Monsieur [M] [E] a cédé sa société à la société BATISÛR le 8 septembre 2017. Ce même jour, un bail commercial a été signé entre la SCI FERRY-BRIAND et la société [E]. En août 2018, un commandement de payer a été délivré pour loyers impayés, entraînant une procédure judiciaire. Bien que la société [E] ait été condamnée, cette décision a été infirmée en mars 2021. En février 2023, un nouveau commandement pour 21.053,89 € d’impayés a été contesté. En mai 2023, la SCI a assigné la société pour résiliation du bail et expulsion.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier le contrat de location en cas de manquement aux obligations par le preneur, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour que la clause résolutoire soit acquise, il est nécessaire que :

– Le défaut de paiement soit fautif.
– Le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.
– La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer délivré le 4 février 2023 a été jugé régulier, car il mentionnait les montants dus et les conséquences en cas de non-paiement.

Ainsi, la clause résolutoire a été considérée comme acquise à la date du 5 mars 2023, entraînant la résiliation du bail.

Quels sont les droits et obligations du preneur en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du preneur en matière de paiement des loyers et charges sont clairement définies par le Code civil.

L’article 1728 du Code civil stipule que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

De plus, l’article 1741 précise que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Dans le cas présent, la société PROBATECO a cessé de payer son loyer à partir de novembre 2022, ce qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Le bail stipule également que le preneur doit rembourser la taxe foncière et les charges d’électricité, ce qui a été contesté par la société PROBATECO, mais qui reste une obligation contractuelle.

Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de non-paiement des loyers ?

La procédure d’expulsion en cas de non-paiement des loyers est encadrée par le Code de procédure civile et le Code de commerce.

L’article 1224 du Code civil indique que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

En cas de non-paiement, le bailleur doit d’abord délivrer un commandement de payer, qui doit mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation.

Si le preneur ne s’exécute pas dans ce délai, le bailleur peut saisir le tribunal pour obtenir une ordonnance d’expulsion.

Dans l’affaire en question, la SCI FERRY-BRIAND a demandé l’expulsion de la société PROBATECO après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui a été accordé par le tribunal.

Quelles sont les conséquences financières pour le preneur en cas de résiliation du bail ?

Les conséquences financières pour le preneur en cas de résiliation du bail peuvent être significatives.

L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Dans le cas présent, la société PROBATECO a été condamnée à verser des sommes au titre des loyers et charges échus, ainsi qu’une clause pénale de 10 % sur les montants dus.

Le tribunal a également fixé une indemnité d’occupation, qui correspond aux loyers que la société PROBATECO aurait dû continuer à payer si le bail n’avait pas été résilié.

Ces conséquences financières peuvent inclure le remboursement des loyers impayés, des charges, ainsi que des pénalités, ce qui peut représenter une charge lourde pour le preneur.