Le 9 septembre 1997, un bail commercial a été signé entre les consorts [N] et la société CARROSSERIE PIROUD pour un bâtiment dédié à la réparation de véhicules. Après cession du fonds de commerce à JFB AUTOS en 2003 et renouvellement du bail en 2009, une mise en demeure a été adressée en décembre 2017, entraînant un congé sans indemnité d’éviction. En mars 2019, JFB AUTOS a assigné les consorts [N] en justice, demandant une expertise sur les indemnités. Le tribunal a finalement statué en faveur de JFB AUTOS, lui accordant une indemnité d’éviction de 226 774 euros.. Consulter la source documentaire.

Quel est le principe de l’indemnité d’éviction selon le Code de commerce ?

L’article L.145-14 du Code de commerce énonce que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Ainsi, le principe de l’indemnité d’éviction repose sur la nécessité de compenser le préjudice subi par le locataire évincé en raison du non-renouvellement de son bail commercial.

Il est important de noter que cette indemnité est calculée en fonction de la valeur marchande du fonds de commerce, ainsi que des frais associés à la cessation de l’activité.

Quelles sont les exceptions au paiement de l’indemnité d’éviction ?

L’article L.145-17 du Code de commerce prévoit que :

« I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. »

Ainsi, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime, ou si l’immeuble est en état d’insalubrité.

Il est essentiel que le bailleur respecte les conditions de mise en demeure pour invoquer l’inexécution d’une obligation par le locataire.

Comment la mise en demeure doit-elle être effectuée selon le Code de commerce ?

L’article L.145-17, I, 1° du Code de commerce stipule que :

« L’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. »

Cela signifie que la mise en demeure doit être faite par acte extrajudiciaire, et elle doit clairement indiquer le motif de l’infraction.

Si ces conditions ne sont pas respectées, le bailleur ne pourra pas se prévaloir de l’inexécution d’une obligation pour justifier le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

Quels sont les éléments constitutifs de l’indemnité d’éviction ?

L’article L.145-14 du Code de commerce précise que l’indemnité d’éviction comprend :

« La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Les éléments constitutifs de l’indemnité d’éviction incluent donc :

1. La valeur marchande du fonds de commerce.
2. Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.
3. Les frais et droits de mutation.

Ces éléments doivent être évalués pour déterminer le montant total de l’indemnité d’éviction due au locataire évincé.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’indemnité d’éviction pour le locataire ?

L’article L.145-28, alinéa 1er, du Code de commerce stipule que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. »

Cela signifie que tant que le locataire n’a pas reçu l’indemnité d’éviction, il a le droit de rester dans les lieux.

Cette disposition protège le locataire en lui garantissant un maintien dans les lieux jusqu’à ce qu’il soit indemnisé, ce qui souligne l’importance de l’indemnité d’éviction dans le cadre des baux commerciaux.

En conséquence, l’absence de paiement de cette indemnité empêche le bailleur d’expulser le locataire.