[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 22/12341
N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

N° MINUTE :

Assignation du :
07 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [G] [E]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Représenté par Maître Elodie AZOULAY-CADOCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0985

DÉFENDEURS

Madame [O] [F]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Représentée par Maître Olivia DAELMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2382

Maître [N] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non représentée

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Sylvie CAVALIE, Greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience collégiale du 26 Septembre 2024, présidée par Claire BERGER et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 17 octobre 2003, Monsieur [G] [E] et Madame [O] [F], concubins, ont acquis en indivision, à proportion de la moitié chacun, un appartement de quatre pièces sis [Adresse 6] à [Localité 7].

Ils se sont séparés au mois de mars 2018, Monsieur [G] [E] prenant parallèlement à bail le 5 mars 2018 un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte authentique de vente du 29 décembre 2021, le bien indivis a été vendu au prix de 1 026 000 euros et le produit de la vente, à l’exception de la somme de 374 000 euros correspondant au remboursement du prêt relai et de la somme de 589,55 euros correspondant à la somme à rembourser au syndic, a été séquestré en l’étude de Maître [N] [P], Monsieur [G] [E] ayant sollicité par courrier recommandé du 23 décembre 2021 le séquestre de la somme de 75 860 euros sur la part du prix de vente revenant à son ex-compagne au titre de l’occupation privative du bien indivis par cette dernière depuis leur séparation.
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Par courrier recommandé du 15 février 2022 par la voie de son conseil, Monsieur [G] [E] a également mis en demeure Madame [O] [F] de lui régler cette somme de 75 860 euros.

En l’absence d’issue amiable du litige, il a, par actes introductifs d’instance du 7 juin 2022, fait assigner Madame [O] [F] et Maître [N] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation de la première à lui régler une indemnité d’occupation au titre de son occupation privative du bien indivis depuis leur séparation et jusqu’à la vente du bien.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Monsieur [G] [E] demande au tribunal de :
FIXER à la somme de 75.680 euros l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [F], pour la période du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021 inclus,CONSTATER que sur le prix de vente de l’appartement, soit 1.026.000 euros, 513.000 euros reviennent à chacun des époux,CONSTATER que ne reviendra à Madame [O] [F] que la somme de 139.000 euros puisque la somme de 374.000 euros a déjà été utilisée aux fins de prêt relai,CONDAMNER Madame [O] [F] à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 75.680 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021 inclus,PRENDRE ACTE de l’accord de paiement de Monsieur [E] pour les sommes suivantes :Taxes foncières : 1.678 euros,Charges de copropriété : 2.740,01 euros,Travaux de réparation de la fuite : 2.518,23 euros,ORDONNER la compensation entre les sommes dues et à devoir entre les parties,RENDRE le jugement opposable à Maître [P],ORDONNER le paiement de la somme dûe par Monsieur [O] [F] à Monsieur [G] [E], après compensation, sur les fonds détenus à titre de séquestre par l’office notarial de Me [N] [P],ORDONNER le déblocage des fonds issus du produit de la vente immobilière, après paiement de l’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts et de l’article 700 du CPC, par moitié à Monsieur [G] [E] et Madame [O] [F],CONDAMNER Madame [O] [F] à payer à Monsieur [G] [E] la somme de 50.000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,CONDAMNER Madame [O] [F] à payer à Monsieur [G] [E] la somme au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Madame [O] [F] aux entiers dépensREJETER les demandes de Madame [O] [F] tenant au règlement par Monsieur [G] [E] :de la taxe d’habitation pour un montant de 817 euros,des cotisations d’assurance pour un montant de 565 euros,des travaux d’amélioration pour un montant de 25.500 euros,de dommages et intérêts pour un montant de 3.632,86 euros au titre de la perte de ses allocations CAF, 6.467 euros au titre du trop payé d’impôt sur le revenu et de 4.178,88 euros au titre de la perte de salaire pour complément familial.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, Madame [O] [F] demande au tribunal de :
A titre principal,
DEBOUTER Monsieur [G] [E] de sa demande formée au titre de l’indemnité d’occupation et des dommages et intérêts,CONDAMNER Monsieur [G] [E] à rembourser à Madame [O] [F], les sommes suivantes :1.678 €, au titre de sa quote-part des taxes foncières 2019,2020 et 2021,1.033 € au titre de sa quote-part des taxes d’habitation 2018,2019,2020 et 2021,2.518,23 € au titre de sa quote-part des travaux de réparation,3.318,30 € au titre de sa quote-part des charges de copropriété non récupérables,617,73 € au titre de sa quote-part des cotisations d’assurances 2019,2020 et 2021 selon détail à fournir,25.500 € au titre de sa quote-part des travaux de rénovation de la cuisine et de création d’une chambre supplémentaire,1.000 € au titre du remboursement du prêt personnel consenti par Madame [F] à Monsieur [G] [E],325 € au titre du découvert du compte joint,CONDAMNER Monsieur [G] [E] à payer à Madame [O] [F], des dommages et intérêts, à hauteur de:3.632,86 € au titre de la perte de ses allocations CAF,6.467 € au titre du trop payé d’impôt sur le revenu,4.178,88 € Au titre de la perte de salaire pour complément familial,4.345 € au titre du coût de l’emprunt qu’elle a été contrainte de contracter,3.000 € en réparation de son préjudice moral,A titre subsidiaire,
LIMITER le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [O] [F] à la somme de 48.840 €, dont Monsieur [G] [E] a vocation à recueillir la moitié, soit la somme de 24.420 €,Décision du 21 Novembre 2024
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DEBOUTER Monsieur [G] [E] de sa demande de dommages et intérêts,CONDAMNER Monsieur [G] [E] à rembourser à Madame [O] [F], les sommes suivantes :1.678 €, au titre de sa quote-part des taxes foncières 2019,2020 et 2021,1.033 € au titre de sa quote-part des taxes d’habitation 2018,2019,2020 et 2021,2.518,23 € au titre de sa quote-part des travaux de réparation,3.318,30 € au titre de sa quote-part des charges de copropriété non récupérables,617,73 € au titre de sa quote-part des cotisations d’assurances 2019,2020 et 2021 selon détail à fournir,25.500 € au titre de sa quote-part des travaux de rénovation de la cuisine et de création d’une chambre supplémentaire,1.000 € au titre du remboursement du prêt personnel consenti par Madame [F] à Monsieur [G] [E],325 € au titre du découvert du compte joint,CONDAMNER Monsieur [G] [E] à payer à Madame [O] [F], des dommages et intérêts, à hauteur de:3.632,86 € au titre de la perte des allocations CAF,6.467 € au titre du trop payé d’impôt sur le revenu,4.178,88 € au titre de la perte de salaire pour complément familial,4.345 € au titre du coût de l’emprunt qu’elle a été contrainte de contracter,3.000 € en réparation de son préjudice moral,ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties,En tout état de cause,
ORDONNER le déblocage des fonds issus du produit de la vente immobilière après compensation des créances réciproques des parties,DEBOUTER Monsieur [G] [E] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens,DEBOUTER Monsieur [G] [E] de toutes demandes plus amples ou contraires,CONDAMNER Monsieur [G] [E] à payer à Madame [O] [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivia DAELMAN, Avocat, aux offres de droit.
Maître [N] [P] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 septembre 2024.
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A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024.

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

A titre liminaire, il est précisé que les différentes demandes des parties l’une envers l’autre en remboursement de différentes sommes payées par chacune pour le compte de l’indivision conventionnelle comme celle tendant au paiement d’une indemnité d’occupation s’analysent en des demandes de fixation d’une créance d’un indivisaire sur l’indivision ou de fixation d’une créance de l’indivision sur l’indivisaire et de condamnation au paiement d’un indivisaire au titre desdites créances dans le cadre de la division de son recours par l’autre indivisaire.

Sur l’occupation du bien situé [Adresse 6] à [Localité 7]

Monsieur [G] [E] soutient au visa de l’article 815-9 du code civil que son ex-concubine a occupé privativement le bien indivis depuis leur séparation au mois de mars 2018 jusqu’à la vente de ce bien le 29 décembre 2021, de sorte qu’elle lui est redevable d’une indemnité d’occupation. Il évalue l’indemnité d’occupation mensuelle due, après décote de 20% sur la valeur locative mensuelle du bien, à la somme de 1 720 euros, et sollicite donc la fixation d’une indemnité d’occupation due par Madame [O] [F] à la somme de 44 mois x 1 720 euros = 75 680 euros pour son occupation privative du bien indivis entre le 1er avril 2019 et le 30 novembre 2021. Sur l’absence de jouissance privative qui lui est opposée en défense, il réplique que la séparation exclut nécessairement la cohabitation entre les ex-concubins, qu’il n’a conservé dans le bien indivis que de très rares effets personnels qui ont été déposés dans la cave, qu’une garde alternée de leurs deux enfants a été instaurée de fait depuis leur séparation, et surtout, qu’il a pris à bail un appartement au [Adresse 3] à [Localité 7] le 5 mars 2018, pour lequel il règle depuis lors un loyer et des taxes d’habitation.
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Madame [O] [F] conteste avoir occupé privativement le bien indivis depuis la séparation, rappelant que son ex-compagnon disposait des clés d’accès à l’immeuble, dont elle ne lui a jamais demandé la restitution. Elle expose qu’il a pu, entre leur séparation et la vente du bien, se rendre régulièrement dans l’appartement en sa présence ou en son absence, qu’il y a laissé de nombreuses affaires personnelles, à savoir plus de douze cartons, et qu’il a continué de s’y domicilier jusqu’à la vente du bien, de sorte que, ne l’ayant jamais empêché de jouir du bien indivis, dans lequel leurs deux filles résident, elle n’est nullement redevable d’une indemnité d’occupation à son égard. A titre subsidiaire, elle sollicite que la valeur locative mensuelle du bien soit fixée à la somme de 1 850 euros, tel qu’estimée par l’agence qui a vendu le bien, à laquelle il convient d’appliquer une décote de 40% compte tenu de l’occupation de l’appartement par les enfants du couple, de sorte que l’indemnité d’occupation totale due à l’indivision s’élève à la somme de 48 840 euros.

Sur ce,

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

En l’espèce, Madame [O] [F] ne conteste pas avoir occupé le bien indivis entre le mois d’avril 2018 et le mois de novembre 2021 mais soutient que sa jouissance n’était pas privative ni exclusive.

Or d’une part, les parties s’accordent sur la date de leur séparation au mois de mars 2018, et d’autre part, Monsieur [G] [E] justifie avoir pris à bail un nouveau logement à compter du 5 mars 2018 en versant aux débats son contrat de bail signé à cette date, relatif à la location d’un appartement de deux pièces situé [Adresse 2] à [Localité 7], des quittances de loyer de cet appartement pour les mois d’avril 2018, avril 2019, avril 2020, mai 2021, avril 2022 et avril 2023, et des avis de taxe d’habitation pour les années 2019 à 2022.

Le fait que Monsieur [G] [E] ait pu laisser quelques effets personnels dans le bien indivis et qu’il ait continué à s’y domicilier administrativement n’est pas de nature à priver Madame [O] [F] de la jouissance privative et exclusive de ce bien dès lors que Monsieur [G] [E] justifie avoir chaque mois réglé un loyer pour bénéficier d’un logement distinct de celui de son ex-compagne depuis leur séparation.

Si Madame [O] [F] insiste dans ses écritures sur la persistance possible d’une cohabitation entre concubins en dépit d’une séparation, dans l’attente de la vente du logement, a fortiori lorsque la séparation est intervenue dans un climat apaisé, les pièces qu’elle verse aux débats tendent à démontrer que Monsieur [G] [E] n’allait et ne venait pas librement dans l’appartement puisque ce dernier lui demande, par courriel du 24 novembre 2021, sa permission pour venir un vendredi soir récupérer des cartons lui appartenant, outre que le courriel adressé le 28 septembre 2021 par ce dernier illustre au contraire un climat conflictuel entre les parties (« tu m’envoies un mail me demandant d’arrêter d’envoyer des mails conflictuels sur tout »).

Par conséquent, ces éléments démontrent une jouissance exclusive de l’appartement du [Adresse 6] à [Localité 7] par Madame [O] [F], laquelle est donc redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision conventionnelle, du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021, le bien ayant été vendu le 29 décembre 2021 et Monsieur [G] [E] sollicitant cette indemnité d’occupation jusqu’au 30 novembre 2021.

L’indemnité d’occupation dont Madame [O] [F] est redevable doit être évaluée au regard de la valeur locative du bien, elle-même déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours, et corrigée à la baisse en raison du caractère précaire de l’occupation par l’indivisaire.

Il ressort de l’acte de vente du 17 octobre 2003 que le bien indivis correspondant au lot n°9 situé au 4ème étage de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 7] est constitué d’un appartement de type quatre pièces. Il bénéficie d’une superficie de 96,6 m².

L’attestation de vente du 29 décembre 2021 permet de savoir que des travaux d’aménagement intérieur ont été effectués par les vendeurs en 2016 pour permettre notamment la création d’une troisième chambre.

En outre, Monsieur [G] [E] verse aux débats une estimation de valeur locative du 22 décembre 2021 dans le cadre de laquelle l’agent immobilier, après avoir précisé que le bien se situe au pied du métro, est traversant et bénéficie d’une belle hauteur sous-plafond et d’une vue dégagée orientée Sud-Ouest, retient une valeur locative mensuelle, dans le respect de l’encadrement des loyers, comprise entre 2 000 et 2 300 euros par mois hors charges.

Madame [O] [F] verse, quant à elle, une estimation de valeur locative pour la période 2020 à 2022 réalisée par l’agence qui a vendu le bien indivis, laquelle, après avoir rappelé la conjoncture, la superficie de l’appartement, son agencement, sa situation géographie, son état et celui de la copropriété et son exposition, retient un prix de marché de 1 850 euros hors charges.

Il convient de retenir l’estimation locative versée en défense dès lors que l’agence a réellement visité le bien et évalue sa valeur locative pour la période de 2020 à 2022 et non seulement à la date du 29 décembre 2021.

Au regard du caractère précaire de la jouissance du bien indivis par Madame [O] [F], un abattement de 20% sera appliqué, l’indemnité d’occupation mensuelle du bien devant donc être fixée à la somme de 1 480 euros par mois.

Il n’y pas lieu de tenir compte du fait que les enfants du couple résidaient dans cet appartement dès lors qu’il n’est pas justifié sur le fondement de l’article 373-2 du code civil qu’une contribution à leur entretien et leur éducation était mise à la charge de Monsieur [G] [E] sous forme d’un droit d’usage et d’habitation, ce d’autant plus que celui-ci précise l’existence d’une garde alternée instaurée de fait depuis la séparation qui n’est pas contestée en défense.

Madame [O] [F] sera donc déclarée redevable envers l’indivision propriétaire de l’appartement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 1 480 euros et ce, à compter du 1er avril 2018 et jusqu’au 30 novembre 2021, soit la somme de 1 480 x 44 mois = 65 120 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [E] sollicite la condamnation de Madame [O] [F] à lui verser la somme de 75 680 euros au titre de l’indemnité d’occupation précitée pour son occupation du bien entre le 1er avril 2018 et le 30 novembre 2021.

Madame [O] [F] relève que l’indemnité d’occupation éventuellement due par elle est due à l’indivision conventionnelle, de sorte que Monsieur [G] [E] n’a vocation à en recueillir que la moitié.

Sur ce,

L’article 865 du code civil dispose que sauf lorsqu’elle est relative aux biens indivis, la créance n’est pas exigible avant la clôture des opérations de partage. Toutefois, l’héritier débiteur peut décider à tout moment de s’en acquitter volontairement. Il résulte de l’article 1309 du code civil qu’un indivisaire peut diviser son recours contre ses coindivisaires.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation dont Madame [O] [F] est redevable envers l’indivision conventionnelle a été fixée à la somme de 65 120 euros.

Madame [O] [F] ayant été propriétaire de la moitié du bien indivis, il convient de la condamner à verser à Monsieur [G] [E] la somme de 32 560 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021.

Sur les demandes reconventionnelles de remboursement des frais de conservation engagés pour l’indivision

Madame [O] [F] sollicite le remboursement par son ex-concubin des sommes par elle engagées pour le compte de l’indivision :
1 678 euros au titre de sa quote-part sur les taxes foncières de 2019 à 2021, 1 033 euros au titre de sa quote-part sur les taxes d’habitation de 2018 à 2021,2 518,23 euros au titre de sa quote-part sur les frais de recherche de fuite et les travaux de réparation, 3 318,30 euros au titre de sa quote-part sur les charges de copropriété non récupérables,617,73 euros au titre de sa quote-part sur les cotisations d’assurance de 2019 à 2021,25 500 euros au titre de sa quote-part sur les travaux d’amélioration qu’elle a fait réaliser dans le bien indivis pour rénover la cuisine et créer une chambre supplémentaire.Sur la contribution aux travaux de rénovation déjà versée que Monsieur [G] [E] lui oppose, elle réplique qu’il justifie seulement avoir contribué aux travaux pour un montant de 5 500 euros.

Monsieur [G] [E] consent à régler la somme de 1 678 euros au titre de la taxe foncière, la somme de 2 518,23 euros au titre des travaux de réparation, et la somme de 2 740,01 euros au titre des charges de copropriété. Il conteste toutefois devoir s’acquitter des taxes d’habitation, n’étant pas occupant du bien, ainsi que des cotisations d’assurance, ce pour la même raison. Il soutient par ailleurs avoir contribué aux travaux de rénovation pour un montant de 43 000 euros.

Sur ce,

Il résulte, d’une part, de l’article 815-13 du code civil que l’indivisaire qui a exposé des frais de conservation est créancier de l’indivision des sommes payées par lui et que sa créance est liquide et exigible sans qu’il ait à attendre l’issue des opérations de partage et, d’autre part, des articles 815-2 et 1309 du code civil qu’il peut diviser son recours contre les autres indivisaires.

Il appartient, dès lors, à l’indivisaire qui expose avoir engagé des dépenses pour le compte de l’indivision de rapporter la preuve du caractère conservatoire de ces dépenses.

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Il convient dès lors d’examiner les différentes dépenses invoquées par Madame [O] [F].

Sur les taxes foncières 2019, 2020 et 2021

Une dépense au titre de la taxe foncière est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce qu’il s’agit d’un impôt local dû chaque année par le propriétaire du bien.

Madame [O] [F] justifie avoir réglé pour le compte de l’indivision la somme de 3 356 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2019 à 2021.

Monsieur [G] [E] consent à régler la somme de 1 678 euros au titre de sa quote-part sur les taxes foncières pour les années 2019 à 2021, somme qu’il sera condamné à verser à Madame [O] [F].

Sur les taxes d’habitation de 2018 à 2021

Une dépense au titre de la taxe d’habitation est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce que le règlement de cette taxe permet la conservation de l’immeuble indivis, l’impossibilité d’occuper le bien indivis étant à cet égard indifférente puisqu’ouvrant droit à une créance de l’indivision sur l’occupant exclusif conformément à l’article 815-9 du code civil.

Madame [O] [F] justifie avoir réglé seule les taxes d’habitation de 2018 à 2021 pour un montant total de 2 066 euros, de sorte qu’il convient de condamner Monsieur [G] [E] à lui verser la somme de 1 033 euros au titre de sa quote-part sur les taxes d’habitation réglées pour les années 2018 à 2021.

Sur les frais de recherche de fuite et les travaux de réparation

Une dépense au titre de recherche de fuite ou de travaux de réparation est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce qu’elle évite le dépérissement du bien.

Madame [O] [F] justifie avoir réglé pour le compte de l’indivision la somme de 5 036,46 euros au titre des travaux de recherche de fuite et de réparation.

Monsieur [G] [E] consent à régler la somme de 2 518,23 euros au titre de sa quote-part sur les frais de recherche de fuite et les travaux de réparation, somme qu’il sera donc condamné à verser à son ex-compagne.
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Sur les charges de copropriété

Une dépense au titre des charges de copropriété est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce que ces charges sont destinées à assurer l’entretien de l’immeuble.

Monsieur [G] [E] consent au demeurant à régler la somme de 2 740,01 euros au titre de sa quote-part sur les charges de copropriété alors que Madame [O] [F] sollicite la somme de 3 318,30 euros.

Or Madame [O] verse aux débats les relevés annuels de charges pour les années 2018, 2019 et 2020 et les appels de charges pour les quatre trimestres de l’année 2021, ce dont il ressort qu’elle a réglé pour le compte de l’indivision au titre des charges de copropriété 2 515,56 euros en 2018, 1 551,58 en 2019, 2 059,53 euros en 2020 et 1 156,59 euros en 2021,Madame [O] [F] ne sollicitant pas le remboursement de sa quote-part au titre du 1er trimestre 2018 dans ses écritures.

Ainsi, sur l’année 2018, Madame [O] [F] a une créance sur l’indivision conventionnelle au titre des trois derniers trimestres, de sorte qu’elle est bien fondée à diviser son recours et obtenir la condamnation au paiement de Monsieur [G] [E] de la moitié, c’est à dire la somme de 943,34, tandis que pour les années suivantes, elle est bien fondée à obtenir de celui-ci la condamnation à lui payer la somme totale de 3 318,30 euros correspondant à la moitié de sa créance envers l’indivision au titre des charges de copropriété qu’elle a payé seule pour ces années.

Sur les cotisations d’assurance

Une dépense d’assurance est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce qu’elle est nécessaire à la conservation du bien indivis lequel est susceptible d’être l’objet de sinistres.

Monsieur [G] [E] s’oppose au remboursement de sa quote-part au motif qu’il n’était pas occupant du bien sur la période considérée alors que cette dépense est nécessaire à la conservation du bien dont il était propriétaire indivis.

Madame [O] [F] verse aux débats une attestation du représentant de la MATMUT du 17 mars 2023 aux termes de laquelle ce dernier confirme qu’un contrat habitation formule « Résidence principale » a été souscrit du 15 octobre 2003 au 31 décembre 2020 et qu’ont été réglées au titre des années 2018, 2019 et 2020 des cotisations annuelles respectives de 277,90 euros, 288,90 euros et 292,20 euros.

Elle produit également le duplicata des conditions particulières de son assurance habitation souscrite auprès de la Banque Postale à compter du 1er janvier 2021 dont il ressort qu’elle a réglé, pour l’année 2021, la somme de 376,46 euros.

Sur cette période de quatre années, Madame [O] [F] a donc engagé la somme totale de 1 235,46 euros et Monsieur [G] [E] sera condamné à lui verser la somme de 617,73 euros au titre de sa quote-part des cotisations d’assurance.

Sur les travaux de rénovation de la cuisine et de création d’une chambre supplémentaire

Une dépense au titre de travaux de rénovation est une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du code civil en ce qu’elle est nécessaire à la conservation du bien indivis lequel est susceptible de se dégrader au fil des ans.

Par ailleurs, il résulte aussi de l’article 815-13 du code civil que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. La création d’une chambre supplémentaire est une dépense d’amélioration du bien indivis.

En outre, Monsieur [G] [E] a bénéficié de ces travaux puisque cet embellissement de l’appartement a nécessairement eu un impact sur le prix de vente du bien.

Madame [O] [F] sollicite la condamnation de son ex-compagnon à lui verser la somme de 25 500 euros au titre desdits travaux alors que ce dernier soutient avoir contribué à ces travaux à hauteur de 43 000 euros.

Il verse aux débats en ce sens :
Les relevés de son compte bancaire à la Banque Postale des mois de juillet à septembre 2016, faisant état, d’une part, d’un prêt personnel consenti par cette banque le 8 juillet 2016 à hauteur de 43 000 euros, et d’autre part, de plusieurs virements intitulés «  TP RENOV [Localité 8] » pour des montants de 1 000 euros le 6 juillet 2016, 15 000 euros le 11 juillet 2016, 4 500 euros le 17 août 2016, soit un total de 20 500 euros,La fiche d’information précontractuelle relative à son prêt de 43 000 euros et le tableau d’amortissement correspondant.
Il se prévaut également de deux chèques de 20 000 euros et de 2 500 euros, encaissés au mois de juillet 2016, lesquels auraient contribué aux travaux de rénovation entrepris dans le bien litigieux.
Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

De son côté, Madame [O] [F] verse aux débats :
Une facture d’acompte du 9 juillet 2016 de l’entreprise RC RENOV 77 d’un montant de 20 000 euros,Une facture du 23 décembre 2016 d’un montant total de 60 000 euros comprenant les acomptes déjà versés, Des relevés de son compte bancaire des 12 mai et 13 juin 2016, lesquels permettent de savoir qu’elle a transféré sur le compte commun la somme de 21 000 euros au titre du financement des travaux, le virement de 30 000 euros dont elle se prévaut par ailleurs ne comportant pas d’intitulé mentionnant ces travaux.
Il résulte du rapprochement de ces pièces que Monsieur [G] [E] justifie avoir participé aux travaux de rénovation à hauteur de 43 000 euros.

En effet, s’il n’est pas possible de connaître l’identité des bénéficiaires des chèques de 20 000 et de 2 500 euros, lesquels apparaissent bien sur ses relevés bancaires, leur encaissement contemporain du prêt de 43 000 euros consenti à Monsieur [G] [E] et des travaux réalisés dans l’appartement et la facture totale de ces travaux, d’un montant de 60 000 euros, permettent de déduire que les fonds ont été utilisés à cette fin.

Par conséquent, Monsieur [G] justifie avoir largement participé aux travaux de rénovation entrepris en 2016, de sorte que Madame [O] [F] sera déboutée de sa demande de remboursement à ce titre.

*

En conclusion, Madame [O] [F] justifie de dépenses de conservation exposées pour le compte de l’indivision pour un total de 18 330,52 euros (3 356 euros au titre des taxes foncières, 2 066 euros au titre de la taxe d’habitation, 5 036,46 euros au titre des travaux de recherche de fuite et de réparation, 6 636,6 euros au titre des charges de copropriété, 1 235,46 euros au titre des cotisations d’assurance).

Elle est bien fondée à exercer son recours contre son coindivisaire, de sorte que Monsieur [G] [E] sera condamné à lui payer la somme de 9 165,26 euros au titre de sa quote-part de remboursement des frais de conservation du bien indivis, les demandes en remboursement de Madame [O] [F] étant rejetées pour le surplus.

Sur la demande des parties de compensation de leurs créances réciproques

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de l’article 1347-1 du même code que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

L’article 1348 du code civil précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

Enfin, selon l’article 1348-1, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, chacune des parties demande au tribunal d’ordonner la compensation entre leurs créances réciproques.

La compensation ne pouvant avoir lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, elle ne peut intervenir qu’entre les créances réciproques des parties relatives à l’indivision conventionnelle, de sorte que leur demande de compensation doit être examinée à ce stade, avant examen des demandes de dommages et intérêts des parties.

La créance que Monsieur [G] [E] détient à l’encontre de Madame [O] [F] au titre de son occupation privative du bien indivis est certaine, liquide et exigible puisqu’elle fait l’objet du présent jugement.

De même, les créances que Madame [O] [F] détient à l’encontre de son ex-compagnon au titre des frais par elle engagés pour la conservation du bien indivis sont certaines, liquides et exigibles, en exécution du présent jugement.

Dès lors, la présente décision ayant condamné Monsieur [G] [E] et Madame [O] [F] à se payer réciproquement une certaine somme au titre de l’indivision conventionnelle, il convient d’ordonner la compensation à due concurrence entre ces obligations réciproques.

Sur les demandes reconventionnelles de remboursement d’autres créances

Madame [O] [F] sollicite également le remboursement par son ex-concubin des sommes suivantes :
1 000 euros au titre d’un prêt intervenu le 20 septembre 2018,325 euros au titre du découvert du compte joint.
Monsieur [G] [F] n’a pas répondu sur ces points.

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

Sur ce,

L’article 1359 du code civil dispose que l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n’excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique.

L’article 1 du décret n°80-533 du 15 juillet 1980, modifié par décret du 29 septembre 2016, précise que la somme ou la valeur visée à l’article 1359 du code civil est fixée à 1 500 euros.

L’article 1360 du code civil prévoit que les règles édictées à l’article susvisé reçoivent exception en cas d’impossibilité matérielle ou moral de se procurer un écrit, s’il est d’usage de ne pas établir un écrit, ou lorsque l’écrit a été perdu par force majeure.

En l’espèce, s’agissant de sa première demande, Madame [O] [F] ne verse aucune pièce aux débats pour démontrer, comme elle l’allègue, qu’elle a supporté davantage que son ex-concubin le découvert de leur compte joint clôturé courant décembre 2021, de sorte qu’il convient de la débouter de sa demande de remboursement à ce titre.

S’agissant de sa seconde demande, il lui appartient de prouver par tout moyen qu’elle a prêté la somme de 1 000 euros à son ex-concubin dès lors que cette somme est inférieure à 1 500 euros.

Si elle produit son relevé bancaire du 2 octobre 2018, lequel mentionne un virement de 1 000 euros intitulé « Aide Ponctuelle pour [G] », ainsi qu’un échange de mail des 3 et 22 novembre 2021 dans le cadre duquel elle a sollicité auprès de son ex-concubin le remboursement de ce prêt, lequel lui a répondu « je ne me souviens pas de ce prêt en ma faveur » puis « j’ai regardé avec attention toutes les opérations de l’année 2018 et je te confirme que je ne vois pas d’opération d’un montant de 1 000 euros comme tu le prétends. Si tu es en mesure de me donner une preuve de ce virement, j’en serais ravi », ce relevé bancaire ne suffit pas à prouver que Monsieur [G] [F] a été destinataire de ces fonds, l’objet du virement étant librement rempli par son auteur de sorte que cette mention n’est qu’une preuve à soi-même. Même à la supposer établie pour les besoins de la démonstration, la simple remise des fonds ne permet pas d’établir l’existence d’un prêt, a fortiori lorsque cette remise est intitulée « Aide ponctuelle pour [G] », qui peut ainsi recevoir la qualification de don.

Par conséquent, il convient également de rejeter cette demande de remboursement de Madame [O] [F].

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
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Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [G] [E]

Monsieur [G] [E] sollicite la condamnation de son ex-compagne à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive à lui verser l’indemnité due pour son occupation privative du bien indivis.

Madame [O] [F] rappelle que c’est à la demande de son ex-concubin que le produit de la vente du bien indivis a été séquestré mais ne répond pas sur la résistance abusive à régler l’indemnité d’occupation due qui lui est reprochée.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, si Monsieur [G] [E] justifie avoir mis en demeure les notaires rédacteurs de l’acte de vente du 29 décembre 2021 de séquestrer la somme de 75 680 euros sur les fonds issus de la vente revenant à Madame [O] [F] au titre de son occupation privative du bien indivis, il n’établit pas la résistance abusive de cette dernière à lui verser l’indemnité d’occupation dès lors que l’indemnité qui a finalement été retenue par le tribunal est largement inférieure à celle à laquelle il prétendait, outre qu’il s’est totalement mépris en sollicitant la condamnation de Madame [O] [F] à lui verser l’intégralité de cette somme, ce dernier ne pouvant prétendre qu’à la moitié. Le refus de Madame [O] [F] de verser cette indemnité dans les proportions sollicitées ne s’analyse donc pas en une faute, la somme demandée n’étant pas justifiée dans son intégralité.

Dans ces conditions, il convient de débouter Monsieur [G] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [O] [F]

Madame [O] [F] soutient qu’elle a été impactée par le séquestre des fonds issus de la vente, dont son ex-compagnon est entièrement responsable, ayant été contrainte de souscrire un emprunt de 321 000 euros pour réaliser son projet immobilier à l’issue de cette vente. Elle estime qu’elle aurait pu diminuer son emprunt de 100 000 euros si elle avait pu percevoir le produit de la vente, ce qui représente un coût de l’emprunt complémentaire de l’ordre de 4 345 euros, somme que Monsieur [G] [E] doit être condamné à lui verser à titre de dommages et intérêts.

Madame [O] [F] sollicite également la condamnation de son ex-concubin à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de son refus de déclarer à l’administration fiscale leur séparation et sa persistance à se domicilier à l’adresse du bien indivis jusqu’à la vente de ce bien. Elle expose, en effet, que la case parent isolé n’étant pas cochée, elle a subi un préjudice à hauteur de 165,13 euros pendant 22 mois, percevant 32,99 euros jusqu’en janvier 2020 au titre des allocations CAF au lieu de percevoir 198,12 euros par mois, ce qui représente la somme totale de 3 682,86 euros. Elle ajoute avoir dû régler la somme de 6 467 euros au titre de ses revenus des années 2018 et 2019 du fait ce refus de Monsieur [G] [E] de déclarer leur séparation, somme dont elle demande le remboursement à titre de dommages et intérêts, de même que la somme de 4 418,88 euros au titre du supplément familial de traitement qu’elle aurait pu percevoir de la part de son employeur et la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral.

Monsieur [G] [E] conteste avoir refusé de déclarer la séparation auprès de l’administration fiscale, précisant qu’ils ont simplement déclaré séparément leurs revenus faute de mariage, chaque concubin déclarant un enfant à sa charge. Il ajoute que le seul fait qu’il ait pu conserver l’adresse fiscale à l’adresse du bien commun ne permet pas de déduire qu’il ait bénéficié d’un avantage. Il ne s’exprime pas sur la demande de dommages et intérêts au titre des conséquences du séquestre.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, sur la demande de dommages et intérêts au titre du coût de l’emprunt que Madame [O] [F] a été contrainte de contracter, il résulte du courrier recommandé adressé le 23 décembre 2021 par le conseil de Monsieur [G] [E] aux notaires rédacteurs de l’acte de vente que ce dernier a simplement sollicité le séquestre sur les fonds revenant à son ex-compagne de la somme de 75 680 euros au titre de son occupation privative du bien indivis.

Partant, Monsieur [G] [E] n’est pas responsable du séquestre de l’intégralité du produit de la vente qui a contraint Madame [O] [F] à contracter un emprunt plus conséquent.

En outre et surtout, la demande de séquestre de Monsieur [G] [E] n’apparaît pas abusive ni constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation dès lors que le tribunal a partiellement fait droit aux demandes de celui-ci, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] à ce titre.

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre de la perte des allocations CAF et de la perte de salaire pour complément familial, outre que Madame [O] [F] ne verse aucune pièce aux débats venant illustrer le refus de Monsieur [G] [E] de déclarer leur séparation et l’impossibilité qui était la sienne de cocher la case parent isolé, elle ne justifie pas d’un quelconque refus de la CAF ou de son employeur de lui servir les prestations sollicitées du fait du maintien de la domiciliation administrative de Monsieur [G] [E] à l’adresse du bien indivis ni même d’une demande de ces prestations auprès de la CAF et de son employeur.

Dans ces conditions, ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte des allocations CAF et de la perte de salaire pour complément familial seront rejetées.

De même, sa demande de dommages et intérêts au titre du trop payé d’impôt sur le revenu sera rejetée faute de démontrer la responsabilité de Monsieur [G] [E] dans son changement tardif de situation familiale.

Quant à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, Madame [O] [F] ne verse aucune pièce aux débats pour l’illustrer, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Sur la demande de déblocage des fonds indivis et de paiement de l’indemnité d’occupation sur les fonds détenus à titre de séquestre

Monsieur [G] [E] sollicite que le paiement par Madame [O] [F] de la somme due au titre de son occupation du bien indivis soit effectué sur les fonds détenus à titre de séquestre par l’office notarial de Maître [N] [P] et demande le déblocage des fonds issus de la vente après paiement de l’indemnité d’occupation, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile, par moitié entre les parties.

Madame [O] [F] sollicite également le déblocage des fonds issus du produit de la vente immobilière après compensation des créances réciproques des parties.

Sur ce,

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

En l’espèce, les parties sollicitent le déblocage des fonds indivis et le paiement d’une créance sur les fonds séquestrés sans demander le partage de l’indivision conventionnelle, de sorte que leurs demandes ci-avant rappelées ne peuvent prospérer.

Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

Sur l’opposabilité de la présente décision à Maître [N] [P]

Monsieur [G] [E] souhaite que le jugement soit rendu opposable à Maître [N] [P].

En l’espèce, Maître [N] [P] étant dans la cause, le jugement lui est déjà opposable sans qu’il n’y ait lieu de statuer spécifiquement à cet égard. Par conséquent, cette demande ne saisit pas le tribunal et il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur les mesures accessoires

La nature familiale de l’instance justifie que chaque partie conserve la charge de ses dépens et frais irrépétibles.

Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l’article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que Madame [O] [F] est redevable envers l’indivision conventionnelle portant sur l’appartement de type quatre pièces correspondant au lot n°9 de la copropriété située au [Adresse 6] à [Localité 7], composée d’elle-même et de Monsieur [G] [E], d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2018 et jusqu’au 30 novembre 2021,

FIXE à la somme de 1 480 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation portant sur l’appartement de type quatre pièces correspondant au lot n°9 de la copropriété située au [Adresse 6] à [Localité 7], due par Madame [O] [F] à l’indivision composée d’elle-même et de Monsieur [G] [E], à compter du 1er avril 2018 et jusqu’au 30 novembre 2021,

CONDAMNE Madame [O] [E] à verser à Monsieur [G] [E] la somme de 32 560 euros au titre de la quote-part de celui-ci sur la créance détenue par l’indivision sur Madame [O] [E] au titre de l’indemnité d’occupation pour l’occupation privative de celle-ci de l’appartement de type quatre pièces correspondant au lot n°9 de la copropriété située au [Adresse 6] à [Localité 7] pour la période du 1er avril 2018 au 30 novembre 2021,
Décision du 21 Novembre 2024
2ème chambre
N° RG 22/12341 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW3IB

FIXE la créance de Madame [O] [F] à l’encontre de l’indivision conventionnelle portant sur l’appartement de type quatre pièces correspondant au lot n°9 de la copropriété située au [Adresse 6] à [Localité 7], composée d’elle-même et de Monsieur [G] [E], au titre des frais de conservation des biens indivis à hauteur de 18 330,52 euros décomposée comme suit :
3 356 euros au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2021, 2 066 euros au titre des taxes d’habitation 2018, 2019, 2020 et 2021, 5 036,46 euros au titre des travaux de réparation,6 636,6 euros au titre des charges de copropriété,1 235,46 euros au titre des cotisations d’assurances 2019, 2020 et 2021,
CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Madame [O] [F] la somme de 9 165,26 euros au titre du remboursement de la quote-part des frais de conservation des biens indivis assumés par celle-ci pour le compte de l’indivision, décomposée comme suit :
1 678 euros au titre des taxes foncières 2019, 2020 et 2021, 1 033 euros au titre des taxes d’habitation 2018, 2019, 2020 et 2021, 2 518,23 euros au titre des travaux de réparation,3 318,30 euros au titre des charges de copropriété,617,73 euros au titre des cotisations d’assurances 2019, 2020 et 2021,
REJETTE la demande de Madame [O] [F] de fixer une créance à son bénéfice envers l’indivision au titre des travaux de rénovation de la cuisine et de création d’une chambre supplémentaire, et Rejette la demande de Madame [O] [F] de condamner Monsieur [G] [E] à lui en payer sa quote-part,

ORDONNE, à due concurrence, la compensation entre la créance de Monsieur [G] [E] sur Madame [O] [F] d’un montant de 32 560 euros et la créance de Madame [O] [F] sur Monsieur [G] [E], d’un montant de 9 165,26 euros,

REJETTE la demande de Madame [O] [F] de remboursement d’un prêt personnel qui aurait été consenti à Monsieur [G] [E],

REJETTE la demande de Madame [O] [F] de remboursement d’un découvert du compte joint,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [G] [E] au titre de la résistance abusive,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] au titre de la perte des allocations CAF,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] au titre du trop payé d’impôt sur le revenu,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] au titre de la perte de salaire pour complément familial,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] au titre du coût de l’emprunt qu’elle a été contrainte de contracter,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [F] au titre du préjudice moral,

REJETTE la demande de Monsieur [G] [E] d’ordonner le paiement de l’indemnité d’occupation sur les fonds séquestrés en l’étude de Maître [N] [P],

REJETTE la demande de déblocage des fonds,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens,

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Claire BERGER