Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Nantes
Thématique : Résiliation de bail et contestations sur les obligations locatives : enjeux de preuve et d’exécution.
→ RésuméContexte de l’affaireLa présente affaire concerne un litige entre la S.C.I. DEDE, bailleur, et la S.A.R.L. SBS, locataire, relatif à un bail commercial signé le 21 janvier 2017. Ce bail portait sur des locaux destinés à une épicerie, avec un loyer annuel de 14 400 € hors taxes, payable mensuellement. La S.C.I. DEDE a succédé au bailleur initial et a assigné la S.A.R.L. SBS en référé pour non-paiement des loyers. Demandes de la S.C.I. DEDELa S.C.I. DEDE a sollicité la résiliation du bail, l’expulsion de la S.A.R.L. SBS, ainsi que le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation et des loyers impayés. Elle a également demandé une somme pour couvrir les frais de justice, incluant le coût d’un commandement de payer. Réponses de la S.A.R.L. SBSLa S.A.R.L. SBS a contesté la demande, arguant de l’irrecevabilité de l’action et a demandé un délai de paiement. Elle a également soulevé des problèmes d’infiltration dans les locaux, invoquant un manquement du bailleur à ses obligations de réparation. La société a demandé une expertise pour évaluer les dégâts et a réclamé une indemnisation pour les pertes subies. Arguments de la S.C.I. DEDEEn réponse, la S.C.I. DEDE a justifié sa qualité de propriétaire par un acte d’acquisition et a produit des justificatifs des sommes dues. Elle a affirmé que la S.A.R.L. SBS n’avait pas réglé les loyers depuis mai 2024 et que les problèmes d’infiltration ne justifiaient pas l’exception de non-exécution, car l’exploitation des locaux avait continué sans impact significatif. Décision du tribunalLe tribunal a constaté la résiliation du bail et a ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. SBS, autorisant l’usage de la force publique si nécessaire. La S.A.R.L. SBS a été condamnée à payer une provision pour loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité pour frais d’instance. Les demandes reconventionnelles de la S.A.R.L. SBS ont été rejetées, le tribunal considérant qu’elles n’étaient pas fondées. |
N° RG 24/00765 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NDII
Minute N° 2024/
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 21 Novembre 2024
—————————————–
S.C.I. DEDE
C/
S.A.R.L. SBS (JOUMA MARKET)
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copie exécutoire délivrée le 21/11/2024 à :
la SELARL VILLAINNE-RUMIN – 20
copie certifiée conforme délivrée le 21/11/2024 à :
la SCP CALVAR & ASSOCIES – 28
la SELARL VILLAINNE-RUMIN – 20
dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
_________________________________________
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________
Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier : Eléonore GUYON
DÉBATS à l’audience publique du 17 Octobre 2024
PRONONCÉ fixé au 21 Novembre 2024
Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
S.C.I. DEDE (RCS NANTES 894 922 145),
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D’UNE PART
ET :
S.A.R.L. SBS (JOUMA MARKET)
(RCS NANTES N°829 240 977),
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Julien VIVES de la SCP CALVAR & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART
PRESENTATION DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 21 janvier 2017, la S.C.I. BOUTIQUES A NANTES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SBS des locaux dans les bâtiments A et E d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] correspondant aux lots n° 107 et 153 pour une durée de 9 ans à compter du 9 septembre 2017, à destination d’épicerie, toutes activités alimentaires hors restauration et sans cuisson, moyennant un loyer annuel de 14 400 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.
Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 mai 2024, la S.C.I. DEDE venant aux droits du bailleur a fait assigner en référé la S.A.R.L. SBS suivant acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024 pour solliciter :
– le constat de la résiliation du bail,
– l’expulsion de la S.A.R.L. SBS et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,
– le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 268 € par mois jusqu’à libération effective des lieux,
– le paiement provisionnel de la somme de 23 322,72 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à juillet 2024,
– le paiement de la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 28 mai 2024 et des frais de levée d’un état des créanciers inscrits.
La S.A.R.L. SBS conclut à l’irrecevabilité et au débouté de la demanderesse, subsidiairement à l’octroi d’un délai de paiement sur 24 mois, au paiement d’une indemnisation provisionnelle de 3 000 €, à l’organisation d’une expertise pour déterminer les causes des infiltrations affectant le local avec consignation partagée des frais, ainsi qu’à la condamnation de la S.C.I. DEDE à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, le tout en objectant que :
– la demanderesse ne justifie pas de sa qualité de propriétaire,
– les sommes réclamées se voient opposer des contestations sérieuses, faute de justification des charges de copropriété de 2021/2022, des factures d’eau de 2022, des taxes foncières 2022/2023, de provisions sur charges en l’absence de régularisation, alors que la clause pénale est manifestement excessive et que trois paiements n’ont pas été déduits,
– la demande se heurte à l’exception de non-exécution, puisqu’une partie des locaux est affectée par un dégât des eaux depuis janvier 2020 ayant provoqué une perte de marchandises de 4 000 €, ce qui caractérise un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur au titre des réparations relevant de l’article 606 du code civil.
La S.C.I. DEDE maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser le montant de la provision réclamée à 21 353,39 € à octobre 2024 et à porter la demande d’indemnité provisionnelle d’occupation à 1 461,35 € par mois avec rejet des demandes adverses, en répliquant que :
– elle produit l’acte d’acquisition des locaux du 14 avril 2021 pour justifier de sa qualité à agir,
– le décompte complet des sommes payées et dues est repris et les justificatifs des charges et taxes sont produits, de sorte que la somme réclamée à titre de provision est actualisée,
– non seulement la société SBS n’a pas réglé les causes du commandement, mais en plus elle a cessé tout règlement de loyer depuis mai 2024, ce qui justifie l’application de la clause résolutoire et l’expulsion,
– les trois paiements allégués sont bien pris en compte et rien ne justifie l’octroi de délais, alors que le résultat d’exploitation est positif,
– les infiltrations relèvent soit d’un défaut d’entretien du preneur soit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, étant souligné qu’il n’est pas justifié d’une déclaration à l’assurance et qu’il n’y a pas eu de réclamation depuis 2020,
– l’exception d’inexécution ne peut être invoquée qu’en cas d’inexploitation totale des locaux, ce qui n’est pas le cas,
– la demande de provision doit être rejetée, de même que celle d’expertise, la réclamation tardive étant de pure opportunité.
Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail,
Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. SBS et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier à compter de la signification de l’ordonnance,
Condamnons la S.A.R.L. SBS à payer à la S.C.I. DEDE :
– une provision de 21 353,39 € au titre des loyers et charges dus au 31/10/24,
– une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 461,35 € par mois à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,
Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Condamnons la S.A.R.L. SBS aux dépens, y compris le coût du commandement du 28 mai 2024 et des frais de levée de l’état des créanciers inscrits.
Le Greffier, Le Président,
Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE
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