DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

62B

Minute n° 24/

N° RG 24/00327 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YTVR

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée
le 30/12/2024
à la SELARL BENEDICTE DE BOUSSAC DI PACE
la SELAS CABINET LEXIA
la SCP CHASTRES

COPIE délivrée
le 30/12/2024
à

2 copies au service expertise

Rendue le TRENTE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FINANCIÈRE ACG [Adresse 15]
société civile immobilière dont le siège social est :
[Adresse 9]
[Localité 13]
prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [H] [B] domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par Maître Frédéric CHASTRES de la SCP CHASTRES, avocats au barreau de BERGERAC

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [C]
[Adresse 2]
[Localité 13]

Représenté par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Kevin POUJOL de DELCADE SAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [M] [C]
[Adresse 2]
[Localité 13]

Représenté par Maître Victoire DEFOS DU RAU de la SELAS CABINET LEXIA, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Kevin POUJOL de DELCADE SAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

GAN ASSURANCES
SA dont le siège social est :
[Adresse 11]
[Localité 10]
prise en la personne de son agent général, monsieur [S] [N] demeurant à [Localité 14] [Adresse 16]
Ci-devant et actuellement [Adresse 5] [Localité 10]

Représentée par Maître Bénédicte DE BOUSSAC DI PACE de L’AARPI CB2P AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

L’EURL LES TOITS DU SUD-OUEST
dont le siège social est :
[Adresse 8]
[Localité 7]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

Se plaignant de fissures affectant les murs et le plafond de leur appartement consécutifs selon elle aux travaux de réhaussement de la toiture de l’immeuble et d’importants travaux intérieurs effectués par ses voisins du dessus les époux [C] , la SCI FINANCIERE ACG [Adresse 15] les a par actes des 23 janvier et 2 février 2024, ( 24/327) assigné avec leur assureur SA GAN ASSURANCES devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile et la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 2 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 24 mai 2020 ( 24/1138), la SA GAN ASSURANCES a appelé en la cause l’ EURL LES TOITS DU SUD OUEST.

Les deux procédures ont été jointes le 9 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI FINANCIERE ACG [Adresse 15] sollicite de :

Ordonner une expertise et désigner pour y procéder un expert avec mission habituelle et notamment de :

– Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article
160 du code de procédure civile,
– Se rendre sur les lieux, à [Localité 13], [Adresse 3],
– Prendre connaissance de tous documents utiles,
– Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,
– Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et notamment les travaux réalisés,
Sur les dégâts et désordres consécutifs aux travaux entrepris au 3 ème étage :
– Visiter l’immeuble,
– Décrire les dégradations consécutives aux dégâts et désordres qui affectent l’appartement
de la SCI Financière ACG [Adresse 15] dans son ensemble, en préciser leur importance,
– Rechercher la cause des désordres et en l’espèce décrire les ouvrages réalisés par
monsieur et madame [C] à l’origine desdits désordres,
– préciser la durée d’exécution et l’état d’avancement du chantier entrepris par monsieur et
madame [C] et décrire tous les retards dans l’exécution,
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les
responsabilités encourues,
– Déterminer la durée prévisible des travaux restant à exécuter à la charge de monsieur et
madame [C],
– Rechercher et proposer les travaux de réparations nécessaires consécutifs aux dégradations subies par l’appartement, propriété de la SCI Financière ACG [Adresse 15], en chiffrer leur coût au besoin par la production de devis des différents corps de métier,
– Indiquer la durée prévisible desdits travaux en tenant compte du délai d’intervention des
entreprises,
– Évaluer tous les préjudices subis et notamment la perte de loyers subie par la SCI
Financière ACG [Adresse 15] notamment en tenant compte à la fois de la durée prévisible des
travaux restant à exécuter à la charge de monsieur et madame [C] et de celle des travaux dans l’appartement de la SCI, de façon plus générale, indiquer toutes suites dommageables.
Sur les prescriptions générales de l’expertise :
– Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission,
– Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige,
– Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises. Ordonner aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission.
Dire que :
– l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

– en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,
– l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,
– l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,
– l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,
– l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, avant la date fixée par l’ordonnance, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.
Dire que les frais d’expertise seront avancés par le demandeur qui devra consigner la somme fixée par l’ordonnance à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal avant la date fixée par l’ordonnance.
DÉBOUTER monsieur et madame [C] de toutes demandes plus amples ou contraires
comme mal fondées,
CONDAMNER solidairement monsieur [Y] [C] et madame [M] [C] à payer à la SCI Financière ACG [Adresse 15] la somme de 2.400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement monsieur [Y] [C] et madame [M] [C] aux
entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Aux termes de leurs dernières conclusions les époux [C] sollicitent de :

A titre principal :

PRENDRE ACTE des protestations et réserves formulées par les Consorts [C] concernant la demande d’expertise et en conséquence DEBOUTER la SCI Financière ACG [Adresse 15] de toutes ses demandes et prétentions ;
DESIGNER tel expert qui lui plaira avec la mission suivante :
– Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats suivant les dispositions de l’article 160 du code de procédure civile,
– Se rendre sur les lieux, à [Localité 13], [Adresse 3],
– Prendre connaissance de tous documents utiles,
– Recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,
– Se faire communiquer par les parties tous documents utiles établissant leurs rapports de droit, la mission précise de chaque intervenant et notamment les travaux réalisés,
Sur les dégâts et désordres subis au sein de l’appartement du 2 ème étage :
– Visiter l’immeuble,
– Décrire les dégradations consécutives aux dégâts et désordres qui affectent l’appartement de la SCI Financière ACG [Adresse 15] dans son ensemble, en préciser leur importance,
– Préciser les dégâts et désordres affectant l’appartement préalablement à la réalisation des travaux de rehaussement de la toiture, sur la base du constat d’huissier établi le 20 octobre 2022 ;
– Rechercher la cause des désordres et déterminer si lesdits désordres proviennent des conséquences des travaux réalisés en toiture à la diligence des Consorts [C] et/ou de toute autre cause, dont notamment d’un écoulement des eaux de pluie par les tuyaux d’évacuation des cheneaux de la toiture et de la verrière ;

– Dans l’hypothèse où les dégâts constatés auraient plusieurs causes, ventiler la responsabilité des parties en cause afin de tenir compte des différentes causes auxdits dégâts ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues,
– Rechercher et proposer les travaux de réparations nécessaires consécutifs aux dégradations subies par l’appartement, propriété de la SCI FINANCIÈRE ACG [Adresse 15], en chiffrer leur coût au besoin par la production de devis des différents corps de métier,
– Indiquer la durée prévisible desdits travaux en tenant compte du délai d’intervention des entreprises,
– Déterminer si en l’état l’appartement est considéré comme insalubre et impropre à la location par la SCI FINANCIÈRE ACG [Adresse 15] ;
– Déterminer si la SCI FINANCIÈRE ACG [Adresse 15] avait accepté la réalisation des travaux de réfection tels que proposés par les Consorts [C] et ayant fait l’objet d’un devis, produit à la cause, l’appartement en question aurait pu être considéré comme un bien en bon état d’entretien dans le cadre d’une mise en location ;
– Déterminer si les dégâts des eaux au sein de l’appartement ont été aggravés par l’absence de travaux conservatoires ;
– Evaluer les préjudices subis par les propriétaires et/ou occupants parties à la procédure, notamment les Consorts [C], et le syndicat des copropriétaires, une fois que l’ordonnance lui sera rendue commune.
Sur les prescriptions générales de l’expertise :
– Répondre aux dires des parties dans la limite de la présente mission,
– Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige,
– Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises. Ordonner aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission.
Dire que:
– l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine,
– en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,
– l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,
– l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,
– L’Expert devra déposer un premier pré-rapport dans un délai d’un mois à compter de sa désignation, qui déterminera les mesures provisoires à effectuer afin de mettre un terme aux infiltrations,
– l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,
– l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, avant la date fixée par l’ordonnance, délai de rigueur (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.
– Dire que les frais d’expertise seront avancés par le demandeur qui devra consigner la somme fixée par l’ordonnance à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du Régisseur d’avances et de recettes du tribunal avant la date fixée par l’ordonnance.

DEBOUTER la SCI Financière ACG [Adresse 15] de toutes ses autres demandes et prétentions :

En tout état de cause :

ENJOINDRE la SCI Financière ACG [Adresse 15] de communiquer aux Consorts [C]
dans les 15 jours suivant la date de la présente ordonnance les documents suivants :
°Les comptes sociaux de la SCI Financière ACG [Adresse 15] sur les cinq derniers exercices comptables, soit les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 en indiquant, le cas échéant, les produits en lien avec la location de l’appartement situé au 2 ème étage (dernier étage) de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 13] ;
o Les éléments attestant des démarches entreprises par la SCI Financière ACG [Adresse 15] afin de mettre en location l’appartement situé au 2 ème étage (dernier étage) de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 13] entre septembre 2020 et la date des présentes conclusions, à savoir les devis réalisés par les agences immobilières
concernant le loyer de l’appartement, les mandats conclus avec les agents immobiliers pour la mise en location de l’appartement, et les courriers/courriels des agents immobiliers et des potentiels locataires refusant de louer l’appartement en raison des désordres survenus au sein de l’appartement ;
o Les échanges entre Mme [T] [G], l’ancienne locataire de la SCI Financière ACG [Adresse 15] ayant quitté l’appartement le 16 septembre 2020, et la demanderesse et tous éléments en lien avec ces dégâts, à savoir les rapports d’expert mandaté par les assurances, les devis et factures de travaux de réfection de l’appartement.
DIRE qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés ;
DEBOUTER la SCI Financière ACG [Adresse 15] de toutes ses demandes, prétentions et moyens ;
CONDAMNER la SCI Financière ACG [Adresse 15] à régler aux Consorts [C] in solidum la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNER la SCI Financière ACG [Adresse 15] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions la SA GAN ASSURANCES sollicite de:

CONSTATER que la SA GAN ASSURANCES s’en remet à justice sur la mesure d’expertise tout en formulant les protestations et réserves d’usage tant sur la responsabilité de son assuré que sur sa garantie ;
Si le Juge des référés faisait droit à la demande d’expertise,
ORDONNER l’expertise sollicitée au contradictoire de l’EURL LES TOITS DU SUD OUEST ;

L’ EURL LES TOITS DU SUD OUEST n’a pas constitué avocat.

Sur la demande d’ expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile impose au Juge des Référés de s’assurer de ce que la partie qui l’invoque au soutien d’une demande d’expertise, justifie d’un motif légitime.

En l’espèce, les pièces versées aux débats par la requérante et notamment le constat du 18 octobre 2023, signe pour elle l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, tout autre chef de mission étant exclue .

Sur la communication de pièces :

Il sera fait intégralement droit à la demande de communication de pièces sollicitée par les époux [C] compte tenu de la pertinence de la demande et de l’éventuel préjudice du perte locative invoquée par la requérante.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront mis à la charge provisoire de la requérante qui a intérêt à la mesure d’expertise judiciaire, sauf à celle ci à les inclure dans son préjudice final s’il y a lieu.

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux , statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél : [XXXXXXXX01]
[Courriel 12]

avec mission pour lui de :

– entendre et convoquer les parties,
– se faire communiquer dans le délai qu’il lui appartiendra de fixer, tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’exercice de sa mission, notamment les attestations d’assurance des différents intervenants
-examiner et décrire les non-conformités, malfaçons ou désordres décrits dans la présente assignation, les conclusions et leurs annexes,
-vérifier si les non-conformités, malfaçons ou désordres allégués existent, et dans ce cas les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition,
-préciser décrire les ouvrages réalisés par monsieur et madame [C] à l’origine desdits désordres,

– préciser la durée d’exécution et l’état d’avancement du chantier entrepris par monsieur et
madame [C] et décrire tous les retards dans l’exécution,
-réciser les dégâts et désordres affectant l’appartement préalablement à la réalisation des travaux de rehaussement de la toiture, sur la base du constat d’huissier établi le 20 octobre 2022 ;
– Rechercher la cause des désordres et déterminer si lesdits désordres proviennent des conséquences des travaux réalisés en toiture à la diligence des Consorts [C] et/ou de toute autre cause, dont notamment d’un écoulement des eaux de pluie par les tuyaux d’évacuation des cheneaux de la toiture et de la verrière ;
– Dans l’hypothèse où les dégâts constatés auraient plusieurs causes, ventiler la responsabilité des parties en cause afin de tenir compte des différentes causes
auxdits dégâts ;
– Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les
responsabilités encourues,
– Déterminer la durée prévisible des travaux restant à exécuter à la charge de monsieur et
madame [C],
– Rechercher et proposer les travaux de réparations nécessaires consécutifs aux dégradations subies par l’appartement, propriété de la SCI Financière ACG [Adresse 15], en chiffrer leur coût au besoin par la production de devis des différents corps de métier,
– Indiquer la durée prévisible desdits travaux en tenant compte du délai d’intervention des
entreprises,
– rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces non-conformités, malfaçons ou désordres, en précisant pour chacun d’eux, s’il y a eu vice des matériaux, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut et insuffisance dans la direction, ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou tout autre cause,
– préciser si les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination sont apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’établir le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,
– donner tous éléments techniques et de fait susceptible de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la requérante en intégrant la remise en état et les réparations du bien ainsi que les pertes éventuellement locatives et financières et proposer à cet égard une base d’évaluation,
-Déterminer si en l’état l’appartement est considéré comme insalubre et impropre à la location par la SCI FINANCIÈRE ACG [Adresse 15] ;

– Déterminer si la SCI FINANCIÈRE ACG [Adresse 15] avait accepté la réalisation des travaux de réfection tels que proposés par les Consorts [C] et ayant fait l’objet d’un devis, produit à la cause, l’appartement en question aurait pu être considéré comme un bien en bon état d’entretien dans le cadre d’une mise en location ;
– Déterminer si les dégâts des eaux au sein de l’appartement ont été aggravés par l’absence de travaux conservatoires ;
– Evaluer les préjudices subis par les propriétaires et/ou occupants parties à la procédure, notamment les Consorts [C], et le syndicat des copropriétaires, une fois que l’ordonnance lui sera rendue commune

En cas d’urgence ou de péril en la demeure constatée par l’expert, AUTORISE la requérante à faire procéder, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, les travaux jugés nécessaires par l’expert, et ce, par des entreprises spécialisées de son choix et sous le contrôle d’un maître d’œuvre de son choix.

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile.

Dit que la SCI FINANCIERE ACG [Adresse 15] devra consigner la somme de 5 000 €
par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor Public
Dit que faute pour la requérante d’avoir consigné cette somme et d’avoir fourni des explications au Magistrat chargé du Contrôle des Expertises sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque.
Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,
Dit que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.
Désigne le Magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction.
ENJOINT à la SCI Financière ACG [Adresse 15] de communiquer aux Consorts [C] dans les 15 jours suivant la date de la présente ordonnance les documents suivants :

°Les comptes sociaux de la SCI Financière ACG [Adresse 15] sur les cinq derniers exercices comptables, soit les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 en indiquant les produits en lien avec la location de l’appartement situé au 2 ème étage(dernier étage) de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 13] ;
o Les éléments attestant des démarches entreprises par la SCI Financière ACG [Adresse 15]
afin de mettre en location l’appartement situé au 2 ème étage (dernier étage) de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 13] à compter de septembre 2020 , à savoir les devis réalisés par les agences immobilièresconcernant le loyer de l’appartement, les mandats conclus avec les agents immobiliers pour la mise en location de l’appartement, et les courriers/courriels des agents immobiliers et des potentiels locataires refusant de louer l’appartement en raison des désordres survenus au sein de l’appartement ;
o Les échanges entre Mme [T] [G], l’ancienne locataire de la SCI FinancièreACG [Adresse 15] ayant quitté l’appartement le 16 septembre 2020, et la demanderesse et tous éléments en lien avec ces dégâts, à savoir les rapports d’expert mandaté par les assurances, les devis et factures de travaux de réfection de l’appartement.

Dit que la requérante conservera provisoirement la charge des frais de la présente procédure sauf à celui ci à les inclure dans son préjudice final s’il y a lieu.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,