Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 31 décembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00584 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEWY

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 novembre 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [Z] [X]
demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [U] [X]
demeurant [Adresse 1] [Localité 6]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO
dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 7]

représentée par Maître Michel AZOULAY de la SELARL DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R277

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

ordonner l’expulsion de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 7] et de tous occupants de son fait, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner, à titre provisionnel, la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] la somme de 85.397,70 euros en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation, sauf à parfaire au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de mai 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à la somme mensuelle de 5.000 euros ;condamner la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [U] [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;juger qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge de la SAS N7 PRESTATION CARROSERIE AUTO ;condamner la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO aux entiers dépens.
L’affaire appelée à l’audience du 16 juillet 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, en dernier lieu à l’audience, du 26 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions en réponse n° 2, notifiées par RPVA, le 12 novembre 2024, aux termes desquelles ils sollicitent du juge des référés de :

débouter la société N7 PRESTATIONS CARROSSERIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;ordonner l’expulsion de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO occupante sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 5] à [Localité 7] et de tous occupants de son fait, si besoin avec le concours de la force publique ;condamner, à titre provisionnel, la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à payer à Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] la somme de 117 885 euros arrêté au mois de novembre 2024 sauf à parfaire, en principal, majorée des intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation, sauf à parfaire au titre de l’arriéré de loyer arrêté au 11 octobre 2024 (sic) ;
fixer l’indemnité d’occupation jusqu’au départ définitif de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à la somme mensuelle de 5.000 euros ;condamner la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [U] [X] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;juger qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge de la SAS N7 PRESTATION CARROSERIE AUTO ;condamner la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] exposent que :

par acte du 24 juillet 2021, ils ont donné à bail à la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO des locaux commerciaux situés à [Localité 7] moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 39.000 euros payable mensuellement et d’avance ;leur locataire ne réglant pas ses loyers et charges, ils ont été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice le 15 décembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 79.540,27 euros, lequel est resté infructueux ;la clause résolutoire étant acquise et ils sont bien fondés à solliciter l’expulsion de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et une provision d’un montant de 111.334,55 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 11 octobre 2024.
S’agissant de la contestation soulevée par la société défenderesse concernant le décompte de la créance figurant au commandement de payer, ils opposent d’une part que , suite à la délivrance dudit commandement, la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO disposait d’un délai d’un mois pour former opposition, contester le montant de la somme réclamée, voire réclamer des délais de paiement, ce qu’elle n’a pas fait, et d’autre part, le décompte est parfaitement précis et suffisamment détaillé pour permettre à la locataire de connaitre très exactement le montant qu’elle reste devoir au titre des loyers et des charges, et donc procéder aux vérifications utiles.

En outre, ils indiquent s’opposer à la demande de délai de paiement formée par a SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO aux motifs d’une part, que cette dernière reconnait ne pas être en capacité de payer l’arriéré de loyer, et depuis l’année 2021, n’a jamais respecté ses engagements de règlement, d’autre part, avec un chiffres d’affaires de 150.669 euros, elle n’est manifestement pas en mesure de faire face à son arriéré de loyer d’un montant de 117 885 euros et cherche à gagner du temps à leur détriment, alors qu’ils n’ont pas vocation à lui service de bailleur de fonds.

Dans l’hypothèse où le juge des référés ferait droit à cette demande, ils sollicitent oralement qu’une clause de déchéance du terme soit prévue.

La SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions, notifiées par RPVA, le 25 octobre 2024, aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1342-10 et 1345-3 du code civil, du juge des référés de :

A titre principal,
constater qu’il existe une contestation sérieuse affectant la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;constater que les demandes formées par l’indivision [X] à l’encontre de SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO se heurtent à une contestation sérieuse ;dire n’y avoir lieu à référé ;débouter l’indivision [X] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO ;
A titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire ;autoriser la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à se libérer de sa dette locative en 24 mensualités identiques en sus du loyer courant, la première mensualité étant due 1 mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, et les mensualités suivantes à 30 jours d’intervalle ;dire que si la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;débouter l’indivision [X] de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO ;
En toutes hypothèses,
condamner l’indivision [X] à payer à la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner l’indivision [X] aux entiers dépens.
En défense, la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO fait valoir l’existence de contestations sérieuses qui ne permettent pas de faire droit aux demandes formulées en ce que le décompte imprécis figurant au commandement de payer ne lui permet pas de vérifier la nature des sommes réclamées, celles-ci ne comportant aucune indication, et les échéances ne sont pas appelées aux mêmes dates de sorte qu’il n’est pas possible de comprendre à quoi correspondent les différents montants facturés.

Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle explique rencontrer des difficultés financières l’empêchant de procéder au remboursement immédiat des sommes dues ajoutant qu’elle a récemment recouvrer d’importantes sommes auprès de différentes compagnies d’assurance, ce qui lui permettra de procéder au règlement de ses loyers et charges et l’arriéré éventuellement retenu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.

L’article R145-36 du code de commerce prévoit que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu’il doit régulariser dans le délai d’un mois.

En l’espèce, le 15 décembre 2023 Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] ont fait délivrer à la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO un commandement visant la clause résolutoire prévue au bail liant les parties d’avoir à payer la somme de 79.540,27 euros en principal.

Or, ledit commandement ne précise pas à quoi correspondent les sommes réclamées et ne comporte aucun décompte précis récapitulant les loyers et charges appelés pour chaque période.

De surcroît, aucun avis d’échéance, quittance, facture de loyer ou état récapitulatif annuel des charges n’est versé aux débats par Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] à l’appui de leurs demandes.

La SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO n’a donc pas été en mesure de connaître la nature et le détail des sommes réclamées par le commandement de payer, ce qui ne lui a donc pas permis de vérifier la régularité et la conformité des sommes réclamées.

Il ressort de ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse sur la somme effectivement due par la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO à la date du 1er novembre 2024 et, par voie de conséquence, sur la validité du commandement de payer.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] et, en conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes reconventionnelles de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X], qui succombent à la présente instance, seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SAS N7 PRESTATION CARROSSERIE AUTO ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [Z] [X] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 31 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,