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L’Essentiel : En septembre 2020, Mme [Z] a vendu sa maison aux époux [V] sous forme de rente viagère, tout en conservant un droit d’usage. En octobre 2021, une mesure de tutelle a été prononcée en faveur de Mme [Z]. Les époux [V] ont cessé les paiements, invoquant un manque d’entretien, et ont demandé une expertise judiciaire. Le tribunal a débouté leur demande et les a condamnés à verser une provision. En août 2023, ils ont interjeté appel, contesté la décision et demandé une évaluation des dégâts. Finalement, un accord a été homologué, résolvant le contrat de vente et ordonnant des compensations financières.
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Contexte de la ventePar acte authentique du 7 septembre 2020, Mme [S] [Z] veuve [T] a vendu sa maison d’habitation aux époux [V] pour un montant de 250 000 euros, sous forme de rente viagère. L’acte notarié stipule que Mme [Z] conserve un droit d’usage et d’habitation, ainsi qu’une obligation d’entretien du bien. Mesure de tutelleLe 25 octobre 2021, le tribunal de proximité d’Orange a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [S] [Z], désignant l’Association Maevat comme tuteur pour une durée de 60 mois. Suspension des paiements de la renteLes époux [V] ont cessé de verser la rente, estimant que l’immeuble n’était pas entretenu. Ils ont ensuite assigné l’Association Maevat devant le tribunal judiciaire de Carpentras pour demander une expertise judiciaire sur l’état du bien. Ordonnance du tribunalLe 5 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire a débouté les époux [V] de leur demande d’expertise, tout en les condamnant à verser une somme provisionnelle de 39 100 euros, assortie d’un intérêt annuel de 7% depuis le 1er juillet 2021, ainsi qu’à payer 1 000 euros à l’Association Maevat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Appel des époux [V]Le 29 août 2023, les époux [V] ont interjeté appel de cette ordonnance, demandant la réformation de la décision et la désignation d’un expert pour évaluer les dégâts dans la maison. Ils contestent également la demande de paiement de la provision au titre de la rente viagère. Arguments des appelantsLes appelants soutiennent que l’Association Maevat ne les a pas informés du départ de Mme [Z] et que les dégradations datent de plusieurs années. Ils affirment que l’association n’a pas respecté son obligation d’entretien du bien. Position de l’Association MaevatL’Association Maevat, en réponse, demande le déboutement des époux [V] et la confirmation de l’ordonnance initiale. Elle argue que le droit d’usage de Mme [Z] a cessé en février 2022 et que les époux [V] sont responsables de l’entretien depuis cette date. Développements ultérieursL’affaire a été renvoyée à plusieurs audiences, avec une demande d’accord transactionnel entre les parties. Homologation de l’accordLes parties ont finalement convenu d’un accord, qui a été homologué par la cour, entraînant la résolution du contrat de vente, le paiement d’une somme de 45 943 euros par les époux [V], et la restitution de 30 000 euros par l’Association Maevat. Décision finaleLa cour a réformé la décision initiale, ordonnant la compensation des sommes dues entre les parties et stipulant que chaque partie supporterait ses propres dépens. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature juridique de la vente avec rente viagère et les obligations qui en découlent ?La vente avec rente viagère est un contrat par lequel une personne (le vendeur) cède la propriété d’un bien à une autre (l’acheteur) en échange d’un paiement sous forme de rente jusqu’au décès du vendeur. Cette opération est régie par les articles 1968 et suivants du Code civil. L’article 1968 précise que « la rente viagère est une somme d’argent que l’on doit payer à une personne jusqu’à son décès ». En vertu de l’article 1969, « le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu, sauf stipulation contraire ». Dans le cas présent, Mme [Z] a conservé un droit d’usage et d’habitation, ce qui implique une obligation d’entretien de la part des époux [V] en tant qu’acheteurs, tant que ce droit est exercé. Il est donc essentiel de vérifier si les obligations d’entretien ont été respectées par les époux [V], et si le droit d’usage de Mme [Z] a été effectivement exercé jusqu’à son transfert en EHPAD. Quelles sont les conséquences d’une inexécution des obligations contractuelles dans le cadre d’une rente viagère ?L’inexécution des obligations contractuelles peut entraîner des conséquences juridiques significatives. Selon l’article 1217 du Code civil, « la partie envers laquelle l’obligation n’a pas été exécutée peut : 1° Refuser d’exécuter sa propre obligation ; Dans le cas présent, les époux [V] ont cessé de verser la rente en raison de l’absence d’entretien du bien, invoquant une exception d’inexécution. Cependant, l’Association Maevat soutient que les époux [V] ont la responsabilité de l’entretien depuis la cessation du droit d’usage de Mme [Z] en février 2022. Il est donc crucial d’examiner si les époux [V] ont effectivement respecté leurs obligations et si leur argument d’inexécution est fondé. Comment se justifie la demande d’expertise judiciaire dans ce litige ?La demande d’expertise judiciaire est régie par l’article 145 du Code de procédure civile, qui stipule que « si la preuve d’un fait n’est pas rapportée, le juge peut ordonner une mesure d’instruction ». Les époux [V] soutiennent qu’une expertise est nécessaire pour évaluer les dégâts dans le bien immobilier et déterminer les travaux à réaliser. Cependant, le président du tribunal a débouté leur demande, considérant que les éléments présentés ne justifiaient pas une telle mesure. Il est donc essentiel d’évaluer si les époux [V] ont fourni des preuves suffisantes pour justifier la nécessité d’une expertise, notamment en ce qui concerne l’état du bien et les obligations d’entretien. Quelles sont les implications de la tutelle sur les obligations contractuelles ?La tutelle, régie par les articles 425 et suivants du Code civil, a pour but de protéger les personnes majeures qui ne peuvent pas protéger leurs intérêts. Dans ce cas, Mme [Z] a été placée sous tutelle, ce qui implique que l’Association Maevat, en tant que tuteur, doit agir dans l’intérêt de la personne protégée. L’article 431 du Code civil précise que « le tuteur doit veiller à la conservation des biens de la personne protégée ». Cela signifie que l’Association Maevat a l’obligation de s’assurer que les obligations contractuelles sont respectées, notamment en ce qui concerne l’entretien du bien. Il est donc pertinent d’examiner si l’Association Maevat a effectivement rempli ses obligations en tant que tuteur et si cela a eu un impact sur les obligations des époux [V]. Quelles sont les conséquences de la résolution du contrat de vente sur les obligations des parties ?La résolution d’un contrat entraîne l’anéantissement rétroactif de celui-ci, conformément à l’article 1184 du Code civil, qui stipule que « la résolution d’un contrat a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat ». Dans le cas présent, la résolution du contrat de vente du 7 septembre 2020 implique que les époux [V] doivent restituer le bien à Mme [Z] et que les obligations de paiement de la rente viagère cessent. De plus, l’article 1352 du Code civil prévoit que « la restitution doit être faite en nature, sauf impossibilité ». Il est donc crucial d’examiner les modalités de restitution et les compensations financières qui en découlent, notamment le montant du bouquet et les sommes dues par les époux [V]. |
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/02842 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I54A
SD
PRESIDENT DU TJ DE [Localité 8]
05 juillet 2023 RG :23/00072
[V]
[D]
C/
Association MAEVAT
Grosse délivrée
le
à Me [Localité 12]
Me Michelier
COUR D’APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024
Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de carpentras en date du 05 Juillet 2023, N°23/00072
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.
Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.
APPELANTS :
M. [R] [C] [V]
né le 10 Juillet 1960 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représenté par Me Elodie RIGAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [X] [D] épouse [V]
née le 24 Juillet 1960 à [Localité 13]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, Plaidant, avocat au barreau de TARASCON
Représentée par Me Elodie RIGAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Association MAEVAT ès qualités de tuteur représentant Madame [S] [T], née le 10/10/1933 à [Localité 9] (76), de nationalité française, demeurant E.H.P.A.D. Jeanne de Baroncelli, [Adresse 3]
décédée en cours de délibéré
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Emilie MICHELIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour
Par acte authentique du 7 septembre 2020, Mme [S] [Z] veuve [T] vendait aux époux [V] sa maison d’habitation situé à [Adresse 11], moyennant le prix de 250 000 euros sous forme de rente viagère ;
Aux termes de l’acte notarié, Mme [Z] conservait un droit d’usage et d’habitation avec une obligation d’entretien.
Par un jugement du 25 octobre 2021, le tribunal de proximité d’Orange a prononcé une mesure de tutelle au bénéfice de Mme [S] [Z], épouse [T] et désigné l’Association Maevat en qualité de tuteur pour une durée de 60 mois.
Estimant que l’immeuble n’était pas entretenu, les époux [V] cessaient de verser la rente.
Par exploit de commissaire de justice, les époux [V] ont fait assigner l’Association Maevat devant le président du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, afin de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, désigner tel expert avec pour mission de se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à Orange 84100, décrire les dégâts constatés dans le bien immobilier, décrire les travaux permettant d’y remédier, en chiffrer le coût et la durée. Ils ont sollicité également la condamnation de l’association Maevat à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance contradictoire du 5 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Carpentras a :
débouté les époux [V] de leur demande d’expertise judiciaire,
condamné les époux [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 39 100 euros,
dit que cette somme sera assortie d’un intérêt annuel de 7% à compter du 1er juillet 2021,
condamné les époux [V] à verser à l’association Maevat, ès-qualités de tutrice de Mme [S] [Z], la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamnons aux dépens,
Par déclaration du 29 août 2023, M. [R] [V] et Mme [X] [D] épouse [V] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Par conclusions notifiées par RPVA le 5 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, M. [R] [V] et Mme [X] [D] épouse [V], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de :
– réformer l’ordonnance de référé du Président du Tribunal judiciaire de Carpentras du 05 juillet 2023 en ce qu’elle a :
« – Débouté les époux [V] de leur demande d’expertise judiciaire,
– Condamné les époux [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 39 100 euros
-Disons que cette somme sera assortie d’un intérêt annuel de 7% à compter du 1er juillet 2021,
– Condamné les époux [V] à verser à l’association Maevat, ès-qualités de tutrice de Mme [S] [Z], la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les condamnons aux dépens »
– ordonner une mesure d’expertise judiciaire,
– désigner tel expert avec pour mission de :
-se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
– se rendre sur les lieux, [Adresse 4] à [Localité 10],
– décrire les dégâts constatés dans le bien immobilier,
– décrire les travaux permettant d’y remédier, en chiffrer le coût et la durée,
– débouter l’association Maevat de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
– condamner l’association Maevat à leur payer la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A l’appui de leur appel, les appelants soutiennent le bien-fondé de la mesure d’expertise sollicitée aux fins de constater les dégâts dans la maison et indiquer les moyens d’y remédier, arguant n’avoir jamais été informés officiellement du départ de Mme [Z] par l’association Maevat, ès qualité de tutrice, que les dégradations datent de plusieurs années, et qu’ils démontrent parfaitement avoir signalé à plusieurs reprises les dégradations à l’intimée.
Sur la demande de paiement d’une provision au titre de la rente viagère, ils soutiennent que c’est une obligation qui est sérieusement contestable, expliquant que le contrat ayant une force exécutoire pour les parties, l’association Maevat ne peut pas leur demander d’exécuter leurs obligations, alors qu’elle n’a pas respecté son obligation de maintenir le bien en bon état d’entretien jusqu’à l’extinction de son droit d’usage.
Elle ajoute enfin que le transfert de Mme [Z] à l’EHPAD ne caractérise pas systématiquement la fin de son droit d’usage, d’autant plus qu’ils n’ont pas été informés officiellement de ce transfert et invoque que l’article intitulé « Réserve du droit d’usage et d’habitation » de l’acte de vente prévoit les conditions dans lesquelles le droit d’usage et d’habitation s’exerce, excluant l’hospitalisation et l’internement en EHPAD.
L’Association Maevat, intimée et ès qualité de tuteur de Mme [S] [T], par conclusions en date du 3 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, demande à la cour, de :
– débouter les époux [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
– confirmer dans son intégralité l’ordonnance déférée,
Y ajoutant,
– condamner les époux [V] à verser à l’association Maevat ès qualité de tutrice de Mme [T] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
– condamner les époux [V] aux entiers dépens y compris ceux de première instance.
A l’appui de ses écritures, l’Association Maevat fait valoir que les époux [V] n’ont aucun motif légitime pour demander une expertise au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Elle explique que l’acte de vente prévoit que Mme [T] bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation, sa vie durant mais que ledit droit a cessé le 9 février 2022, conformément aux dispositions contractuelles, et que par conséquent, Mme [T] n’a plus d’obligation d’entretien, obligation qui incombe donc aux époux [V] à compter de cette date.
Elle relève que les époux [V] n’ont plus réglé la somme de 2 300 euros au titre de la rente viagère depuis le mois de juillet 2021.
Elle rejette l’argument de l’exception d’inexécution dont se prévalent les époux [V] puisqu’il est tout à fait plausible que les époux [V], détenteurs des clés, aient pénétré dans le bien pour l’abimer, et faire croire qu’ils ont cessés de payer les loyers à cause des désordres.
L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2024, renvoyée par débat contradictoire au 16 mai 2024 puis au 14 octobre 2024 à la demande de l’intimée en vue de finaliser un accord transactionnel, pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 21/11/2024.
Aux termes des dispositions de l’article 1565 et suivants du code de procédure civile l’accord auquel sont parvenus les parties peut être soumis aux fins de le rendre exécutoire à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.
Au terme de conclusions concordantes les parties sollicitent l’homologation de l’accord intervenu entre elles :
– La résolution du contrat du 7 septembre 2020,
– Le règlement par les époux [V] de 39 100 euros en principal, assorti d’un intérêt annuel de 7 %, soit la somme de 45 943 euros,
outre 1 000 euros d’article 700 et les dépens de première instance,
soit la somme globale de 46 943 euros ;
– La restitution par compensation par l’Association MAEVAT du montant du bouquet de 30 000 euros compte tenu de l’anéantissement rétroactif du contrat,
– L’attribution en conséquence à l’Association MAEVAT de la somme de 16 943 € pour solde de tout compte.
Il sera fait droit à la demande et l’accord dans les termes susvisés est homologué, et la décision déférée réformée en ce sens.
Sur les dépens
Les parties conserveront la charge de leurs propres dépens.
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Réforme la décision déférée dans l’ensemble de ces dispositions critiquées ;
et statuant à nouveau
Homologue l’accord des parties et en conséquence :
‘ ordonne la résolution du contrat conclu entre les parties le 7 septembre 2020 ;
‘ dit que les époux [V] sont débiteurs de la somme de 45 943€ au profit de Madame [S] [T] représentée par son tuteur en exercice ;
‘ ordonne la restitution par Madame [S] [T] représentée par son tuteur en exercice de la somme de 30 000 € correspondant au bouquet ;
‘ ordonne la compensation des sommes dues réciproquement par les parties ;
‘ dit que les époux [V] seront valablement libérés par le versement d’une somme de 16 943 € au profit de Madame [S] [T].
Condamne à chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
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