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N° RG 24/56292 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YUH

N° : 4

Assignation du :
16 Septembre 2024

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[1] 2Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 06 janvier 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. DES VIGNES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Gabriel CHICHE, avocat au barreau de PARIS – #P0454

DEFENDERESSE

La société GAÏA S.A.S.U.
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Nicolas CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0230

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 24 décembre 2007, la SCI des Vignes a donné à bail commercial à la société de restauration de prestige « Chez Antoine » des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2008.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé le 11 décembre 2017, et le loyer annuel a été fixé à la somme de 36 240 €.

Par actes du 30 juillet et 6 août 2021, la société de restauration de prestige « Chez Antoine » a cédé son fonds de commerce à la société Gaïa.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, à la société Gaïa, pour une somme de 34 118,43 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Par acte délivré le 16 septembre 2024, la SCI des Vignes a fait assigner la société Gaïa devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 2 décembre 2024 et soutenues oralement pour son conseil, la SCI des Vignes demande au juge des référés :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial,
– ordonner l’expulsion de la société Gaïa et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la société Gaïa à lui payer la somme provisionnelle de 38 090,06 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et à la somme de 17 210,40 € au titre des indemnités d’occupation dues entre le 15 juillet et le 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– condamner la société Gaïa à lui payer la somme provisionnelle de 3 650,05 € au titre de la taxe foncière de l’année 2024,
– condamner la société Gaïa à lui payer la somme provisionnelle de 5 895,05 € au titre de la clause pénale « Loyer » insérée au bail,
– condamner la société Gaïa au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 3 775,12 € jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis,
– condamner la société Gaïa au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par observations orales formulées à l’audience, le conseil de la société Gaïa indique que sa cliente entend déposer une demande de redressement judiciaire, et ne forme pas de demande.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI des Vignes n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 34 118,43 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juin 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Gaïa et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Gaïa depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI des Vignes, l’obligation de la société Gaïa au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 2 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 55 300,46 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Gaïa.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 13 juin 2024 sur la somme de 38 090,06 € et à compter de l’assignation du 16 septembre 2024 pour le surplus.

En outre, la locataire est redevable envers la bailleresse de la somme de 3 650,05 € au titre de la taxe foncière de l’année 2024, au vu de l’avis de taxe foncière produit.

Les clauses du bail relatives à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie, à la majoration de l’indemnité d’occupation, et à l’indemnité forfaitaire de 10% s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Gaïa, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Gaïa ne permet d’écarter la demande de la SCI des Vignes formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 juillet 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Gaïa et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Gaïa à payer à la SCI des Vignes une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 13 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Gaïa à payer à la SCI des Vignes la somme de 55 300,46 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 2 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024 sur la somme de 38 090,06 € et à compter de l’assignation du 16 septembre 2024 pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons par provision la société Gaïa à payer à la SCI des Vignes la somme de 3 650,05 € au titre de la taxe foncière de l’année 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de conservation par le bailleur du dépôt de garantie, de majoration de l’indemnité d’occupation, et d’indemnité forfaitaire de 10% ;

Condamnons la société Gaïa aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Gaïa à payer à la SCI des Vignes la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 06 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE