ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2024
MINUTE N° 24/03060
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI TRANSMISSION
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Philomène CONRAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1958

ET :

La société LE PETIT MARCHE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

EXPOSE DU LITIGE

La SCI TRANSMISSIONS est propriétaire d’un local commercial et d’un local à usage d’habitation au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2], donnés à bail par acte sous seing privé du 8 janvier 2014 à M. [P] [K], au droit duquel vient désormais la SAS LE PETIT MARCHE, qui exploite un commerce d’épicerie.

L’immeuble comporte deux bâtiments accolés, l’un [Adresse 5] et l’autre en retour sur la [Adresse 4], comportant un autre commerce en rez-de-chaussée.

Par acte délivré le 5 juin 2024, la SCI TRANSMISSIONS a assigné la SAS LE PETIT MARCHE devant le juge des référés de ce tribunal aux fins d’obtenir par provision sa condamnation à lui régler la somme de 57.862,68 euros à titre d’indemnités d’occupation, de provisions sur charges et de taxe foncière, échéance du 2e trimestre 2024 incluse, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que le paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Après renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 octobre 2024.

A cette audience, par conclusions soutenues oralement, la SCI TRANSMISSIONS maintient ses demandes et subsidairement, demande de condamner la SAS LE PETIT MARCHE à payer par provision la somme de 30.000 euros correspondant à tout ou partie des loyers et indemnités d’occupation dus, à charge pour le juge du fond d’établir un compte entre les parties en tenant compte du rapport d’expertise à intervenir. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de la SAS LE PETIT MARCHE.

Elle expose au soutien de ses demandes que le preneur ayant cessé de régler les loyers, elle a obtenu le 10 août 2020 une ordonnance du juge des référés constatant l’acquisition de la clause résolutoire, condamnant la SAS LE PETIT MARCHE à régler une somme provisionnelle de 22.083,96 euros au titre des arriérés de loyers et charges, 4e trimestre 2019 inclus, accordant au preneur un délai de 24 mois pour régler sa dette et suspendant les effets de la clause résolutoire durant ce délai. Elle ajoute avoir fait délivrer à la SAS LE PETIT MARCHE un congé avec refus de renouvellement de bail par exploit du 7 juin 2023 ainsi qu’un nouveau commandement visant la clause résolutoire.

Elle soutient que si l’immeuble a été visé par un arrêté de péril en date du 20 février 2019, seul le bâtiment donnant sur la [Adresse 4] est concerné ; que néanmoins, la SAS PETIT MARCHE l’a assignée en référé aux fins d’expertise judiciaire, demande rejetée par ordonnance du 15 juin 2020 ; qu’il l’a de nouveau assignée aux mêmes fins et qu’un expert a été désigné par ordonnance de référé du 26 février 2021 ; que la SAS LE PETIT MARCHE n’a réglé la consignation que deux ans plus tard, après avoir obtenu un relevé de caducité ; que l’expert finalement désigné a constaté des désordres structurels mais a relevé que ni la boutique ni l’appartement ne sont impropres à destination. Elle affirme que le preneur, en toute mauvaise foi, ne paye plus les loyers alors que les désordres constatés n’empêchent ni l’exploitation de son commerce ni la jouissance du logement, de sorte que les loyers sont incontestablement dus.

En défense, la SAS LE PETIT MARCHE conclut au rejet des demandes de la SCI TRANSMISSIONS compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse, tenant notamment à l’existence du péril affectant l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] depuis le 20 février 2019, et demande de dire n’y avoir lieu à référé. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de la SCI TRANSMISSIONS à lui régler la somme provisionnelle de 49.723,19 euros au titre des loyers versés entre le 1er mars 2019 et le 31 décembre 2022 et la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, elle conteste le décompte versé par la SCI TRANSMISSIONS, compte tenu des versements qu’elle a opérés. Elle fait également valoir, au visa des articles L 184-1 et 512-2 du code de la construction et de l’habitation, que l’arrêté de péril concerne incontestablement tout l’immeuble, que s’il a été levé le 23 novembre 2021, il a été suivi d’un arrêté de péril ordinaire, que l’immeuble reste interdit à l’habitation, que les loyers dus en contrepartie de l’occupation des lieux ne sont pas dus et qu’ils doivent ainsi lui être restitués.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, au vu des pièces produites aux débats, notamment l’arrêté de péril imminent du 20 février 2019, l’arrêté du 23 novembre 2021, les deux notes aux parties de M. [J] [X], expert judiciaire, les justificatifs des travaux réalisés dans l’immeuble, ainsi que les décomptes versés de part et d’autre, il doit être relevé qu’il existe d’évidentes contestations sérieuses relatives aux conséquences des désordres constatés dans l’immeuble sur la conformité des lieux loués par la SAS LE PETIT MARCHE à leur destination et donc, par voie de conséquence, sur les sommes dues au titre des loyers.

Etant rappelé que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, et alors que l’expertise judiciaire est encore en cours, le juge des référés ne peut davantage apprécier les éventuels manquements contractuels allégués, les préjudices invoqués, ni déterminer le montant des sommes dues en exécution du contrat de bail ou indûment perçues par le bailleur.

Ainsi, l’intégralité des demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés relèvent de l’appréciation du juge du fond.

Au vu de ces éléments, il n’y a pas lieu à référé.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2024.

LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT