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N° RG 24/55448
RG 24/56765
– N° Portalis 352J-W-B7I-C5CCP

N°:

Assignation du :
24 et 29 Juillet 2024
27 Septembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 3+1 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier.
RG 24/55448

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PIERRE & GESTION
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0274

DEFENDERESSES

La société SAS CIG DEVELOPMENT
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par Me Laurent FREUDL, SELARL ESL, avocat au barreau de Strasbourg, 67000 STRASBOURG, avocat plaidant

La Société LA DONGGUAN SASU
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Audrey PICARD de l’AARPI LAWBACH, avocats au barreau de PARIS – #C1055

RG 24/56765

DEMANDERESSE

La société SAS CIG DEVELOPMENT
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Me Sofia FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #D1433, avocat postulant et par Me Laurent FREUDL, SELARL ESL, avocat au barreau de Strasbourg, [Adresse 3], avocat plaidant

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PIERRE & GESTION
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Jean-marie MOYSE de la SCP SCP MOYSE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0274

INTERVENANTE VOLONTAIRE

La Société LA DONGGUAN SASU
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Audrey PICARD de l’AARPI LAWBACH, avocats au barreau de PARIS – #C1055

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier

La société CIG DEVELOPMENT est propriétaire de lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 2].

Cet immeuble est régi par le statut des immeubles en copropriété.

Par acte en date du 4 mai 2023, la société CIG DEVELOPMENT a donné à bail commercial à la société LA DONGGUAN le local situé au sous-sol et RDC de l’immeuble, en vue de l’exploitation d’un restaurant. La société LA DONGGUAN a engagé des travaux d’aménagement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] s’est plaint des travaux réalisés, de leur conformité aux règles de l’art et d’éventuelles conséquences sur les parties communes de l’immeuble.

C’est dans ces conditions que par acte du 24 et 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la société CIG DEVELOPMENT et la société LA DONGGUAN aux fins d’ordonner l’interruption immédiate des travaux et une expertise judiciaire.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 24/55448, et a été plaidée, après un premier renvoi, à l’audience du 26 novembre 2024.

Concomitamment, la société LA DONGGUAN et la société CIG DEVELOPMENT se sont plaints d’importants désordres liés à des infiltrations et des dégâts des eaux dans le local commercial.

Des audits et devis ont été réalisés sous l’égide du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 25 avril 2024 a refusé le vote relatif à la réalisation des travaux de réfection de l’étanchéité du jardin suspendu présent dans l’immeuble, qui serait à l’origine des désordres.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 27 septembre 2024, la société CIG DEVELOPMENT a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir ordonner au syndicat de réaliser, sous astreinte, les travaux d’étanchéité.

Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 24/56765.

La société LA DONGGUAN est intervenue volontairement à cette procédure à l’audience du 25 novembre 2024.

Dans la procédure initiée par la société CIG DEVELOPMENT, à l’audience du 25 novembre 2024, la société maintient sa demande d’injonction de travaux sous astreinte, compte-tenu de l’urgence, et s’oppose à la demande de jonction des deux procédures formulée par le syndicat.
Elle demande également la condamnation du syndicat des copropriétaires aux frais irrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sollicite le rejet des prétentions et reconventionnellement la jonction des deux instances et la mise en œuvre urgente d’une expertise judiciaire.

La société LA DONGGUAN est intervenue volontairement pour soutenir les demandes présentées par la société CIG DEVELOPMENT, et demander la condamnation du syndicat à une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Dans la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à l’audience du 26 novembre 2024, présidée par le même magistrat, le syndicat demande :
– de joindre les deux procédures
– de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, portant notamment sur les désordres d’humidité et sur les travaux d’aménagement du restaurant.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] précise qu’il renonce à sa demande d’interruption des travaux, ces derniers étant terminés.

La société CIG DEVELOPMENT sollicite :
– le rejet de la demande de jonction des procédures et le rejet de la demande d’expertise
– subsidiairement si une expertise était ordonnée, que les problèmes d’humidité soient exclus de la mission de l’expert
– la condamnation du syndicat au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La société LA DONGGUAN sollicite le rejet de toutes les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], et la condamnation de ce dernier à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Les deux affaires ont été mises en délibéré au 7 janvier 2025, date de la présente ordonnance.

I – Sur la demande de jonction des procédures :

L’article 367 du code de procédure civile dispose que  » Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.  »

L’article 368 précise qu’il s’agit d’une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce compte-tenu de l’identité des parties, et de la multiplicité des désordres allégués sur le même immeuble, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 24/55448 et 24/56765, en rappelant que si les affaires ont été plaidées à deux dates différentes, elles l’ont été devant le même magistrat.

II – Sur la demande de travaux sous astreinte :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que  » dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.  »

En application de ce texte, la société CIG DEVELOPMENT, et son locataire, demandent qu’il soit fait obligation au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de faire réaliser les travaux d’étanchéité du jardin suspendu, tels qu’ils ont été définis par l’audit technique réalisé par l’architecte désigné par la copropriété en juin 2023, et qui ont fait l’objet de deux devis.

La société CIG DEVELOPMENT précise qu’il s’agit de travaux urgents, comme tels dispensés d’autorisation de l’assemblée générale.

Le syndicat s’oppose à cette demande au motif qu’il existe une contestation sérieuse alors que les causes exactes des infiltrations ne sont pas connues à ce jour, et qu’il n’y a pas une urgence telle puisque le restaurant est ouvert au public malgré les désordres.

Il ressort des débats et des pièces versées par les parties que des investigations techniques ont déjà été menées amiablement en amont de cette procédure.
L’étanchéité défaillante du jardin suspendu apparait peu discutable, et très vraisemblablement en lien avec les importants désordres d’infiltrations et d’écoulement subis par le lot occupé par la société LA DONGGUAN, mais aussi par certaines parties communes notamment les murs périphériques de l’immeuble.

Pour autant cette problématique ne peut être dissociée du contexte particulier de l’immeuble : immeuble datant vraisemblablement du 13ème siècle, avec encore certains éléments de la structure d’origine, et en proximité de la Seine. De la même façon l’implantation récente d’un restaurant dans l’immeuble, avec les problématiques spécifiques de ventilation, d’extraction des fumées… peut avoir un impact sur les désordres.

En tout état de cause, ces différents éléments doivent être pris en compte pour déterminer la nature et l’étendue des travaux à réaliser pour parvenir à une solution durable, dans l’intérêt de toutes les parties.

Il n’y a donc pas lieu d’enjoindre en l’état au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de faire réaliser les travaux d’étanchéité du jardin suspendu.

La demande en ce sens de la société CIG DEVELOPMENT et de la société LA DONGGUAN sera rejetée.

III – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce la réalité des désordres d’humidité (infiltrations, écoulement par le plafond du restaurant, murs périphériques gorgés d’eau…) n’est pas contestée, et est largement établie par les pièces produites (constats, audit technique…). Il est également démontré que ces désordres sont antérieurs à l’installation de la société LA DONGGUAN dans les locaux et à la réalisation des travaux par cette société.
Mais au-delà de ces désordres, les travaux d’aménagement du restaurant conduits par la société LA DONGGUAN, et l’exploitation de ce commerce, peuvent également être l’origine de certains désordres sur les parties communes et avoir un impact sur les questions d’humidité de l’immeuble, compte-tenu des éléments déjà énoncés.
Si le bailleur produit une attestation de conformité des travaux  » intérieur  » du restaurant, cette attestation est insuffisante alors que le syndicat produit d’autres pièces techniques, en particulier les rapports de visite des travaux de l’architecte de la copropriété qui s’inquiète notamment de ventilations insuffisantes ou de cloisons recouvertes par des matériaux empêchant la ventilation naturelle.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

IV – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les parties le sollicitent : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, la société CIG DEVELOPMENT gardera la charge des dépens exposés par elle dans le cadre de l’instance qu’elle a initiée, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] gardera la charge des dépens en lien avec la mesure d’expertise.

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes seront rejetées.

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 24/55448 et 24/56765 sous le numéro de RG : 24/55448.

Rejetons la demande d’injonction de travaux sous astreinte présentée par la société CIG DEVELOPMENT ;

Accueillons la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons

Monsieur [M] [B]
[Adresse 6]
[Localité 8]
Tél : [XXXXXXXX01]
Email : [Courriel 12]@orange.fr
pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

1. Se rendre sur place [Adresse 2] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;

2. Examiner l’ouvrage, le décrire ;

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leurs écritures et les pièces au soutien de celles-ci, en lien avec les désordres d’humidité et d’infiltrations et en lien avec les travaux d’aménagement du restaurant ; donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites;

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

6. Donner son avis sur le fait que les travaux sont constitutifs d’un ouvrage en fournissant les éléments permettant d’aboutir à cette qualification ;

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

8. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;

9. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maitrise d’œuvre incluse ;

10. Fournir tous autres renseignements utiles ;

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à faire exécuter à ses frais avancés sur les parties communes les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 7 mars 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois à compter du versement de la consignation au greffe et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], à l’exception des dépens déjà avancés par la société CIG DEVELOPMENT qui resteront à la charge de cette dernière ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 07 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Fanny LAINÉ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ 01.87.27.98.58
Fax 01.44.32.53.46
✉ regie1.tj-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX011]
BIC : [XXXXXXXXXX013]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [B] [M]

Consignation : 5000 € par Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS PIERRE & GESTION

le 07 Mars 2025

Rapport à déposer le : 08 Septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.