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L’Essentiel : La SCI T.H a conclu un contrat de bail avec Mme [B] [M] le 1er avril 2015, reconduit tacitement jusqu’au 31 mars 2024. Le 13 septembre 2023, un congé pour revente a été notifié à Mme [B] [M], effectif au 31 mars 2024. Le 26 avril 2024, la SCI a assigné Mme [B] devant le juge pour valider le congé et ordonner son expulsion. Lors de l’audience du 26 septembre 2024, Mme [B] n’a pas comparu. Le juge a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné Mme [B] à payer des arriérés de loyer et des indemnités à la SCI.
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Contrat de bail et reconductionLa SCI T.H a conclu un contrat de bail avec Mme [B] [M] le 1er avril 2015 pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 1100 euros. Ce bail a été reconduit tacitement jusqu’au 31 mars 2024. Congé pour reventeLe 13 septembre 2023, la SCI T.H a délivré un congé pour revente à Mme [B] [M], effectif au 31 mars 2024. Ce congé a été notifié conformément aux exigences légales. Assignation en justiceLe 26 avril 2024, la SCI T.H a assigné Mme [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection pour valider le congé, déclarer son occupation sans droit ni titre, ordonner son expulsion, et réclamer des arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation. Audience et absence de la locataireL’audience s’est tenue le 26 septembre 2024, où la SCI T.H a maintenu ses demandes. Mme [B] [M], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu. Décision du jugeLe juge a constaté que le congé pour vendre était valide et que Mme [B] [M] occupait le local sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024. Il a ordonné son expulsion et a statué sur les indemnités dues à la SCI T.H. Indemnités et dépensMme [B] [M] a été condamnée à payer 219,62 euros pour le dernier loyer échu et une indemnité mensuelle de 1171,02 euros à compter du 1er mai 2024. Elle a également été condamnée aux dépens et à verser 800 euros à la SCI T.H au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Exécution provisoireLa décision est exécutoire à titre provisoire, permettant à la SCI T.H de procéder à l’expulsion de Mme [B] [M] sans délai supplémentaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la validité du congé pour vendre délivré par la SCI T.H à Mme [B] [M] ?Le congé pour vendre délivré par la SCI T.H à Mme [B] [M] est valide en vertu des dispositions de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment les articles 10 et 15. L’article 10 de cette loi stipule que : « Le bailleur peut donner congé au locataire, à l’expiration du contrat, pour vendre le logement, sous réserve de respecter un préavis de six mois. » En l’espèce, la SCI T.H a délivré un congé pour vendre le 13 septembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail, qui était fixée au 31 mars 2024. De plus, l’article 15 précise que : « Le congé doit être notifié par acte extrajudiciaire et doit comporter une offre de vente. » Le congé délivré contenait une offre de vente pour un montant de 300.000 euros, ainsi qu’une notice d’information, ce qui respecte les exigences légales. Ainsi, le congé pour vendre est jugé valide et conforme aux dispositions légales. Quels sont les effets de l’occupation sans droit ni titre de Mme [B] [M] ?L’occupation sans droit ni titre de Mme [B] [M] a des conséquences juridiques importantes, notamment en matière d’expulsion et d’indemnisation. Selon l’article 9 du Code civil : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Dans ce cas, la SCI T.H a prouvé que Mme [B] [M] occupait les lieux sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024, date à laquelle le bail a pris fin. L’occupation illicite entraîne également un préjudice pour le propriétaire, comme le stipule l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « Le propriétaire peut demander l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre. » En conséquence, la SCI T.H a le droit d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [M] et de demander une indemnité d’occupation pour la période durant laquelle elle a occupé les lieux sans titre. Quelles sont les conséquences financières de l’occupation illicite pour Mme [B] [M] ?Les conséquences financières de l’occupation illicite pour Mme [B] [M] incluent le paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. La décision du juge a condamné Mme [B] [M] à payer une somme de 219,62 euros, correspondant au dernier loyer échu, qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement. De plus, elle est également condamnée à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 1171,02 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est justifiée par le fait que l’occupation illicite crée un préjudice au propriétaire, comme le précise l’article 9 du Code civil, qui impose à l’occupant de compenser le propriétaire pour l’usage de son bien. Quels sont les droits de la SCI T.H concernant les dépens et les frais de justice ?La SCI T.H a le droit de demander le remboursement des dépens et des frais de justice en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile. Cet article stipule que : « La partie qui succombe à l’instance supporte les dépens. » Dans cette affaire, Mme [B] [M] a été condamnée aux dépens, y compris le coût du congé pour vendre, car elle a perdu le litige. De plus, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la SCI T.H a été allouée une somme de 800 euros pour couvrir les frais exposés dans le cadre de l’instance, ce qui est considéré comme équitable dans ce contexte. Ces dispositions garantissent que la partie gagnante peut récupérer les frais engagés pour faire valoir ses droits en justice. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
S.C.I. T.H c/ [M]
MINUTE N°
DU 21 Novembre 2024
N° RG 24/02088 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWGI
Grosse délivrée
à Me ROUILLOT
Expédition délivrée
à Mme [M]
le
DEMANDERESSE:
S.C.I. T.H
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
domicilié chez son mandataire la société CEGESTIM
[Adresse 3]
représentée par Maître Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Anne-Julie BACHELIER, avocats au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
Madame [B] [M]
née le 06 Septembre 1980 à [Localité 4] (RUSSIE)
[Adresse 2]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024
Par contrat sous-seing privé du 1er avril 2015, la SCI T.H a donné à bail à Mme [B] [M] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], avec effet à compter du 1er avril 2015 et jusqu’au 31 mars 2018 moyennant un loyer mensuel en principal et charges de 1100 euros.
Le bail a été reconduit tacitement du 1er avril 2018 au 31 mars 2021 puis à compter du 1er avril 2021 jusqu’au 31 mars 2024.
Selon exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, la SCI T.H a donné congé pour revente à sa locataire pour le 31 mars 2024.
Par acte extra-judiciaire du 26 avril 2024, la SCI T.H a fait assigner Mme [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:
– valider le congé donné par la SCI T.H
– juger que Madame [B] [M] est occupante sans droit ni titre
– ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] des lieux loués sis à [Adresse 2] ainsi que celle de tout occupant de son chef,
– condamner Madame [B] [M] au paiement d’une somme de 219,62 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 16 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux
– condamner Mme [B] [M] au paiement d’une somme de 1171,02 euros correspondant à l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux
– condamner Madame [B] [M] au paiement d’une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour vendre du 13 septembre 2024 ainsi que la totalité du droit proportionnel du commissaire de justice.
AUDIENCE
Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024.
A cette audience, la SCI T.H a été représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes en l’état de l’assignation.
Madame [B] [M] quoique régulièrement citée à étude du commissaire de justice n’a pas comparu. .
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L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date (…)”.
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Il sera statué par décision réputée contradictoire.
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La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.
L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
Vu les article 10 et 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
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Sur les demandes principales
Il est constant que, par acte extra-judiciaire du 13 septembre 2023, la SCI T.H a fait délivrer à Mme [B] [M] un congé pour vendre pour le 31 mars 2024contenant offre de vente pour un montant hors frais de 300.000,00 €, une notice d’information et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Il est constant en outre que le renouvellement tacite du bail signé en date 1er avril 2015 et jusqu’au 31 mars 2018, a conduit à la poursuite du bail jusqu’au 31 mars 2024.
Il est constant enfin que le congé pour vendre a été délivré par actes extra-judiciaire du 13 septembre 2023, soit plus de six mois avant l’échéance du bail (31 mars 2024).
Il ressort des pièces produites que Mme [B] [M] n’a pas manifesté son intention, dans le délai d’un mois à compter de leur réception, d’accepter l’offre de vente.
Il ressort également des pièces produites que cette dernière s’est maintenue dans les lieux au-delà du 31 mars 2024.
Dès lors, l’occupation du local à usage d’habitation sis [Adresse 2] sans droit ni titre, à compter du 1er avril 2024, par Mme [B] [M] n’est donc pas contestable.
Il y a, dès lors, lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [M] des lieux illégalement occupés, selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision et de dire que le sort des meubles restés dans le logement sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Il n’est pas non plus contestable que l’occupation illicite du bien immobilier appartenant au demandeur crée un préjudice au propriétaire. Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés illicitement et pour compenser l’occupation desdits locaux, Mme [B] [M] sera donc condamnée, à payer à la SCI TH une somme de 219,62 €, correspondant au dernier loyer échu, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Mme [B] [M] qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis la résiliation du bail sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 1171,02 euros.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [B] [M] qui succombe à l’instance, supportera les dépens en ce compris le cout du congé pour vendre du 13 septembre 2024.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI T.H les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 800,00 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due par Mme [B] [M].
Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.
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Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.
Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
VALIDE le congé pour vendre délivré à Mme [B] [M] par acte extra-judiciaire du 13 septembre 2023,
CONSTATE l’occupation du local à usage d’habitation sis [Adresse 2] sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024 par Mme [B] [M]
ORDONNE en conséquence à Mme [B] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision,
DIT qu’à défaut pour Mme [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI TH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
DIT que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion des occupants ne s’appliquera pas,
DIT que le sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ne s’appliquera pas,
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Mme [B] [M] payer à la SCI T.H une somme de 219,62 €, correspondant au dernier loyer échu, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
CONDAMNE Mme [B] [M] à payer à la SCI T.H une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1171,02€, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, les sommes échues portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
CONDAMNE Mme [B] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement aux fins de vente,
CONDAMNE Mme [B] [M] à verser à la SCI T.H une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
LE GREFFIER LE JUGE
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