Le 9 mars 2023, la société POMPADOUR BONDY 1, désormais LES DOCKSODIER, a signé un bail commercial avec LA CABANE DE L’OURS. Face à des impayés, LES DOCKSODIER a délivré deux commandements de payer, le premier le 30 janvier 2024 et le second le 16 mai 2024. Le 17 juillet 2024, après l’absence de régularisation, une assignation en référé a été déposée pour résilier le bail et ordonner l’expulsion. Lors de l’audience du 10 octobre 2024, LA CABANE DE L’OURS ne s’est pas présentée. Le juge a statué en faveur de LES DOCKSODIER, ordonnant l’expulsion et condamnant LA CABANE DE L’OURS à des paiements.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Dans l’affaire en question, la société LES DOCKSODIER a délivré un commandement de payer le 16 mai 2024, qui est resté infructueux.

Ainsi, la résiliation du bail est intervenue de plein droit un mois plus tard, soit le 17 juin 2024, conformément aux dispositions de cet article.

Quels sont les droits du créancier en cas de non-paiement des sommes dues ?

En cas de non-paiement des sommes dues, le créancier peut demander des mesures conservatoires et des indemnités. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, la société LES DOCKSODIER a justifié sa demande de paiement par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 16 juin 2024.

La société LA CABANE DE L’OURS a été condamnée à titre provisionnel au paiement d’une somme de 23.607,15 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de résiliation du contrat.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes.

Dans cette affaire, la société LES DOCKSODIER a demandé une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 17 juin 2024, date de la résiliation du contrat.

Le jugement a stipulé que cette indemnité serait égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes que la société LA CABANE DE L’OURS aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Cette approche est conforme aux principes de l’indemnisation pour occupation sans droit ni titre.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur en référé ?

L’absence de comparution du défendeur en référé n’empêche pas le juge de statuer sur le fond. L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Dans le cas présent, la société LA CABANE DE L’OURS n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a donc examiné la demande de la société LES DOCKSODIER et a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné la société défenderesse à payer les sommes dues, en se fondant sur les éléments fournis par la partie demanderesse.

Quelles sont les implications des clauses pénales dans un contrat de bail ?

Les clauses pénales dans un contrat de bail peuvent être sujettes à réduction par le juge si elles apparaissent manifestement excessives.

L’article 1231-5 du code civil précise que :

« Le juge peut réduire la clause pénale lorsque celle-ci est manifestement excessive. »

Dans cette affaire, la société LES DOCKSODIER a sollicité le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales.

Le tribunal a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ce chef de demande, laissant la possibilité d’une éventuelle réduction par le juge du fond si les montants demandés s’avéraient excessifs au regard de la situation financière de la société LA CABANE DE L’OURS.