31 Décembre 2024

2ème Chambre civile
72A

N° RG 22/03576 –
N° Portalis DBYC-W-B7G-JYQ3

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 5],

C/

S.C.I. KAROLA,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 31 Décembre 2024, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 5], représenté par la Selarl AJASSOCIES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 423 719 178, prise en la personne de Me [N] [L], mandataire judiciaire
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.C.I. KAROLA, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 442 265 609, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Mikaël LE ROL de la SELARL LRM AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

La SCI KAROLA est propriétaire des lots 1, 2, 3 et 4 au sein d’un immeuble géré en copropriété et sis [Adresse 2] à [Localité 5] (35).

Par assemblée générale du 30 octobre 2019, la société FONCIA ARMOR a été nommée syndic de la copropriété pour une durée d’un an jusqu’au 31 décembre 2020 et son mandat a été renouvelé par l’assemblée générale du 28 octobre 2021 jusqu’au 31 décembre 2023.

D’importants travaux de réhabilitation ont été votés.

Par actes des 30 août 2021 puis 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI KAROLA deux commandements de payer les sommes principales de 15.163,14 € et de 21.939,31 € au titre de l’arriéré des charges et frais.

Par acte du 29 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par FONCIA ARMOR, a fait assigner la SCI KAROLA devant le tribunal judiciaire de Rennes, notamment en paiement de la somme de 33.236,76 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 6 avril 2022.

***

Le 9 décembre 2022, l’assemblée générale a voté l’interruption de la mission de maîtrise d’oeuvre afférente aux travaux et le syndic s’est opposé au renouvellement de son mandat.

Le 12 janvier 2023, le syndic a procédé à l’annulation des appels de fonds relatifs au travaux et à la mission de maîtrise d’oeuvre.

Par jugement du 26 mai 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Rennes a désigné maître [U] [T] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble.

Par procès-verbal de prise de décisions du 17 novembre 2023, l’administrateur provisoire a relancé les appels de fonds pour travaux.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2024, le syndicat des copropriétaires dûment représenté demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, de :
– Débouter la SCI KAROLA de ses demandes.
– Condamner la SCI KAROLA au paiement de :
* 52.385,99 € au titre des arriérés de charges et frais arrêtés au 17 mai 2024, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation à hauteur de 33.236,76 € et des conclusions pour le reste, et capitalisation desdits intérêts,
* 190,36 € au titre du coût du commandement de payer du 30 août 2021,
* 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
* 3.5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre dépens.

A titre principal le syndicat des copropriétaires expose que sa créance est justifiée par l’ensemble des pièces qu’il a produites et que c’est à juste titre que les appels de fonds “travaux”, annulés à tort, ont été imputés à nouveau au débit de la défenderesse.
Il objecte à celle-ci que, d’une part, elle ne peut valablement soutenir la nullité de l’assemblée générale du 30 octobre 2019 alors qu’elle n’a pas agi dans le délai de 2 mois requis pour ce faire et que, d’autre part, elle ne peut davantage “raisonner en cascade” sans méconnaître le principe d’autonomie des assemblées générales.

Il sollicite par ailleurs des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui ont causé les manquements répétés de la SCI KAROLA à son obligation essentielle de paiement des charges, sans justification aucune, dès lors qu’il est privé depuis plusieurs mois d’une importante somme nécessaire à la réhabilitation de l’immeuble.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, la SCI KAROLA demande au tribunal, au visa des articles 22-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965, 7 du décret du 17 mars 1967, de :
– Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
– Condamner la société FONCIA ARMOR à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre dépens.

Après avoir rappelé que la demande s’appuie sur les décisions prises par assemblées générales des 30 octobre 2019, 22 septembre 2020, 28 octobre 2021 et 24 février 2022, la défenderesse allègue que la première est nulle faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le pouvoir qu’elle aurait donné à monsieur [P] pour l’y représenter si bien que la société LITHEK ne s’est pas vu confier de mission de maîtrise d’oeuvre et que FONCIA n’a pas été désignée comme syndic.
Elle considère que par conséquent, celle-ci n’a pu valablement convoquer les assemblées générales suivantes qui encourent donc la même sanction.
Elle en déduit n’être tenue au paiement d’aucune charge ou provision votée lors de l’une de ces assemblées générales.

Elle objecte enfin au syndicat des copropriétaires que ces moyens relèvent d’une défense au fond, qui en tant que telle, échappent à la prescription.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 10 puis 31 décembre 2024.

1/ sur la demande en paiement

L’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en ses trois premiers alinéas que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

C’est sur cette obligation de chaque copropriétaire, de participer aux charges communes, que se fonde le syndicat des copropriétaires pour obtenir paiement.

Cependant, la SCI KAROLA objecte que les assemblées générales fondant les charges et frais réclamés, seraient irrégulières.

Aux termes de l’article 42 du même texte, “les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée , sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30”.

En application de cette disposition, les actions en contestation d’une assemblée générale doivent à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, s’agissant d’un délai de forclusion qui n’est susceptible ni de suspension, ni d’interruption et qui ne saurait donc être rouvert par voie d’exception.
Ainsi qu’il est constamment jugé, l’annulation d’une assemblée générale constitue une demande principale, qui doit être en principe introduite par voie d’assignation, et non par voie de conclusions, particulièrement pas en défense à une demande en paiement des charges.
C’est donc à tort que la SCI KAROLA soulève que l’assemblée générale du 30 octobre 2019 et les suivantes, seraient irrégulières.

Ce moyen ne peut qu’être écarté.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, outre le règlement de copropriété et le relevé de copropriété afférent à la SCI KAROLA, les procès-verbaux d’assemblées générales et autres “prise de décisions” du 30 octobre 2019 au 17 novembre 2023, les relevés individuels des charges de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022, ainsi que les appels de fonds qui lui ont été adressés, enfin, le décompte de charges arrêté au 17 mai 2024.

Aux termes de ce décompte, la somme due par la SCI KAROLA s’élève à un montant de 52.385,99 €.

***

Cependant, il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi e 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Or, l’analyse du décompte de charge de la SCI KAROLA mentionne les frais suivants :
– 190,36 € commandement de payer
– 47 € (mise en demeure)
– 240 € x 2 (provisions honoraires hypothèque)
– 746,86 € (frais d’hypothèque)
– 460 € (“constitution dr huis”)
– 460 € (“constitution dr avocat”)
– 55,48 € (frais d’assignation)
– 71,07 € + 140 € (instruction du dossier avec avocat).

Les frais de mise en demeure peuvent s’analyser en des frais afférents à une prestation effectuée au profit de la SCI KAROLA au sens du texte visé supra si bien que, lui étant imputables à lui seul, il sera fait droit à cette demande.

Il en va de même des frais afférents à l’hypothèque ainsi que des sommes correspondant à la constitution et la gestion des dossiers en lien avec les auxiliaires de justice.

En revanche, les frais d’assignation du défendeur par l’huissier de justice sont des débours tarifés entrant dans les dépens visés à l’article 696 du Code de procédure civile et seront pris en compte en tant que tels. Il en va de même du coût du commandement de payer.

***

Aussi, la SCI KAROLA sera-t-elle condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 49.735,22 € au titre des charges et la somme de 2.404,93 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Les intérêts courront à compter de la signification de l’assignation le 29 juin 2022 sur la somme de 33.236,76 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

La capitalisation en sera ordonnée.

2/ sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, les pièces produites démontrent que la SCI KAROLA a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, malgré de relances et autres mises en demeure.

La faute est ainsi indéniable.

Cependant, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer que cette carence a affecté sa trésorerie au point de compromettre ou même gêner le bon fonctionnement de la copropriété ou obérer sa situation financière. Il ne justifie d’ailleurs d’aucun préjudice qui n’ait déjà été congrûment réparé par les intérêts moratoires.

Aussi, sera-t-il débouté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SCI KAROLA succombant à l’instance, en supportera par conséquent les dépens lesquels comprendront le coût de l’assignation pour 55,48 € et celui du commandement de payer à hauteur de 190,36 €.

L’article 700 du même code dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %”.

L’équité commande de condamner la SCI KAROLA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre des frais non répétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI KAROLA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par la SELARL AJASSOCIES, la somme de 49.735,22 € au titre des charges arrêtées au 17 mai 2024.

CONDAMNE la SCI KAROLA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.404,93 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal, à compter du 29 juin 2022 sur la somme de 33.236,76 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation desdits intérêts.

DÉBOUTE la SCI KAROLA de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI KAROLA aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation pour 55,48 € et celui du commandement de payer à hauteur de 190,36 €.

CONDAMNE la SCI KAROLA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE