Le 8 septembre 2017, Monsieur [M] [E] a cédé sa société [E] à BATISÛR, représentée par Monsieur [V] [U]. Ce jour-là, la SCI FERRY BRIAND a signé un bail commercial de neuf ans avec [E] pour des bureaux, avec un loyer initial de 800 € hors taxes. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 30 août 2018. Après plusieurs procédures judiciaires, le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de PROBATECO, tout en lui accordant des délais de paiement pour régler sa dette de 4.199,33 €.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est un mécanisme qui permet au bailleur de résilier le contrat de location en cas de manquement aux obligations par le preneur, notamment le non-paiement des loyers.

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour que la clause résolutoire soit acquise, il est nécessaire que :

– Le défaut de paiement soit fautif.
– Le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.
– La clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer délivré le 4 février 2023 a été jugé régulier, car il mentionnait les montants dus et les détails des créances.

Ainsi, la clause résolutoire a été considérée comme acquise à la date du 5 mars 2023, entraînant la résiliation du bail.

Quels sont les droits et obligations du preneur en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du preneur en matière de paiement des loyers et charges sont clairement définies par le Code civil.

L’article 1728 stipule que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En cas de non-paiement, l’article 1224 du Code civil précise que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Dans le cas présent, la société PROBATECO a cessé de payer ses loyers à partir de novembre 2022, ce qui a conduit à l’activation de la clause résolutoire.

Le bail stipule également que le preneur doit rembourser la taxe foncière et les charges d’électricité, ce qui a été contesté par la société PROBATECO, mais qui reste une obligation contractuelle.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour le preneur ?

La résiliation du bail a des conséquences significatives pour le preneur, notamment en ce qui concerne l’occupation des lieux et les obligations financières.

L’article 1227 du Code civil indique que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » Cela signifie que le bailleur peut demander l’expulsion du preneur en cas de résiliation.

Dans cette affaire, la société PROBATECO est devenue occupante sans droit ni titre à partir du 5 mars 2023, ce qui a conduit à la demande d’expulsion par la SCI FERRY-BRIAND.

De plus, le preneur est tenu de payer une indemnité d’occupation, qui est généralement équivalente au montant des loyers dus, jusqu’à ce qu’il quitte les lieux.

L’article 1231-5 du Code civil précise que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Ainsi, la société PROBATECO doit continuer à payer les loyers et charges jusqu’à la libération effective des locaux.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le contrat de bail ?

La clause pénale est une disposition contractuelle qui prévoit une sanction financière en cas de non-respect des obligations contractuelles.

L’article 1231-5 du Code civil stipule que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Dans le cas présent, la SCI FERRY-BRIAND a invoqué la clause pénale prévue dans le bail, qui s’élevait à 10 % des sommes dues.

Cependant, le tribunal a décidé de ramener cette somme à 100 €, considérant que la clause pénale devait être modérée pour ne pas être manifestement excessive.

Cela montre que, même si une clause pénale est prévue, le juge a la possibilité de l’ajuster en fonction des circonstances de l’affaire.

Ainsi, la société PROBATECO a été condamnée à payer une somme de 419 € au titre de la clause pénale, mais celle-ci a été réduite à 100 € par le tribunal.