8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/03177 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBWT

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, Société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, dons le siège social est sis [Adresse 2],

Représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 3]

Non comparante,

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 3]

Non comparant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 26 Avril 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Septembre 2024 et mise en délibéré au 21 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] sont propriétaires des lots n°3051 et 3120, au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 4].

Par exploit de commissaire de Justice des 24 et 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

– les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3550,33 €, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2024 inclus,

– les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme 1055,49 eurosau titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024, rendues exigibles par la mise en demeure;

– les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 300 €uros, qui sera imputée au seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du contrat type)

– les condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 date de la mise en demeure

-ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du code civil

– les condamner in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

– les condamner in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1200,00 € sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu‘il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu‘il à dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

– les condamner à payer les entiers dépens

A l’audience du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y], bien que régulièrement assignés n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

– aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. 

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 6 février 2024 distribuée en recommandé avec avis de réception le 7/02/2024 à Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] l’avis de réception portant la signature de Monsieur [S].

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2548,76 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

– le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°3051 et 3120 au sein de la copropriété ;

– les procès-verbaux d’assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 28 juillet 2020, 15/03/2021, 23/03/2022, 28/03/2023, 19/03/2024;
– le contrat de syndic;
– le règlement de copropriété;
– les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;
– un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 10 avril 2024, pour la période du 01/01/2021 au 10/04/2024, appel 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3850,33 euros dont 384 euros de frais de recouvrement et dépens;
A l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] maintient sa demande.
S’agissant des charges de copropriété impayées :
Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01/01/2021 au 10/04/2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 3 466, 33euros, les 84 euros de suivi dossier assignation comptabilisé par le demandeur n’étant pas des charges de copropriété mais éventuellement des dépens ou des frais de recouvrement.
Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit l’extrait du règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre coindivisaires en cas de non paiement des charges, ce qui est le cas en l’espèce.
Par conséquent, les défendeurs seront condamnés solidairement.
Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 7 février 2024, date de distribution de la mise en demeure sur le montant de 2548,76 euros et pour le surplus à compter de l’assignation en justice.
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:
A l’examen des pièces produites (résolution n°10 de l’assemblée générale du 28 mars 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 01 juillet 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4èmetrimestre 2024 et fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 1055,52 euros, le syndicat des copropriétaires ne sollicitant que 1055,49 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] réclame une somme de 300 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est justifié des modalités d’envoi des relances du 01/06/2022 et 12/06/2023 mais non de celles des 9/09/2022 et du 04/09/2023. Par conséquent, la somme de 25 euros sera octroyée pour les relances justifiées.

En revanche les frais de constitution de dossier avocat ne sont pas justifiés et il n’est pas démontré qu’il s’agit de diligences exceptionnelles. En conséquence ces frais seront rejetés.

Par conséquent Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs, dans un contexte en plus de réglèments certes partiels mais réguliers de celui-ci.

En conséquence, il sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérets.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] , qui succombent, sont condamnés solidairement aux entiers dépens.

Ils sont par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3 466, 33 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 01/01/2021 au 10/04/24, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 548,76 euros à compter du 7 février 2024, date de distribution de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice du 26 avril 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 055,49 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [U] [E] [S] et Madame [N] [T] [J] [Y] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,