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L’Essentiel : Le 1er mars 2016, M. [D] a loué une maison à Mme [K] [M] pour 700,00 € par mois. Après la vente du bien à M. [E] [N] le 12 mars 2020, ce dernier a donné congé à Mme [M] pour le 28 février 2022. Malgré cela, elle est restée dans les lieux, entraînant un commandement de payer de 8.105,01 € pour loyers impayés. Le 11 mars 2024, le tribunal a déclaré le congé nul, ordonnant son expulsion et condamnant Mme [M] à payer 18.106,00 € pour arriérés. Mme [M] a interjeté appel, mais le tribunal a rejeté la demande de radiation de l’appel.
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Contexte du litigePar acte du 1er mars 2016, M. [D] a loué une maison à Mme [K] [M] pour un loyer mensuel de 700,00 €. Le 12 mars 2020, M. [D] a vendu le bien à M. [E] [N]. Ce dernier a ensuite donné congé à Mme [M] pour le 28 février 2022, en raison de la reprise du logement. Maintien dans les lieux et commandement de payerMalgré le congé, Mme [M] est restée dans les lieux au 1er mars 2022. Le 26 avril 2022, M. [N] a délivré un commandement de payer pour un montant de 8.105,01 €, correspondant à des arriérés de loyers et charges impayés. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX le 27 avril 2022. Assignation en justiceLe 13 juillet 2022, M. [E] [N] a assigné Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé, demander son expulsion, et obtenir le paiement de diverses sommes dues, incluant des loyers et des indemnités d’occupation. Jugement du tribunalLe 11 mars 2024, le tribunal a jugé le congé nul et a constaté la résiliation du bail au 26 juin 2022. Il a ordonné l’expulsion de Mme [M] si elle ne libérait pas les lieux dans un délai de deux mois, et a condamné Mme [M] à payer un total de 18.106,00 € pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Appel et incident de radiationMme [K] [M] a interjeté appel le 10 avril 2024. M. [E] [N] a ensuite saisi le magistrat de la mise en état pour demander la radiation de l’appel, arguant que Mme [M] n’avait pas exécuté la décision. Il a souligné la situation financière difficile dans laquelle il se trouvait à cause du non-paiement des sommes dues. Arguments de Mme [M]Dans ses écritures, Mme [M] a fait valoir qu’elle avait partiellement exécuté la décision en quittant le logement, mais qu’elle était dans l’impossibilité matérielle de payer les sommes dues. Elle a également soulevé des moyens sérieux d’annulation du jugement, notamment en raison de l’état du logement. Décision sur la radiationLe tribunal a statué que Mme [M] n’avait pas exécuté les condamnations financières, malgré son départ du logement. Il a rejeté la demande de radiation de l’appel, précisant que les droits de l’appelante n’étaient pas en péril et que la demande de fixation prioritaire n’était pas justifiée. La radiation de l’affaire a été ordonnée, tout en rappelant que l’affaire pourrait être réinscrite au rôle de la cour sur justification de l’exécution de la décision. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la validité du congé délivré par M. [N] à Mme [M] ?Le congé délivré par M. [N] à Mme [M] a été jugé nul et de nul effet par le tribunal. Selon l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit être donné par le bailleur dans le respect de certaines conditions, notamment en matière de forme et de délai. L’article 15 stipule : « Le bailleur peut donner congé au locataire à l’expiration du contrat de location, en respectant un préavis de six mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. » Dans cette affaire, le tribunal a constaté que le congé n’avait pas été délivré conformément aux exigences légales, ce qui a conduit à sa nullité. Il est donc essentiel que le bailleur respecte les formalités prévues par la loi pour que le congé soit valide. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail ?La résiliation du bail a des conséquences importantes pour les deux parties. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas de résiliation du bail, le locataire doit quitter les lieux dans un délai déterminé. L’article 24 précise : « En cas de résiliation du bail, le locataire doit quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision de résiliation. À défaut, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire. » Dans cette affaire, le tribunal a constaté la résiliation du contrat de bail et a ordonné l’expulsion de Mme [M] si elle ne libérait pas les lieux dans le délai imparti. Cela souligne l’importance pour le locataire de respecter les délais fixés par le tribunal pour éviter des mesures d’expulsion. Quels sont les droits du bailleur en cas d’impayés de loyers ?En cas d’impayés de loyers, le bailleur a plusieurs droits, notamment celui de demander la résiliation du bail et d’obtenir le paiement des sommes dues. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux dates convenues. L’article 7 indique : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux dates convenues. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail et le paiement des sommes dues. » Dans cette affaire, M. [N] a demandé le paiement d’un arriéré de loyers et a obtenu la condamnation de Mme [M] à payer les sommes dues, ce qui est conforme aux droits du bailleur en cas d’impayés. Quelles sont les implications de l’exécution provisoire dans cette affaire ?L’exécution provisoire permet au créancier d’obtenir l’exécution immédiate d’une décision de justice, même si celle-ci est susceptible d’appel. L’article 514 du code de procédure civile précise que l’exécution provisoire est de droit dans certaines matières, y compris les litiges locatifs. L’article 514 stipule : « L’exécution provisoire est de droit en matière de litiges relatifs aux baux d’habitation. Le débiteur doit proposer le règlement des causes du jugement ou, à défaut, consigner les sommes. » Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire était de droit, ce qui signifie que Mme [M] devait s’acquitter des sommes dues même si elle avait interjeté appel. Cela souligne l’importance de l’exécution provisoire dans les litiges locatifs, permettant au bailleur de protéger ses droits. Quels recours a Mme [M] face à la décision de radiation de son appel ?Mme [M] peut contester la décision de radiation de son appel en prouvant qu’elle a exécuté partiellement la décision ou qu’elle est dans l’impossibilité d’exécuter la décision en raison de conséquences manifestement excessives. L’article 526 du code de procédure civile prévoit que l’appelant peut demander à ne pas être radié du rôle si l’exécution de la décision entraîne des conséquences excessives. L’article 526 précise : « L’appelant peut demander à ne pas être radié du rôle si l’exécution de la décision attaquée est de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives. » Dans cette affaire, Mme [M] a fait valoir qu’elle avait quitté le logement et qu’elle était dans l’impossibilité matérielle d’exécuter la décision pécuniaire. Elle peut donc argumenter que sa situation justifie le maintien de son appel et contester la radiation. |
DE [Localité 7]
2ème chambre section C
ORDONNANCE N° :
N° RG 24/01294 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFE5
Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], décision attaquée en date du 11 Mars 2024, enregistrée sous le n°
Madame [K] [M]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Joris NUMA, avocat au barreau d’ALES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-2806 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])
APPELANT
Monsieur [E] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES
INTIME
LE VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE
ORDONNANCE
Nous, S. DODIVERS, magistrat de la mise en état, assisté de Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, présent lors des débats tenus le 14 Octobre 2024 et du prononcé,
Vu la procédure en instance d’appel inscrite au répertoire général sous le numéro N° RG 24/01294 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JFE5,
Vu les débats à l’audience d’incident du 14 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024,
Par acte du 1er mars 2016, M. [D] donnait à bail à Mme [K] [M] une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer de 700,00 €.
Le 12 mars 2020, le bien était vendu à M. [E] [N].
Par courrier remis en mains propres à sa locataire contre signature, M. [N] donnait congé à Mme [M] pour le 28 février 2022 pour reprise du logement pour lui.
Au 1er mars 2022, Mme [M] se maintenait dans les lieux.
Le 26 avril 2022, M. [N] faisait délivrer un commandement de payer la somme de 8.105,01 €, montant de l’arriéré de loyers et charges impayés au 26 novembre 2020, ainsi que du justificatif de l’assurance sur le bien.
Le 27 avril 2022, le commandement était dénoncé à Ia CCAPEX.
Par exploit du 13 juillet 2022, M. [E] [N] a fait assigner Mme [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès afin de voir :
juger que le congé délivré par M. [N] et signé par Mme [M] est valide et en conséquence prononcer la résiliation du bail du 1er mars 2016 à la date d’effet du congé soit le 28 février 2022.
juger que Mme [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2022 et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et des personnes prévues à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Condamner Mme [M] au paiement de la somme de 6739 € au titre des loyers dus du 1er août 2020 au 28 février 2022
Condamner Mme [M] au paiement de la somme de 3000 € au titre des indemnités d’occupation dues du 1er mars 2020 au 7 juillet 2022.
Condamner Mme [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 600 € à compter du 08 juillet 2022 et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux qu’elle occupe indument
Condamner Mme [M] au paiement de dommages et intérêts s’élevant à 3500 € au titre du préjudice de jouissance.
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du contrat de bail en raison du défaut de paiement du lover et du défaut d’assurance,
Ordonner son expulsion,
Condamner Mme [M] à payer la dette locative à la date de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement de I’indemnité d’occupation ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [M] à payer la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, ce y compris le coût du commandement, de l’assignation, ainsi que les notifications et les frais d’exécution.
Par jugement contradictoire du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alès a :
jugé que le congé délivré par M. [E] [N] nul et de nul effet.
constaté le jeu de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.
En conséquence,
constaté la résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2016 au 26 juin 2022.
A défaut par Mme [K] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et eu transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meubles désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] en deniers ou quittance (à déduire un dépôt de garantie ou d’éventuels versements ultérieurs de la CAF) la somme de 18. 106,00 €, représentant les loyers, indemnité d’occupation et charges impayés au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] une indemnité d’occupation d’un montant de 600,00 € à compter du 1er janvier 2024 ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
condamné Mme [K] [M] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du constat, du congé, des commandements de payer et des dénonces ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] Ia somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
Mme [K] [M] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de cette décision par déclaration du 10 avril 2024.
Par conclusions d’incident en date du 1er août 2024, M. [E] [N], intimé, a saisi le magistrat de la mise en état au visa des dispositions de l’article 524 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA en date du 1er août 2024, auxquelles il est expressément référé, M. [E] [N], souhaite voir le magistrat de la mise en état, au visa de l’article 526 du code de procédure civile, de :
déclarer recevable et bien fondé l’incident de radiation,
En conséquence,
constater l’inexécution de la décision attaquée par Mme [M].
ordonner la radiation du rôle de l’appel de Mme [M] enregistré sous le numéro RG 24/01294 auprès de votre Cour d’Appel.
condamner Mme [M] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de sa demande de radiation, M. [N] indique que Mme [M] n’a pas exécuté la décision attaquée en n’ayant pas procédé au paiement des sommes auxquelles elle a été condamnée. Il entend souligner que le comportement de la locataire le place dans une situation financière particulièrement délicate.
Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA en date du 24 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé, Mme [K] [M], souhaite voir le magistrat de la mise en état, au visa des articles 526, 514-1 et suivants du code de procédure civile, de :
constater que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives
constater l’impossibilité matérielle d’exécuter la décision.
constater les moyens sérieux d’annulation ou de réformation soulevées dans les conclusions d’appelant,
constater que la décision a été exécutée partiellement par le départ des lieux,
juger n’y avoir lieu à radiation du rôle de l’appel de Mme [M] et suspendre l’exécution provisoire de la décision,
fixer le dossier devant la Cour d’appel au fond pour plaidoirie,
dire que chaque partie conservera ses propres dépens
A l’appui de ses écritures, Mme [M] fait valoir que la décision a été exécutée partiellement puisqu’elle a quitté le logement.
Elle indique cependant être dans l’impossibilité matérielle d’exécuter la décision tendant à sa condamnation pécuniaire à une somme supérieure à 20 000 euros, susceptible d’entrainer pour elle des conséquences manifestement excessives compte tenu de sa situation financière.
Elle relève l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation du jugement déféré puisque le bien loué ne répond pas aux exigences de l’article 6 de la loi de 1989 et que le propriétaire du bien ne remplit donc pas ses obligations vis-à-vis de son locataire.
Elle considère que prononcer la radiation serait nier son droit d’appel, d’autant plus que sur le fond, elle prétend justifier d’un argumentaire sérieux et légitime, tant sur la validité du congé qu’au titre de demandes reconventionnelles sur l’état du logement.
A l’audience les parties ont déposé leurs dossiers et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.
L’article 524 du code de procédure civile permet de radier du rôle une affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision assortie de l’exécution provisoire ou consigné, à moins que cette exécution ne soit de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant soit dans l’impossibilité d’exécuter la décision.
En application de l’alinéa 2 du dit article entré en vigueur le 1er septembre 2017 la demande de l’intimé doit, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, être présentée avant l’expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911.
* recevabilité
L’appel a été interjeté le 10 avril 2024, l’appelante a conclu et signifié ses conclusions à l’intimé le 16 mai 2024, point de départ du délai de 3 mois ouvert à l’intimée pour conclure en application de l’article 909 du Code de procédure civile.
M. [E] [N] pouvait donc former un incident sur le fondement de l’article 526 du Code de procédure civile jusqu’au 16 août 2024 ;
Les conclusions d’incident qui ont été notifiées le 1er août 2024 sont donc recevables.
* sur la radiation
Le jugement déféré a :
jugé que le congé délivré par M. [E] [N] nul et de nul effet.
constaté le jeu de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.
En conséquence,
constaté la résiliation du contrat de bail signé entre les parties le 1er mars 2016 au 26 juin 2022.
A défaut par Mme [K] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et eu transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meubles désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] en deniers ou quittance (à déduire un dépôt de garantie ou d’éventuels versements ultérieurs de la CAF) la somme de 18. 106,00 €, représentant les loyers, indemnité d’occupation et charges impayés au 31 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] une indemnité d’occupation d’un montant de 600,00 € à compter du 1er janvier 2024 ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
condamné Mme [K] [M] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du constat, du congé, des commandements de payer et des dénonces ;
condamné Mme [K] [M] à payer à M. [E] [N] Ia somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
L’ordonnance appelée est assortie de l’exécution provisoire et le débiteur de l’obligation doit spontanément proposer le règlement des causes du jugement ou, à défaut, consigner les sommes ou saisir le Premier Président près de la Cour d’Appel pour qu’il soit sursis à cette exécution.
Madame [M] justifie avoir exécuté partiellement postérieurement la décision qu’elle a frappé d’appel en quittant le logement donné à bail, cependant elle n’a pas exécuté les condamnations financières mises à sa charge, ne serais ce que des paiements résiduels au titre de la dette de loyer ou de l’indemnité d’occupation.
Les observations présentées ne justifient pas une inexécution totale des sanctions pécuniaires , en l’état notamment d’une occupation postérieurement à la décision déférée qui a duré plusieurs mois sans bourse délier, ce faisant Madame [M] n’a pas démontré sa volonté d’exécution de la décision à la hauteur de ses moyens fusse de manière limitée.
Aux termes des dispositions de l’article 917 du code de procédure civile, le premier président ou le conseiller de la mise en état peuvent à l’occasion de l’exercice des pouvoirs qui leurs sont conférés en matière de référé ou d’exécution provisoire fixent le jour auquel l’affaire sera appelée par priorité.
Outre le fait que la démonstration de ce que les droits de l’appelante sont en péril mais pas faite, le conseiller de la mise en état statuant en matière de radiation ne se trouve être dans aucun des cas prévus par l’article 917 du code de procédure civile la demande sera en conséquence rejetée.
Il n’y a pas lieu de statuer sur des dépens ni sur l’allocation d’une somme au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, la présente décision n’étant qu’une mesure d’administration judiciaire
ORDONNONS la radiation de l’affaire enregistrée sous le numéro 24/1294 du répertoire général du rôle de la cour
REJETTE la demande de fixation prioritaire ;
RAPPELONS que sur justification de l’exécution de la décision attaquée, les appelants pourront être autorisés, sauf péremption constatée, à réinscrire l’affaire au rôle de la cour.
La greffière La conseillère de la mise en état,
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