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N° RG 24/56182 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2T

N° : 1

Assignation du :
06 Septembre 2024

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[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Christian CALFAYAN de la SELEURL CABINET CALFAYAN, avocats au barreau de PARIS – #E1732

DEFENDERESSE

Société à responsabilité limitée ENERGY SOLAR COMMUNICATION, Nom commercial “ENERGY SOLAR COM”
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 janvier 2019, Monsieur [X] [D] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte extrajudiciaire délivré le 27 juin 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 3 297,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 06 septembre 2024, Monsieur [D] a attrait la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :
– dire Monsieur [X] [D] recevable et fondé dans ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail en date du 16 janvier 2019 et visée dans le commandement de payer en date du 27 juin 2024 à compter de la date du mois suivant ledit commandement, soit le 27 juillet 2024 ;
– ordonner l’expulsion immédiate de la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec l’assistance de la force armée ;
– condamner la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION à payer à Monsieur [X] [D] la somme provisionnelle de 4.885,57 euros dont 3.449,65 euros avec intérêts de droit à compter du 27 juin 2024 et le solde avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance à intervenir ;
– fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due par la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION au montant des loyers et charges conventionnels soit 1.648,65 euros et ce depuis le 27 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– condamner la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION en tant que de besoin au règlement de cette indemnité ;
– condamner la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [D] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 27 juin 2024 à la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 3.297,30 euros, selon décompte annexé à l’acte.

Il ressort du décompte produit par Monsieur [D] que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [D], l’obligation de la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 juillet 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4.885,57 euros, échéance du mois de juillet 2024 comprise, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 3.297,30 euros et à compter de la présente ordonnance pour le solde.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024 qui entretient un lien étroit et nécessaire avec la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société ENERGY SOLAR COMMUNICATION ne permet d’écarter la demande de Monsieur [D] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 juillet à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 2] à [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION à payer à Monsieur [X] [D], à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 28 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 4.885,57 euros, à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 27 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur 3.297,30 euros et à compter de la présente ordonnance sur le surplus ;

Condamnons la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 ;

Condamnons la S.A.R.L. ENERGY SOLAR COMMUNICATION à payer à Monsieur [D] la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 31 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE

Décision préparée avec le concours de [L] [H], assistant de justice.