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N° RG 24/56054 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KL2

N° : 16

Assignation du :
06 Août 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
DEMANDERESSE

La S.C.I. ALLIANZ ARC DE SEINE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS – #C0916

DEFENDERESSE

La société JIA LI, exerçant sous l’enseigne “SAKOURA”
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS – #D0230

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par contrat à effet du 1er juin 2006, la société RG developments, aux droits de laquelle vient la SCI Allianz Arc de Seine, a consenti un bail commercial à la société Sakoura portant sur un local situé [Adresse 2] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 39.300 euros HT/HC, à usage de restauration japonaise.

Par acte du 3 mai 2010, la société Sakoura a cédé son fonds de commerce à la société Jia Li.

Une demande de renouvellement du bail a été signifiée par la locataire à la bailleresse le 27 décembre 2017, que celle-ci a acceptée le 9 mars 2018, tout en faisant part de son désaccord sur le montant du loyer proposé.

Un nouveau bail a finalement été signé par les parties le 19 octobre 2021, portant le loyer annuel à 52.548,04 euros HT/HC.

Par acte du 28 décembre 2023, la SCI Allianz Arc de Seine a fait délivrer à la société Jia Li un commandement de payer la somme de 64.801,15 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Allianz Arc de Seine a, par acte du 6 août 2024, assigné la société Jia Li devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 96.705,41 euros au titre des loyers et chargés impayés au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 64.801,15 euros et de l’assignation sur le surplus ;condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer majoré des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux ;condamner par provision la défenderesse au paiement d’une indemnité de 9.670,54 euros pour retard de paiement ;déclarer acquise par provision à son profit la somme qu’elle détient au titre du dépôt de garantie ;la condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l’audience du 23 octobre 2024, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 134.424,34 euros au terme d’octobre 2024 et soutient que les contestations soulevées par la défenderesse ne sont pas sérieuses, en l’absence de tout grief lié à une éventuelle irrégularité formelle du commandement de payer. Elle ne s’oppose pas, en revanche, à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

Par conclusions remises et développées à l’audience, la société Jia Li demande au juge des référés de :

constater qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer ;débouter en conséquence la demanderesse de toutes ses demandes ;A titre subsidiaire,
lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge avec suspension des effets de la clause résolutoire ;débouter la demanderesse de ses demandes contraires ;En tout état de cause,
débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux écritures des parties.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 28 décembre 2023 à hauteur de la somme de 64.801,15 euros en principal.

Il n’est pas contesté que celle-ci n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

La société Jia Li conteste toutefois la régularité du commandement de payer au motif qu’il fait, par erreur, référence au bail du 22 février 2006 et non à celui du 19 octobre 2021 et que la clause résolutoire qu’il reproduit est celle contenue dans le bail du 22 février 2006. Elle soutient que cette erreur ne pouvait que générer de la confusion dans son esprit, ne sachant pas pourquoi il lui était fait sommation de régler des sommes au titre d’un bail qui avait pris fin à la suite du congé délivré en 2017.

Elle ajoute que le commandement n’était pas clair car il mentionnait plusieurs délais : un délai d’un mois et un délai de 30 jours.

Cependant, si le commandement vise la clause résolutoire du bail du 22 février 2006 et non celle du 19 octobre 2021, qu’il omet de mentionner, et si cette clause résolutoire fait état d’un délai d’un mois après un commandement de payer, en cas de défaut de paiement des loyers et charges, et d’un délai de trente jours après une sommation, en cas d’inexécution des conditions du bail, le commandement délivré le 28 décembre 2023 indique à deux reprises que le délai imparti à la locataire pour régler sa dette locative est d’ « UN MOIS », cette mention figurant en majuscules. En outre, l’acte rappelle une troisième fois ce délai d’un mois en citant l’article L. 145-41 du code de commerce en intégralité.

De plus, la locataire, qui ne conteste pas sa dette, n’a procédé qu’à un règlement de 4.008,88 euros le 4 janvier 2024, dans le délai d’un mois, aucun autre règlement n’étant intervenu depuis lors, de sorte qu’une éventuelle confusion sur un délai d’un mois ou de 30 jours a été sans incidence et ne lui a causé aucun grief.

Elle ne peut sérieusement soutenir ne pas avoir su au titre de quel bail et de quelles obligations contractuelles elle recevait le commandement litigieux, étant précisé qu’un courriel de son avocat du 29 janvier 2024 ne conteste pas la dette et la validité du commandement mais fait état de difficultés financières et d’un projet de cession du fonds de commerce.

En conséquence, ainsi que soutenu par le bailleur, les imprécisions du commandement ne lui ont causé aucun grief, de sorte qu’en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité de l’acte n’est pas encourue et sa contestation n’est pas sérieuse.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 28 janvier 2024.

Le bailleur ne s’oppose toutefois pas à l’octroi de délais de paiement de 24 mois, lesquels seront en conséquence accordés à la locataire, qui rencontre des difficultés financières et a entrepris des démarches en vue de procéder à la vente de son fonds de commerce.

Ces délais suspendront les effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité. Il est rappelé à la locataire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit.

Elle sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élevant à 134.424,34 euros au 21 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, la locataire sera condamnée à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 64.801,15 euros et de la présente décision sur le surplus.

L’indemnité forfaitaire de 10% du montant des impayés sera en revanche rejetée, celle-ci s’analysant en une clause pénale manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil.

Il en est de même de la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la demanderesse, qui sera rejetée en référé, s’agissant d’une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur les frais et dépens

La partie défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de ses difficultés de trésorerie, de dispenser la locataire de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

Condamnons la société Jia Li à verser à la SCI Allianz Arc de Seine la somme de 134.424,34 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative au 21 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023 sur la somme de 64.801,15 euros et de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons la société Jia Li à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 5.600 euros et une 24ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Jia Li se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Jia Li et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;la société Jia Li sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Allianz Arc de Seine une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;
Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la société Jia Li aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 28 décembre 2023 ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 21 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY