Le 4 avril 2003, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a signé un contrat de bail avec Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R], fixant un loyer mensuel de 461,55 euros. Face à des impayés, un commandement de payer de 2557,02 euros a été signifié le 7 décembre 2023. Le 24 mai 2024, l’EPIC a assigné les locataires, demandant leur expulsion et le paiement de 4464,60 euros. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, l’EPIC a actualisé sa créance à 8285,12 euros, les locataires n’ayant pas comparu, entraînant une décision contradictoire. L’expulsion a été ordonnée pour défaut de paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a signifié un commandement de payer le 7 décembre 2023, pour un arriéré locatif.

Ce commandement a été notifié aux locataires, leur laissant un délai de six semaines pour s’acquitter de leur dette.

Le non-paiement dans ce délai a permis de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 7 février 2024, entraînant ainsi la résiliation du bail.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

La procédure d’expulsion est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, notamment par l’article L.412-1 qui dispose que :

« L’expulsion ne peut être ordonnée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. »

Dans cette affaire, après la résiliation du bail, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a le droit d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef.

Si les locataires ne libèrent pas les lieux dans le délai imparti de quinze jours, l’EPIC pourra faire signifier un commandement de quitter les lieux, et l’expulsion pourra être réalisée avec le concours de la force publique si nécessaire.

Quelles sont les conséquences financières pour les locataires en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail ?

Les conséquences financières pour les locataires qui restent dans les lieux après la résiliation du bail sont régies par les articles 1103 et 1217 du Code civil.

L’article 1103 précise que :

« Les contrats doivent être exécutés de bonne foi. »

L’article 1217 indique que :

« La partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée peut : 1° Refuser d’exécuter sa propre obligation ; 2° Poursuivre l’exécution forcée en nature ; 3° Demander des dommages-intérêts ; 4° Résilier le contrat. »

Dans ce cas, Monsieur [X] [R] et Madame [G] [R] sont tenus de payer les loyers dus jusqu’à la date de résiliation du bail, ainsi qu’une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle ils occupent les lieux sans droit.

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué.

Quels sont les droits du bailleur en matière de frais de procédure et d’indemnités ?

Les droits du bailleur en matière de frais de procédure et d’indemnités sont précisés dans l’article 700 du Code de procédure civile, qui stipule que :

« La partie qui perd le procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a demandé une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés pour la procédure.

De plus, les locataires sont également responsables des dépens, qui incluent les frais liés au commandement de payer et à l’assignation.

Ainsi, ils seront condamnés à verser ces sommes, en plus des loyers et des indemnités d’occupation dus.