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N° RG 24/52158
et
N° RG 24/56020

N°: 11

Assignation du :
19 Mars 2024, 13 aout 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
+ 1 Copie Expert
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
N° RG 24/52158

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic en exercice la SA JEAN CHARPENTIER-SOPAGI
Chez la SA JEAN CHARPENTIER-SOPAGI
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS – #C1959

DEFENDEURS

Monsieur [N] [E], pour signification au [Adresse 7] à [Localité 15]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

La société BOULANGERIE VAUGIRARD
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS – #C1050

N° RG 24/56020

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E], pour signification au [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

DEFENDEUR

Monsieur [V] [D]
[Adresse 8]
[Localité 12]

représenté par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS – #C1050

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [E] est propriétaire de locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée constituant le lot n°2 de la copropriété, dans lesquels la société Boulangerie Vaugirard exerce une activité de boulangerie pâtisserie depuis le mois d’octobre 2023.

Reprochant à M. [E] et à la société Boulangerie Vaugirard la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et l’exercice d’une activité contraire au règlement sanitaire du département de [Localité 15], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] a, par acte du 19 mars 2024, assigné M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Par acte du 13 août 2024, M. [E] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris M. [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé avec celui-ci et d’expulsion.

La jonction des deux instances a été prononcée à l’audience du 25 septembre 2024 et l’affaire renvoyée au 23 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] demande au juge des référés, au visa des articles « 809 » du code de procédure civile, 9 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1241 du code civil, ainsi que du règlement sanitaire du département de [Localité 15] et du règlement de copropriété, de :
A titre principal,
– condamner in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à :
cesser immédiatement l’activité de boulangerie pâtisserie traiteur ;retirer l’enseigne sur coffrage, la vitrine actuelle et remettre la façade de l’immeuble dans son état initial ;remettre la fenêtre sur cour et la baie dans leur état initial ;déposer les enseignes drapeau ;réinstaller les soupiraux des caves ;réparer l’élément de façade au-dessus de l’arche encadrant la vitrine ;- assortir ces injonctions d’une astreinte in solidum de 500 euros par jour de retard et par infraction, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
A titre subsidiaire,
– ordonner une expertise et désigner tel expert avec mission de :
se rendre sur place ; visiter les parties communes et le lot n°2, propriété de M. [E] ;décrire les travaux litigieux décrits aux conclusions ;dire s’ils sont conformes au règlement de copropriété, s’il y a atteinte aux parties communes, s’ils ont été réalisés conformément aux règles de l’art, au règlement sanitaire du département de [Localité 15] et plus généralement à la réglementation applicable à une activité de boulangerie pâtisserie traiteur ;dire s’ils sont susceptibles de mettre en danger la structure de l’immeuble notamment le plancher haut des caves et plus généralement la sécurité des occupants ;donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;En tout état de cause,
– débouter M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard de leurs demandes ;
– les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais de constat de commissaire de justice.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, M. [E] demande au juge des référés de :
– rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires dirigées à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses ;
– rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 et des dépens ;
– juger que l’obligation de M. [D] de respecter les clauses du bail n’est pas sérieusement contestable ;
– constater que le bail signé par les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence,
– ordonner l’expulsion de M. [D] ;
– condamner M. [D] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges au jour de la résiliation, soit 2.800 euros, jusqu’au départ effectif des lieux, indemnité indexée comme le loyer, et ce, avec intérêts légaux ;
– condamner M. [D] au paiement de la somme de 8.100 euros en application de la clause « dépôt de garantie » ;
– condamner solidairement M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– condamner solidairement M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [D] aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 10 juillet 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Boulangerie Vaugirard demande au juge des référés de :
In limine litis,
– juger l’assignation irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic ;
– juger l’assignation nulle pour défaut d’habilitation du syndic ;
– condamner le syndic au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
– constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite ;
– rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ;
– constater l’existence d’un bail verbal ;
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] ;
A titre infiniment subsidiaire,
– constater le manquement à l’obligation de délivrance par M. [E] ;
– le condamner à lui payer une provision de 250.000 euros au titre des frais engagés ;
En tout état de cause,
– rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre ;
– condamner le syndicat des copropriétaires et M. [E] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, M. [D] demande au juge des référés de :
In limine litis,
– rejeter la demande de jonction ;
– se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles ;

A titre subsidiaire,
– le mettre hors de cause ;
– constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite;
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] ;
En tout état de cause,
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] à son encontre ;
– le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Sur la jonction

M. [D] s’oppose à la jonction des instances mais celle-ci a été ordonnée à l’audience du 25 septembre 2024 en application de l’article 367 du code de procédure civile. Il est en effet de bonne justice de juger ensemble les litiges engagés par les deux assignations des 19 mars et 13 août 2024, enregistrés sous les numéros de RG 24/52158 et 24/56020.

Sur la nullité de l’assignation et l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires soulevées par la société Boulangerie Vaugirard

La société Boulangerie Vaugirard soulève l’irrecevabilité des demandes du syndic de l’immeuble, faute de qualité pour représenter la copropriété, au motif que son mandat a expiré le 30 juin 2024.

Elle soulève également la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant, d’une part, le syndicat des copropriétaires a justifié du renouvellement du mandat du syndic pour une durée d’un an lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2024, d’autre part, en application de l’article 55 du décret n° 67-233 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aucune autorisation n’est nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés comme en l’espèce.

La société Boulangerie Vaugirard soulève également l’irrecevabilité de l’action au motif que les demandes relèveraient du juge du fond, en l’absence d’atteinte aux parties communes, impliquant une habilitation expresse du syndic pour agir en justice. Mais ce moyen relève de l’examen du bien fondé de la demande et non de sa recevabilité. Il sera donc examiné ci-après.

Sur l’incompétence territoriale soulevée par M. [D]

M. [D] soulève l’incompétence territoriale de la présente juridiction au motif qu’il réside à Rambouillet, dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

Toutefois, la société Boulangerie Vaugirard a son siège social à [Localité 15] et M. [E] réside également à [Localité 15].

En application de l’article 42, alinéa 2, du code de procédure civile, le demandeur pouvait donc saisir la présente juridiction.

Sur la demande relative aux travaux réalisés sans autorisation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment le procès-verbal de constat du 16 octobre 2023, les photographies de la façade et le rapport de la société Fendler Seemuller architectes de décembre 2023, que la société Boulangerie Vaugirard a procédé, sans autorisation préalable, au remplacement de la devanture en façade de l’immeuble et à la pose d’une nouvelle enseigne avec coffrage, ainsi qu’à la pose d’une enseigne en drapeau comprenant des fixations dans le mur de façade.

Il en ressort que la « devanture côté rue a été totalement modifiée avec un empiétement sur la voirie de 40 cm ».

Ces travaux, qui affectent les parties communes, en ce qu’ils prennent appui sur le mur extérieur, et affectent en tout état de cause l’aspect extérieur de l’immeuble, devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’absence d’autorisation, la demande de remise en état des lieux est justifiée et sera ordonnée sous astreinte, tant à l’encontre du propriétaire, M. [E], que du locataire, le propriétaire étant soumis aux dispositions de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et responsable du respect du règlement de copropriété par son locataire.

Il n’est en revanche pas établi que la fenêtre sur cour et une baie aient été modifiées, l’état initial étant inconnu. Il en est de même des soupiraux des caves et de l’élément de façade au-dessus de l’arche encadrant la vitrine, dont l’état initial est inconnu.

Enfin, l’atteinte portée aux parties communes ou au règlement sanitaire du département de [Localité 15] par les aménagements intérieurs réalisés par la société la Boulangerie Vaugirard n’est pas établie avec l’évidence requise en référé, la seule pièce produite étant le rapport de la société Fendler Seemuller architectes de décembre 2023, qui se borne à déclarer être « circonspect sur la présence d’un four d’une telle puissance sans présence d’un réel système d’extraction tel qu’une hotte et une cheminée » et à indiquer que « la création d’une pièce humide dans le laboratoire nécessite de prévoir, par l’application d’une étanchéité liquide sur les murs et au sol, la protection des murs et planchers qui sont des parties communes », se disant également « dubitatif concernant le laboratoire ».

Ces conclusions, formulées de façon dubitative et sans aucune certitude, ne permettent pas de caractériser le non respect par la locataire de ses obligations légales et une atteinte aux parties communes justifiant l’interdiction de toute activité de boulangerie par celle-ci, étant rappelé que l’activité de boulangerie n’est pas en elle-même interdite par le règlement de copropriété et que le trouble doit être « manifestement illicite » pour relever des pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, M. [E] produit un bail commercial signé avec M. [D] le 26 janvier 2023 portant sur les locaux litigieux, pour une activité de « cours des halles – épicerie », bail à effet du 1er février 2023 au 31 janvier 2032.

M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard soutiennent qu’il a été mis fin d’un commun accord au bail conclu entre M. [E] et M. [D] et qu’un bail verbal a été consenti à la société Boulangerie Vaugirard par M. [E].

Cependant, ils ne produisent aucune pièce démontrant la résiliation du bail du 26 janvier 2023 « d’un commun accord ».

Il n’est pas davantage rapporté la preuve de l’existence d’un nouveau bail, fût-il verbal, avec la société Boulangerie Vaugirard, les seules pièces produites étant deux attestations de témoins qui font état d’un accord donné par M. [E] à M. [D] pour des travaux et l’exercice d’une activité de boulangerie. Ces attestations évoquent au demeurant un nouveau bail, qui devait être signé en septembre 2024 « au retour de vacances », ce qui n’a jamais été le cas.

Deux attestations affirment également que M. [E] était « passé » pendant les travaux et qu’il « avait l’air content des travaux réalisés ».

L’existence d’un bail verbal ne saurait se déduire de ces seuls éléments et de la domiciliation de la société Boulangerie Vaugirard dans les locaux litigieux ainsi que du financement des travaux, la circonstance que certains règlements de loyers aient été effectués par cette dernière étant également insuffisante, le règlement pour le compte d’autrui étant valable et les quittances ayant toutes été délivrées par le bailleur à M. [D], non à la société.

De plus, par lettre du 9 septembre 2023, M. [E] a écrit à M. [D], lui indiquant qu’il avait été « très surpris de voir sur la boutique » le terme « boulangerie », dès lors que le bail qu’il lui avait consenti le 26 janvier 2023 était un bail à usage de « cours de halles – épicerie ». Il ajoutait que M. [D] avait fait des changements sans l’accord de la copropriété et sans son consentement, à savoir le changement de la vitrine, l’installation d’une enseigne sur un coffrage extérieur, l’installation d’un drapeau, l’installation d’un laboratoire pour la boulangerie etc…

Il lui écrivait à nouveau le 20 février 2024, lui indiquant « qu’il fallait absolument réagir suite aux travaux […] entrepris dans la boutique du [Adresse 6] », le syndic l’ayant appelé à plusieurs reprises et un avocat lui ayant écrit.

Les contestations soulevées par M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard, tenant à l’existence d’un bail verbal au nom de la société Boulangerie Vaugirard, alors qu’un bail écrit a été signé avec M. [D], ne sont donc pas sérieuses.

Le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle une sommation a été délivrée à M. [D] le 10 juillet 2024 d’avoir, dans un délai d’un mois, à respecter ses obligations résultant des articles 8, 9, 10, 11, 14 et 16 du bail, soit à :
– respecter la destination des lieux loués ;
– exploiter personnellement les lieux loués ;
– remettre les lieux en l’état d’origine.

La sommation reprenait les termes du bail selon lesquels :
– le preneur ne peut faire dans les lieux loués aucun changement de disposition ou modification de gros oeuvre sans le consentement exprès et écrit du bail ;
– le preneur doit utiliser les locaux loués à usage de « cours des halles – épicerie » ;
– il doit jouir des locaux suivant leur destination ;
– il doit prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de son commerce ne puisse nuire à l’entretien, à la tranquillité, au bon respect et à la tenue de l’immeuble ;
– il ne peut se substituer à quelque titre que ce soit une tierce personne dans la jouissance des lieux loués ; il s’engage à occuper personnellement et continuellement les lieux loués pour l’exercice de l’activité précitée.

La sommation étant demeurée infructueuse et les locaux n’étant pas exploités à usage d’épicerie, conformément aux stipulations du bail, mais à usage de boulangerie, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être constatée au 10 août 2024 et l’expulsion du locataire ordonnée, avec toutes conséquences de droit.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En revanche, la demande de condamnation de M. [D] au paiement de la somme de 8.100 euros en application de la clause « dépôt de garantie », qui excède les pouvoirs du juge des référés en ce qu’elle constitue une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, sera rejetée.

Sur la demande de garantie formée par M. [E] à l’encontre de M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard

En application des stipulations du bail précitées, M. [D] ne pouvait entreprendre de travaux importants dans les lieux loués sans le consentement exprès et écrit du bailleur et il ne pouvait se substituer une tierce personne dans la jouissance des lieux loués.

La société Boulangerie Vaugirard ne pouvait davantage réaliser de travaux dans les locaux de M. [E] sans autorisation, de sorte que celui-ci dispose d’un recours à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Si M. [E], propriétaire du lot litigieux, est responsable du respect du règlement de copropriété par son locataire, il n’est pas à l’origine des travaux, réalisés en contravention avec les stipulations du bail commercial, sorte que sa demande de garantie est fondée et non sérieusement contestable.

Elle sera donc accueillie, tant à l’égard de M. [D] que de la société Boulangerie Vaugirard.

Sur la demande de provision pour manquement à l’obligation de délivrance du bailleur formée par la société Boulangerie Vaugirard

La société Boulangerie Vaugirard demande la condamnation de M. [E] à lui payer une provision de 250.000 euros en indemnisation des travaux qu’elle a réalisés dans les lieux loués, soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du code civil.

Mais en l’absence de tout bail à son profit, celle-ci ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil et il existe à tout le moins une contestation sérieuse s’opposant à sa demande de provision.

Sur la demande subsidiaire d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, ni sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ou sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Au cas présent, le motif légitime requis par l’article 145 du code de procédure civile est établi, en présence d’un litige « en germe » entre les parties relativement aux travaux réalisés par la société Boulangerie Vaugirard dans le local commercial.

Le demandeur soutenant que ces travaux ne sont pas conformes au règlement sanitaire de la ville de Paris et affectent des parties communes, sans en rapporter la preuve en l’état, l’expertise est susceptible d’améliorer sa situation probatoire et sera donc ordonnée dans les termes du dispositif, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires dans l’intérêt duquel elle est ordonnée.

Sur les frais et dépens

M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard seront tenus in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels incluront le coût du constat du commissaire de justice.

M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

La société Boulangerie Vaugirard et M. [D] seront condamnés in solidum à payer à M. [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes des parties étant rejetées.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par M. [D] ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] recevable en ses demandes ;

Rejetons la demande d’annulation de l’assignation ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de M. [D] ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à retirer l’enseigne sur coffrage et la vitrine actuelle, à remettre la façade de l’immeuble dans son état initial et à déposer les enseignes drapeau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Constatons l’acquisition, à la date du 10 août 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant M. [E] et M. [D] et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 16], M. [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons M. [D] à payer à M. [E] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejetons la demande de provision formée par M. [E] au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de provision formée par la société Boulangerie Vaugirard ;

Condamnons solidairement la société Boulangerie Vaugirard et M. [D] à garantir M. [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

[F] [X] (1959)
Diplôme d’architecte DPLG
AAPR ARCHITECTES –
[Adresse 13]
[Localité 11]
Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX03]
Fax : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 17]@aapr.fr

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 16], après y avoir convoqué les parties ; visiter les parties communes et le lot n° 2 de copropriété de M. [E] ;
– décrire les travaux réalisés dans le local commercial de M. [E] ;
– donner son avis sur leur conformité au règlement de copropriété, sur l’atteinte éventuelle aux parties communes, sur la conformité des travaux aux règles de l’art, aux normes sanitaires applicables et, plus généralement, à la règlement applicable à une activité de boulangerie-pâtisserie-traiteur ;
– dire s’ils sont susceptibles de mettre en danger la structure de l’immeuble, notamment le plancher haut des caves et la sécurité des occupants ;
– donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;
– donner son avis sur les préjudices et coûts éventuels induits par ces travaux et sur leur évaluation ;
– fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
– dire si des travaux urgents sont nécessaires ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 21 janvier 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 21 septembre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société Boulangerie Vaugirard et M. [D] à payer à M. [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 21 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY

Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ 01.87.27.98.58
Fax 01.44.32.53.46
✉ regie1.tj-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX014]
BIC : [XXXXXXXXXX018]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [F]

Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16]

le 21 Janvier 2025

Rapport à déposer le : 21 Septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.