8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 21 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/04908 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QA7W

NAC : 72I

Jugement Rendu le 21 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6], situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 3],

Représentée par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

Madame [K] [D] épouse [S], née le 29 Juin 1988 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 16 Mai 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Septembre 2024 et mise en délibéré au 21 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

Madame [K] [D] épouse [S] est propriétaire des lots n°0300083 et 0300048 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 6] sise [Adresse 1] et [Adresse 2].

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [K] [D] épouse [S] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

– Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

– Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence :

– Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 18 045,32 € selon arrêté de compte du 8 septembre 2023, 4/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4EM TRIM 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 324,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

– Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 4 août 2023 sur une somme de 12 166,70 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

– Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

– Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à
titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

– Condamner la défenderesse en tous les dépens.

A l’audience du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignée, Mme [K] [S] née [D] n’a pas comparu à l’audience en personne et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
– aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
– aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;
– et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 4 août 2023 adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [K] [S] née [D], l’avis de réception portant la mention cochée “Destinataire inconnu à l’adresse”.

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 12 022,70 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2023, appel du 3ème trimestre inclus, outre une somme de 144 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 12 166,70 euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

– le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux.

– les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée
– un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 8 septembre 2023 pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024 1/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 1er TRIMESTRE 2024 et 1/2 réalisation DTG AG23 R17 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 15 080,01 euros,
– un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 8 septembre 2023, sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 965,31 euros ;

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :
– que le syndicat des copropriétaires réclame à la date du 01/04/2020 l’appel du 2ème trimestre 2020 et 2/4 Fonds travaux ALUR 2020 alors qu’il dispose déjà d’un titre exécutoire pour ces sommes puisque la défenderesse a été condamnée par jugement du 31/12/2020 du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2020 “APPEL 2ème TRIMESTRE 2020″ inclus,
– que le montant réclamé au 1er janvier 2024 au titre de “1/2 REALISATION DTG – AG23 – R17″ n’a pas été justifié par le versement aux débats du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les travaux concernés.
Ainsi, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 01/07/2020 au 01/01/2024, appel 1er trimestre 2024 et 1/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 14 040,10 euros (15 080,01 – 44,63 – 910,81 – 84,47).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 12 022,70 euros à compter de la distribution de la lettre de mise en demeure, soit à compter du 4 août 2023, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 16 mai 2024 pour le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

Il est réclamé au titre de “2/2 REALISATION DTG – AG23 – R17″ une somme de 84,47 euros alors que le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les travaux concernés n’a pas été versé aux débats.
A l’examen des pièces produites (résolution n°12 du PV de l’assemblée générale du 8 juillet 2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 880,84 euros (2 965,31 – 84,47).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [K] [D] épouse [S] a déjà été condamnée par jugement en date du 31 août 2017 et 31décembre 2020 du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE pour non paiement de ses charges de copropriété. Le décompte versé aux débats ne fait ressortir aucun versement de la défenderesse au titre des appels de charges qui lui ont été adressés postérieurement au dernier jugement.

Les manquements répétés de Mme [K] [D] épouse [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [K] [S] née [D] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une somme de 1 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 324 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire de la créance réclamée :
– les frais de relance M.E.D en ce qu’il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi ;

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 4 août 2023 apparaissent bien fondés mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 60,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Madame [K] [D] épouse [S] est condamnée au paiement de la somme de 60,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Madame [K] [D] épouse [S], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance.

Elle est par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible et nécessaire avec la nature de l’affaire, compte tenu de l’ancienneté et du montant de la créance, sera ordonnée.

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort 

CONDAMNE Madame [K] [D] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 14 040,10 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024, 1/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 1erTRIMESTRE 2024 inclus avec intérêt au taux légal sur la somme de 12 022,70 euros à compter du 4 août 2023, et à compter de l’assignation introductive d’instance du 16 mai 2024 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE Madame [K] [D] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2 880,84 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [K] [D] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1 400,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [K] [D] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Madame [K] [D] épouse [S] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [D] épouse [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,