[1] Copie conforme délivrée
le : 31/01/2024
à : Maitre Yoni MARCIANO
Maitre Margareth FIXLER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/08036
N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBK

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maitre Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDERESSE

Madame [T] [Y] divorcée [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maitre Margareth FIXLER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0489
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-020193 du 27/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 31 décembre 2024
PCP JCP référé – N° RG 24/08036 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBK

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2022, M. [K] [B] a consenti à Mme [T] [G] un bail d’habitation portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Il lui a fait délivrer un congé pour reprise par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, à effet au 14 février 2024.

Déplorant le maintien dans les lieux de Mme [T] [G] au-delà de cette date, M. [K] [B] l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé afin d’obtenir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile :
le constat que le congé délivré est valide,en conséquence, la résiliation du bail,l’expulsion de Mme [T] [G] et la séquestration des meubles au frais, risques et périls de celle-ci,sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charge,sa condamnation à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation à payer les entiers dépens.
Lors de l’audience du 21 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [K] [B], représenté par son conseil, a indiqué que Mme [T] [G] avait quitté les lieux. Il a déposé des conclusions dont il a demandé, oralement, le bénéfice, tendant à obtenir :
à titre principal, le débouté de Mme [T] [G] en ses demandes reconventionnelles,à titre subsidiaire, le plafonnement du remboursement auquel il pourrait être condamné à la somme de 20 euros par mois,la condamnation de Mme [T] [G] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure.
Mme [T] [G], représentée par son conseil, a déposé ds conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle soulève,
* in limine litis, l’incompétence du juge des référés pour statuer sur la demande de validation du congé formée par M. [K] [B] et sollicite le renvoi de l’affaire au fond.
* à titre reconventionnel,
principalement :
sa réintégration dans les lieux,la condamnation de M. [K] [B] au paiement des sommes provisionnelles de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et de 3 375 euros en réparation de son préjudice matériel,sa condamnation à lui verser la somme provisionnelle de 25 018,34 euros comme conséquence de la requalification du bail, ou subsidiairement, la somme provisionnelle de 4 047,15 euros, conformément à l’encadrement des loyerssubsidiairement :
le bénéfice du mécanisme de la passerelle prévu à l’article 837 du code de procédure civile* à titre infiniment subsidiaire :
le renvoi au fond de l’affaire* tout état de cause, :
le débouté de la demande de M. [K] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civilesa condamnation à verser à son conseil la somme de 2000 euros au visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Elle soutient, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la demande de validation du congé qui lui a été délivré, au regard des contestations sérieuses qu’elle soulève relatives à la qualification erronée du bail et au caractère frauduleux du congé.
A titre reconventionnel, elle sollicite donc sa réintégration dans les lieux. Elle soutient par ailleurs que la délivrance d’un congé frauduleux lui a causé un préjudice moral et un préjudice matériel qui doivent être indemnisés.
Enfin, elle expose, sur le fondement des dispositions de la loi « ELAN » du 23 novembre 2018 que compte-tenu de la requalification du bail et après application de l’encadrement des loyers, M. [K] [B] lui est redevable de la somme de 25 018,34 euros au titre du trop perçu de loyers ou, subsidiairement, si le bail n’était pas requalifié, au seul titre de l’encadrement des loyers, de la somme de 4 047,15 euros.
A titre subsidiaire, elle sollicite l’application de la passerelle en vertu de l’article 837 du code de procédure civile pour qu’il soit statué en urgence sur ses demandes reconventionnelles, ou que l’examen de l’affaire soit renvoyé au fond.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Sur l’exception d’incompétence

Selon les articles 73 et 74 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Elle doit être soulevée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

L’article 75 dispose que s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

En l’espèce, Mme [T] [G] soutient que le juge des référés est incompétent pour connaître de la demande de M. [K] [B] tentant à faire constater la validité du congé qu’il lui a délivré, eu égard aux contestations sérieuses qu’elle soulève, relatives d’une part à la qualification du contrat de bail ayant des conséquences sur les délais de préavis applicables au congé et d’autre part, au caractère frauduleux du congé prétendument délivré pour reprise.

Or Mme [T] [G] a quitté le logement et M. [K] [B] ne maintient pas ses demandes principales. Par conséquent, l’exception d’incompétence soulevée par Mme [T] [G] est sans objet et sera donc rejetée.

En tout état de cause, il sera relevé que les contestations soulevées par Mme [T] [G] portent sur les pouvoirs du juge des référés et non sur sa compétence.

Sur la demande reconventionnelle en réintégration

Les articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile disposent que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Décision du 31 décembre 2024
PCP JCP référé – N° RG 24/08036 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XBK

En l’espèce, Mme [T] [G] a quitté les lieux le 14 octobre 2024.

Elle ne démontre aucune urgence à réintégrer les lieux, puisqu’elle indique avoir trouvé un nouveau logement. Elle se borne, d’une part, à exposer les difficultés auxquelles elle a fait face pour se reloger et qui ne sont donc plus d’actualité et d’autre part, à expliquer que ce déménagement a impliqué un changement de quartier et allongé son temps de trajet de trente minutes pour se rendre sur son lieu de travail sans toutefois mentionner sa localisation.

Au demeurant, cette demande de réintégration semble découler de la nullité du congé invoquée par Mme [T] [G], dont l’appréciation excède largement les pouvoirs du juge des référés.

Par ailleurs, Mme [T] [G] a quitté le logement de son plein gré, alors qu’elle bénéficiait déjà de l’accompagnement de son conseil désigné, au titre de l’aide juridictionnelle, le 27 août 2024. Elle ne saurait alléguer l’existence d’un quelconque trouble manifestement illicite justifiant au soutien de cette demande de réintégration.

Par conséquent, non lieu à référé sera prononcé concernant sa demande de réintégration.

Sur les demandes provisionnelles en réparation du préjudice moral et matériel et en remboursement du trop-perçu de loyers

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection d’accorder, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [T] [G] sollicite la réparation du préjudice moral et matériel qui découle de son déménagement, conséquence de la délivrance d’un congé frauduleux et erroné.

Cette demande nécessite d’apprécier au fond la validité du congé pour déterminer la responsabilité éventuelle de M. [K] [B] dans les préjudices invoqués. Or cet examen excède, là encore, les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé concernant cette demande.

Le même raisonnement doit être appliqué concernant la demande de remboursement de la somme de 25 018,34 euros ou, subsidiairement, de 4 047,15 euros à titre provisionnel, en ce qu’elle résulterait de la requalification du contrat de bail et de l’application de l’encadrement des loyers.

Or, cette opération de requalification d’un contrat de bail ne relève pas de l’office du juge des référé, juge de l’évidence.

Non lieu à référé sera également prononcé concernant cette demande.

Sur la demande de passerelle au fond

L’article 837 du code de procédure civile prévoit que qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, Mme [T] [G] sollicite l’application de l’article susmentionné afin d’éviter d’être confrontée à des délais trop longs. Elle ne justifie cependant d’aucune urgence particulière permettant de faire droit à sa demande, les considérations relatives aux délais dans lesquels statue le bureau d’aide juridictionnelle ou aux délais d’audiencement n’étant pas suffisantes à caractériser l’urgence requise par l’article susmentionné.

Elle sera donc déboutée de cette demande et Mme [T] [G] sera ainsi renvoyée à mieux de pourvoir, à charge pour elle d’assigner M. [K] [B], aucune autre disposition du code de procédure civile ne permettant d’ordonner un tel renvoi au fond.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation respective des parties commandent d’allouer à M. [K] [B] une indemnité de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Mme [T] [G] sera condamnée.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de réintégration formée par Mme [T] [G],

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant les demandes provisionnelles formées par Mme [T] [G],

REJETONS la demande de passerelle formée par Mme [T] [G],

REJETONS la demande de renvoi au fond formée par Mme [T] [G],

RENVOYONS Mme [T] [G] à mieux se pourvoir au fond,

CONDAMNONS Mme [T] [G] à verser à M. [K] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [T] [G] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux et de la protection et la greffière susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection