Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] ont assigné la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO pour obtenir son expulsion d’un local commercial et le paiement d’arriérés de loyer. Lors de l’audience du 26 novembre 2024, les demandeurs ont réclamé 117 885 euros pour l’arriéré de loyer et une indemnité mensuelle de 5 000 euros. La SAS a contesté ces demandes, arguant de contestations sérieuses sur le décompte des loyers. Le juge a constaté cette contestation, rendant inapplicable la clause résolutoire, et a rejeté les demandes des demandeurs, les condamnant aux dépens de l’instance.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour que la clause résolutoire soit applicable, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. **Commandement de payer** : Un commandement de payer doit être délivré au locataire, mentionnant clairement le montant dû et le délai pour s’acquitter de cette somme.

2. **Inexécution manifeste** : Le défaut de paiement doit être manifestement fautif, c’est-à-dire que le locataire doit être en défaut de manière évidente.

3. **Bonne foi du bailleur** : Le bailleur doit être en mesure d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

4. **Clarté de la clause** : La clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté et ne nécessiter aucune interprétation.

En l’espèce, le commandement délivré par Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] ne précisait pas à quoi correspondaient les sommes réclamées, ce qui a conduit à une contestation sérieuse de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO sur la validité de la clause résolutoire.

Quelles sont les conséquences d’un commandement de payer imprécis ?

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Cependant, si le commandement de payer est imprécis, cela peut avoir des conséquences significatives sur la validité de la demande de référé. En effet, le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu’il doit régulariser dans le délai d’un mois.

Dans le cas présent, le commandement délivré ne comportait pas de décompte précis des loyers et charges dus, ce qui a empêché la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO de vérifier la nature et le détail des sommes réclamées.

Cette imprécision a conduit le juge à conclure qu’il existait une contestation sérieuse sur la somme effectivement due, rendant ainsi la demande de référé irrecevable.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?

Les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers sont encadrés par plusieurs articles du code de commerce, notamment l’article L. 145-41 et l’article L. 145-40-2.

L’article L. 145-41, comme mentionné précédemment, stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

De plus, l’article L. 145-40-2 impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

En cas de non-paiement, le bailleur peut :

1. **Délivrer un commandement de payer** : Ce commandement doit être clair et précis pour être valide.

2. **Invoquer la clause résolutoire** : Si les conditions sont remplies, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

3. **Demander des indemnités d’occupation** : En cas d’expulsion, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle le locataire reste dans les lieux après la résiliation.

Dans cette affaire, le bailleur a tenté d’invoquer la clause résolutoire, mais en raison de l’imprécision du commandement, ses droits n’ont pas pu être exercés efficacement.

Quelles sont les implications des frais d’exécution forcée dans le cadre d’un litige locatif ?

L’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution stipule que :

« Les frais d’exécution forcée sont à la charge de la partie perdante. »

Dans le cadre d’un litige locatif, cela signifie que si le bailleur obtient gain de cause, les frais d’exécution forcée, tels que les frais de huissier ou de mise en œuvre de l’expulsion, seront à la charge du locataire.

Cependant, si le bailleur ne parvient pas à prouver la validité de ses demandes, comme dans le cas présent où la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO a soulevé une contestation sérieuse sur le montant dû, les frais d’exécution forcée ne pourront pas être réclamés.

En conséquence, la décision du juge des référés de ne pas faire droit aux demandes de Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] implique qu’ils ne pourront pas récupérer les frais d’exécution, ce qui représente une perte financière supplémentaire pour eux.