tiers du loyer et des charges trimestriels à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

La SAS HOLY sera condamnée en conséquence à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à la SCI SANALO la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS HOLY qui succombe sera condamnée à son paiement ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial 18 novembre 2021 liant la SCI SANALO et la SAS HOLY portant sur les locaux à usage commercial située [Adresse 1] à [Localité 2] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial,

ORDONNONS à la SAS HOLY et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS HOLY et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SAS HOLY à payer à la SCI SANALO à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière due au mois de septembre 2024 inclus;

CONDAMNONS la SAS HOLY à payer à la SCI SANALO une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 8584 euros à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SAS HOLY à payer à la SCI SANALO la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SAS HOLY aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS