NAC: 5AG

N° RG 24/00401 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SVCC

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[I] [S]
[L] [S]

C/

E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à CABINET SERDAN

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [I] [S], demeurant RESIDENCE VIA TOLOSA BAT 1 APPT 401 – 1 AVENUE MARCEL DASSAULT – 31500 TOULOUSE

M. [L] [S], demeurant RESIDENCE VIA TOLOSA BAT 1 APPT 401 – 1 AVENUE MARCEL DASSAULT – 31500 TOULOUSE

représenté par Maître Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. TOULOUSE METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis 7 RUE DE SEBASTOPOL – 31000 TOULOUSE

représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

Par acte sous seing privé prenant effet le 17 juin 2019, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné en location à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°96 situés Résidence Via Tolosa – 1 avenue Marcel Dassault – Bat. 1 Apt. 401 à TOULOUSE (31500), moyennant un loyer actuel de 873,02€ provision sur charges comprise.

Invoquant des désordres dans le logement, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] ont fait assigner leur bailleur, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, en référé devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, pour l’audience du 04 avril 2023, afin d’obtenir notamment la reconnaissance du caractère indécent de leur logement depuis le 1er septembre 2021, le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent, et sa condamnation à faire une offre de relogement pour un T4 équivalent à celui pris à bail et dans la même zone géographique dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500€ par jour de retard, de juger que les locataires ne sont plus tenus au paiement des loyers, outre le paiement de la somme de 567,24€ en réparation de leur préjudice matériel et de la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour les troubles dans leur conditions d’existence.

Par ordonnance rendue le 13 février 2024, le juge des référés de céans a constaté que les demandes excédaient ses attributions et renvoyé l’affaire au fond devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse à l’audience du 16 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S], valablement représentés, se rapportent à leurs conclusions déposées aux termes desquelles ils sollicitent :
– la reconnaissance du caractère indécent de leur logement depuis le 1er septembre 2021,
– le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de la chose louée et de garantie de la jouissance paisible des locataires,
– en conséquence,
– condamner l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à faire une offre de relogement pour un T4 équivalent à celui pris à bail et dans la même zone géographique dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500€ par jour de retard,
– juger que les locataires ne sont plus tenus au paiement des loyers à compter du mois de novembre 2021 et jusqu’à ce que logement soit redevenu décent,
– condamner l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à leur payer la somme de 567,24€ en réparation de leur préjudice matériel,
– condamner l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à leur payer la somme la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts pour les troubles dans leur conditions d’existence,
A titre subsidiaire,
– condamner l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à faire réaliser à ses frais par toute entreprise compétente les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations d’eau dans le logement occupé et effectuer les travaux d’embellissement sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la décision à intervenir jusqu’à parfait achèvement des travaux.
En tout état de cause,
-condamner l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à leur payer la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes et sur le fondement de l’article 1719 du code civil, des articles 6 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022, ils font valoir, premièrement que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir en bon état d’usage et de réparation. Ils rappellent que la jurisprudence considère qu’un logement affecté d’humidité est considéré comme indécent. Ils soutiennent avoir signalé l’existence d’importantes infiltrations d’eau dans leur logement dès le 13 octobre 2021 et que le bailleur n’a saisi le syndic de la difficulté que trois mois après, alors qu’il est tenu d’une obligation de résultat, et sans qu’aucune mesure conservatoire ne soit prise. Ils produisent un constat d’huissier réalisé à leur demande en octobre 2022 soit un an après leur réclamation, lequel relève la présence d’une importante infiltration
d’eau entre le plafond et le mur dans la chambre au fond du couloir ayant entraîné un délitement du revêtement du mur, de la moisissure et un décollement de plâtre ainsi que le gonflement d’un meuble. L’expertise diligentée par l’assureur dommages ouvrages de la copropriété, la SMABTP, réalisée en mars 2023, relève des jonctions infiltrantes dans la chambre 2 de l’appartement entre le joint de couvertine et la liaison couventine/façade. Ils affirment que la réparation n’a pas été réalisée de façon efficiente de sorte que le logement est indécent et que le bailleur a failli à son obligation de maintenir le logement en bon état d’usage. En second lieu, ils font valoir que le bailleur ne leur a pas mis à disposition un logement leur permettant de jouir pleinement du bien et qu’ils ont subi ainsi un trouble de jouissance dont il doit réparation de sorte qu’ils sont fondés à solliciter de ne pas être redevables des loyers à compter de novembre 2021. Ils sollicitent également de ce fait que le bailleur soit condamné à leur proposer une solution de relogement. Ils exposent que les infiltrations leur ont causé un préjudice matériel dès lors qu’un ordinateur portable a été détruit, et qu’ils demandent réparation à ce titre pour la somme de 567,24 €. Ils sollicitent, par ailleurs, une indemnisation des troubles dans leurs conditions d’existence à hauteur de 3000€ en ce qu’une chambre du logement est inutilisable depuis plus de deux ans.

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, valablement représenté, se rapporte à ses conclusions déposées et régulièrement signifiées le 22 juillet 2024 aux demandeurs, et sollicite:
– à titre principal, au rejet des demandes des locataires
– à titre subsidiaire, il estime que les demandes indemnitaires doivent être ramenées à de plus justes proportions s’agissant du quantum du préjudice de jouissance
– à titre reconventionnel, il sollicite de :
*condamner solidairement les locataires à lui payer les arriérés de loyers et charges d’un montant de 24.851,87€, somme arrêtée au 10 juillet 2024, et à parfaire,
*prononcer la résiliation du contrat de bail concernant le logement et le parking aux torts exclusifs des locataires en raison d’un manquement à leur obligation de payer le loyer et les charges;
*ordonner leur expulsion ainsi que tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
*condamner solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à compter du jour où sera ordonnée leur expulsion, une indemnité d’occupation de 873,02 euros jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’aux frais éventuels de leur expulsion,
* Ordonner la séquestration des objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dans tels garde-meubles qu’il plaira au tribunal de fixer, et ceux aux frais, risques et périls des défendeurs,
En tout état de cause, condamner Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] in solidum au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il n’a pas été informé des désordres immédiatement en octobre 2021 comme les locataires le prétendent puisqu’ils avaient évoqué un dégât des eaux pour lequel il leur incombait de saisir leur assureur, ce qu’ils ont fait. Il affirme qu’il n’a été informé que le 27 décembre 2021 de l’existence de désordres et que dès le 11 janvier 2022, il a saisi le syndic, les infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble de même que l’assureur dommages- ouvrage, la SMABTP de sorte qu’aucune négligence ne peut donc lui être reprochée. Il soutient que les locataires ont refusé l’accès à leur logement et qu’il a été contraint de les mettre en demeure par courrier du 11 octobre 2022. Il expose que la société SOPREMA, diligentée aux fins de faire une recherche de fuite a pu effectuer sa mission et procéder aux mesures conservatoires nécessaires le 23 novembre 2022 et que depuis cette date aucun nouveau sinistre n’a été dénoncé alors que les locataires persistent à ne plus honorer les versements de leur loyer depuis le mois de novembre 2021 de sorte que la dette locative ne cesse de s’accroître. Il affirme qu’ en réalité les locataires ont instrumentalisé la procédure pour s’affranchir de tout paiement des loyers depuis le mois de novembre 2021.Il ajoute que l’assureur dommages-ouvrage a produit un rapport d’investigation contenant une proposition d’indemnisation portant sur la reprise des embellissements à hauteur de 530,20 euros après intervention de l’entreprise en reprise de l’étanchéité en partie commune. L’expert mandaté par l’assureur dommages ouvrage a souligné l’absence de dommages immatériels et le syndicat des copropriétaires a ensuite fait procéder à la reprise de l’étanchéité des joints de couvertine. Les travaux préparatoires ont été effectués le 17 mai 2023 avec reportage photographique qui permet d’attester la réalisation des travaux. Il précise avoir commandé les travaux de peinture pour procéder à la reprise des embellissements mais qu’en raison du silence des locataires les travaux n’ont pas pu être réalisés. Il conteste que les désordres invoqués perdurent en ce que les photographies produites ne sont pas datées et ne concernent que la reprise des embellissements restant dans l’attente de l’accord des locataires. Il souligne que les infiltrations ponctuelles localisées étaient sèches lorsque l’expert a visité le logement ce qui ne saurait suffire à caractériser le logement d’indécent comme le soutiennent les demandeurs.
À titre subsidiaire, il sollicite de réduire le quantum sollicité en ce les demandeurs sollicitent non seulement de ne pas régler le loyer pendant 21 mois mais également la somme de 3000 € ainsi que le préjudice matériel, ce qui est disproportionné.
À titre reconventionnel, faisant valoir qu’il est démontré que les infiltrations n’ont pas été actives pendant 21 mois et qu’en tout état de cause elles n’ont pas eu pour effet de rendre l’appartement inhabitable, il sollicite la condamnation solidaire des locataires au paiement des loyers et charges impayées, la dette locative ne cessant d’augmenter et les locataires s’étant dispensés de régler celui-ci de leur propre chef. Il fait également valoir que les locataires ont démontré leur mauvaise foi en refusant l’accès à leur logement et en ignorant les courriers, les mises en demeure, et le commandement de payer délivré par le bailleur, ce qui caractérise un manquement à leurs obligations de payer le loyer et les charges de sorte qu’il convient de prononcer la résiliation du bail liant les parties.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024.

I-SUR LA RÉPARATION DES PRÉJUDICES INVOQUES PAR LES LOCATAIRES

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent dispose en outre que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1-il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieurs et la couverture avec ses raccords accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)
4- La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Aux termes de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;  »

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d’indécence. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer ou la suspension du paiement.

S’il doit être rappelé que ladite obligation constitue une obligation de résultat, la jurisprudence retient cependant qu’il ne peut être reproché au bailleur d’avoir manqué à ses obligations à défaut de sollicitation du preneur (Civ. 3ème, 29/04/2009).

L’obligation de fournir un logement décent s’apprécie de façon objective et la responsabilité du bailleur peut être engagée en cas de défaut de délivrance d’un logement conforme. Il appartient donc à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de démontrer, d’une part, le caractère indécent du logement et, d’autre part, l’inaction de leur bailleur n’ayant pas permis de remédier aux désordres qu’ils allèguent.

Il convient de rappeler que la notion d’indécence du logement est distincte de celle d’insalubrité dont les conséquences sont expressément prévues par la loi.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] invoquent le manquement de l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à son obligation contractuelle (et légale), de délivrer un logement décent et maintenir le logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que de garantir la jouissance paisible des lieux.

Aux termes de ses écritures, le bailleur ne conteste pas l’existence d’infiltrations dans une pièce du logement mais conteste la date à laquelle il a été informé des désordres, leur caractère à rendre le logement indécent, et leur persistance après le 23 novembre 2022.

S’agissant de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance des désordres,

Il est produit aux débats un mail émanant des services du bailleur en date du 25 novembre 2022 aux termes duquel il est indiqué “suite au signalement par notre locataire Madame [S] [I] d’infiltrations d’eau depuis la toiture dans l’appartement numéro 401 le 13 octobre 2021 (…).” Force est de constater que cette formulation ne permet pas d’établir si cette la date se rapporte au signalement ou aux infiltrations. Dès lors les locataires ne démontrent pas avoir avisé le bailleur de l’existence de désordres à cette date.

Pour sa part, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un courrier en date du 11 janvier 2022 adressé au syndic de copropriété, qui fait état d’un dégât des eaux survenu dans le logement des locataires le 30 décembre 2021et qui sollicite de leur part de déclarer le sinistre auprès de l’assureur du syndicat des copropriétaires, en ce qu’il s’agit d’une résidence de moins de 10 ans. Il également produit le courrier du 22 février 2022 adressé directement à l’assureur SMA COURTAGE pour signaler le dégât des eaux.

Néanmoins, les demandeurs produisent leur déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 17 décembre 2021 ainsi qu’un mail envoyé le 27 décembre 2021 à leur bailleur indiquant qu’en raison d’un problème d’infiltration importante, ils ont été contraints de déménager leur fille dans une autre chambre et que le 17 décembre 2021 l’appartement a été inondé “via la chambre qui est infiltrée”.

Il sera donc retenu que c’est au 27 décembre 2021 que le bailleur a eu connaissance de la situation.

S’agissant de l’ampleur et de la gravité des désordres,

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] ont joint à leur mail du 27 décembre 2021,signalant les désordres, trois photographies démontrant un décollement du plâtre ainsi que des morceaux de plâtre tombés sur une table. Le tribunal relève cependant qu’aucune des photographies ne démontre l’existence de l’inondation de l’appartement invoquée aux termes du mail.

Le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice à la demande des locataires le 10 octobre 2022 fait état d’une infiltration importante entre le plafond et le mur situé à droite du placard dans la chambre du fond, avec un délitement du revêtement du mur, de la moisissure un décollement du plâtre.

Il ressort donc de ces éléments, ainsi que des écritures des demandeurs eux-mêmes, qu’une seule une chambre a été impactée par les infiltrations d’eau, sans qu’il soit établi que cette pièce soit totalement inutilisable. En effet, le rapport d’expertise rendu par STELLIANT EXPERTISE CONSTRUCTION le 23 mars 2023 , suite à visite du 08 mars 2023, relève des traces d’infiltrations sèches depuis la cueillie de plafond de la chambre numéro deux. Il est précisé que le locataire explique que les infiltrations se produisent après plusieurs jours de pluie. L’expert relève également (page 6) que “les infiltrations ne se produisent pas après chaque pluie mais après plusieurs jours de pluie”. Il ne préconise pas des mesures conservatoires.

Au demeurant il n’est pas établi que les désordres invoqués par Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] sont de nature à nuire à la santé des occupants du logement compte tenu de leur ampleur et de leur permanence.

S’agissant de la persistance des désordres et de l’inertie du bailleur,

L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT fait valoir que l’intervention de la société a été retardée en raison du refus des locataires de laisser l’entreprise pénétrer dans le logement, et que des mesures conservatoires ont été prises dès le 23 novembre 2022.

Certes le bailleur a fait parvenir une lettre recommandée aux locataires le 11 octobre 2022 pour lui indiquer que le société SOPREMA allait prendre contact pour fixer un rendez-vous, mais il n’est aucunement fait mention dans ce courrier de leur refus de laisser l’accès au logement et il n’est pas justifié d’un message de la société intervenante justifiant de difficultés à ce titre.

Surtout, dans un mail du 25 novembre 2022 dans le cadre d’échanges mails entre le bailleur et le syndic de copropriété (pièce 12 -défendeur), l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT indique qu’afin d’instruire la déclaration de sinistre, il a été réclamé le 1er mars 2022 par la SMABTP la production de certaines pièces et que celle-ci a signifié en mai 2022 que les garanties du contrat dommage ouvrage n’était pas mobilisables. Le bailleur sollicite dès lors la transmission des éléments demandés et du devis de recherches de fuite pour procéder à une nouvelle déclaration de sinistre. Il s’en suit que le retard dans la prise en charge des désordres et la réalisation des travaux pour y remédier n’est pas de la cause des locataires et qu’aucun bon d’intervention ne démontre les mesures conservatoires que le bailleur affirme avoir réalisées le 23 novembre 2022.

Il ressort toutefois d’un mail envoyé par le bailleur aux locataires en date du 15 juin 2023 que l’entreprise SOMEPRA est intervenue en réparation des causes du sinistre le 17 mai 2023 et que Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] ont confirmé lors d’un entretien ne pas avoir constaté d’infiltration des eaux pluviales depuis cette date malgré la succession d’épisodes orageux sévères et répétés.

En outre, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] ne justifient pas avoir signalé de nouvelles difficultés postérieurement au bailleur. Les nouvelles photographies versées par Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] sont des photographies qu’ils ont prises eux-mêmes, qui permettent de voir certaines traces pouvant pour certaines correspondre à des traces d’humidité mais dont la localisation n’est pas précisée et qui ne sont pas datées de sorte qu’elles ne peuvent servir de preuve suffisante et ce d’autant plus qu’elles ne peuvent être rattachées avec certitude à leur logement.

Sur le caractère indécent du logement

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des infiltrations sont bien démontrées dans le logement de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] dans l’une des chambres entre le 27 décembre 2021 et le 17 mai 2023, aucun élément ne venant corroborer la persistance des désordres postérieurement à cette date, en ce que seuls les travaux d’embellissement doivent être réalisés. Or, il est justifié par le bailleur de ses tentatives pour accéder au logement en vain, par lettre recommandée en date du 04 septembre 2023, laquelle mentionne les tentatives de la société pour accéder au logement, de sorte que le retard dans la réalisation des travaux ne peut lui être imputé.

Il est enfin constant que l’indécence du logement alléguée n’a pas fait l’objet d’un constat officiel par un service d’hygiène et de sécurité ou une expertise judiciaire.

Ainsi l’ampleur et la gravité relatives des désordres ne permettent pas d’établir l’indécence du logement en ce que celui-ci demeure conforme à un usage d’habitation, de sorte que Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront déboutés de leur demande aux fins de condamner le bailleur à former trois offres de relogement. En effet, le bailleur n’est tenu à une obligation de relogement de son locataire pendant la durée de travaux dans le logement que dans des hypothèses très réduites, toutes liées au fait que les locaux deviennent inhabitables : sinistre détruisant tout ou partie du logement, travaux de structure (de type extension de la surface) ou insalubrité. Or, en l’espèce, l’appartement objet de la présente procédure n’entre dans aucun des cas susmentionnés, y compris l’insalubrité puisque celle-ci n’a jamais été constatée par les autorités compétentes en la matière. En outre, le logement n’apparaît pas inhabitable.

S’agissant de la demande de dispense rétroactive de paiement des loyers, il est de jurisprudence constante que le locataire n’est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour être dispensé du paiement du loyer que si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance issue de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 au point que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubres ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.754).

Il a même été jugé que des points d’indécence ne sont pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire du paiement des loyers, qui plus est lorsque celui-ci s’est maintenu dans les lieux et que le retard dans la réalisation des travaux est dû à son opposition (cf. CA PARIS, pole 04, ch. n°03, 19/05/2022, n°19/22842).

Dès lors, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront déboutés de leur demande aux fins de les dispenser du paiement des loyers à compter du mois de novembre 2021.

Sur l’absence de bon état d’usage et de réparation de l’appartement ainsi que l’obligation d’entretenir les locaux

Pour autant, il est établi que le bailleur n’a pas délivré à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] un logement en bon état d’usage et de réparation et n’a pas procédé au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués pendant la période retenue ci-avant, soit 17 mois, alors qu’il est soumis à une obligation de résultat et qu’il n’est démontré aucune diligence de sa part entre le mois de janvier 2022 et le mois d’octobre 2022. La responsabilité du bailleur est donc retenue à ce titre.

En conséquence, le préjudice de jouissance subi par Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S], que ceux-ci qualifient aux termes de leurs écritures de troubles dans les conditions d’existence, sera fixé à la somme de 2550 euros (150 euros /moisx17) et l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT sera condamné à leur payer cette somme.

Enfin, la seule production d’une facture de matériel informatique pour un montant de 469 € ne permet pas d’établir que celui-ci a été détérioré par les infiltrations d’eau. Dès lors, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

II. SUR DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN RESILIATION DU BAIL

1. Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige impose au bailleur de notifier à la préfecture sa demande reconventionnelle en résiliation de bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Cette diligence doit être distinguée de l’obligation, d’ailleurs préalable, de saisine de la CCAPEX exigée à l’article 24 II de la loi susmentionnée, les deux démarches ayant des finalités différentes.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1227 du code civil dispose que  » La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.  »

L’article 1228 du code civil pose le principe qu’en cas de manquement suffisamment grave à l’une de ses obligations par l’une des parties,  » le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts « .

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de ces articles que le bailleur peut obtenir la résolution judiciaire du contrat au tort de son locataire si celui-ci ne se conforme pas à ses obligations de locataire.

Néanmoins, l’article 1219 du code civil rappelle qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] n’ont pas payé leurs loyers depuis le mois de novembre 2021 sans obtenir au préalable une autorisation du juge afin de consigner les paiements dès lors qu’ils opposent l’état d’indécence du logement et le manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement en bon état d’usage.

Il résulte également des développements précédents que les locataires ne justifient pas d’une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur telle qu’elle pourrait justifier l’absence de paiement de leurs loyers près de deux ans, alors même qu’il a été remédié aux désordres depuis le mois de mai 2023 et que les règlements n’ont pas repris à compter de cette date.

Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusif des locataires à compter de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette expulsion d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III-SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 oblige le locataire à payer au terme convenu le loyer et les provisions sur charges.

Le relevé de compte locatif produit par l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, arrêté à la date du 10 juillet 2024, fait état d’une dette locative de 24 851,87 euros, quittancement de juin 2024 inclus.
Compte tenu des développements précédents, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] ne justifient d’aucun élément permettant de contester le principe et le montant de cette dette, en ce qu’ils ne sont pas fondés à exciper d’une suspension de leur obligation de paiement des loyers.

En conséquence, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT la somme de 24 851,87 euros au titre de leur impayés de loyers et charges, le quittancement de juin 2024 inclus, cette somme étant compensée avec les sommes dues par le bailleur au titre du préjudice de jouissance.
A compter du 21 novembre 2024, date de la résiliation, et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée à la somme de 873,02 euros.

IV-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S], parties essentiellement perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Parties tenues aux dépens, Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’équité et la situation financière des parties commande néanmoins de les dispenser du paiement des sommes demandées par l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de leur demande de relogement assortie d’une astreinte;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de leur demande de suspension de leur obligation de paiement des loyers avec effet rétroactif au mois de novembre 2021 et jusqu’à achèvement des travaux ;

CONDAMNE l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à payer à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] la somme de 2550 euros au titre de leur préjudice de jouissance;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de leur demande au titre de leur préjudice matériel,

PRONONCE la résiliation du bail à effet au 17 juin 2019 conclu entre l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, d’une part, et Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] , d’autre part, relatif à l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°96 situés Résidence Via Tolosa – 1 avenue Marcel Dassault – Bat. 1 Apt. 401 à TOULOUSE (31500), aux torts exclusifs des locataires et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT de sa demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT la somme de 24.851,87 euros (décompte arrêté au 10 juillet 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 comprise)°;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, fixée à la somme de 873,02 euros ;

DEBOUTE Monsieur [L] [S] et Madame [I] [S] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidumMonsieur [L] [S] et Madame [I] [S] aux dépens;

DEBOUTE les parties de tout autre prétention ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente