La société KC Invest a engagé des actions légales contre M. [M] pour loyers impayés suite à un bail professionnel signé le 9 octobre 2020. Un commandement de payer de 6 458,22 euros a été délivré le 27 septembre 2023. Le 14 novembre 2023, KC Invest a assigné M. [M] en référé pour obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Le juge a constaté la validité de la clause résolutoire, entraînant la résiliation automatique du bail au 28 octobre 2023. M. [M] a été condamné à verser une indemnité d’occupation et à renoncer à son dépôt de garantie.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans un bail professionnel ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail professionnel est régie par l’article 834 du code de procédure civile, qui stipule que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Pour qu’une clause résolutoire soit acquise, plusieurs conditions doivent être remplies :

1. Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer doit être manifestement fautif.

2. Le bailleur doit être en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause.

3. La clause résolutoire doit être dénuée d’ambiguïté et ne nécessiter aucune interprétation.

Dans l’affaire en question, la société KC Invest a démontré que le commandement de payer du 27 septembre 2023 était régulier et précis, indiquant clairement le montant dû et les causes de la créance.

Le locataire n’ayant pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti, la clause résolutoire est donc considérée comme acquise, entraînant la résiliation de plein droit du bail au 28 octobre 2023.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion du locataire ?

L’article 835 du code de procédure civile précise que le président du tribunal judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse.

Dans le cas d’une résiliation de bail, le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’expulsion de M. [M] doit être ordonnée si celui-ci ne restitue pas volontairement les lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance.

Cette expulsion peut être effectuée avec le concours de la force publique, conformément aux articles L. 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De plus, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du même code, qui prévoient les modalités de gestion des biens laissés par le locataire.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation après la résiliation du bail ?

L’article 835 du code de procédure civile indique que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Après la résiliation du bail, le locataire n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

Dans cette affaire, la société KC Invest a demandé une indemnité d’occupation équivalente au loyer fixé lors de la dernière révision, augmentée de 2 % et des intérêts légaux à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’à la libération des locaux.

Cependant, le taux de 2 % n’étant pas justifié par le contrat, l’indemnité sera fixée sans cette augmentation.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera donc déterminé en fonction du loyer contractuel, et le locataire devra s’acquitter de cette somme jusqu’à la restitution effective des lieux.

Quelles sont les implications du dépôt de garantie dans le cadre de la résiliation du bail ?

L’article 6 du contrat de bail stipule que le dépôt de garantie est destiné à garantir l’ensemble des obligations du preneur.

Il est précisé que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur pendant la durée du bail et restitué au preneur à la fin de celui-ci, sous réserve du paiement de tous les loyers et charges dus.

Dans cette affaire, M. [M] a demandé la restitution de son dépôt de garantie, mais la société KC Invest a soutenu qu’il devait rester acquis en raison des arriérés de loyers.

Étant donné que le montant du dépôt de garantie (6 000 euros) est inférieur aux arriérés (26 284,96 euros), il a été jugé que le dépôt de garantie s’imputera sur les sommes dues par M. [M], et qu’il restera acquis à la société KC Invest.

Quelles sont les conséquences des dépens et des frais irrépétibles dans cette affaire ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Dans cette affaire, M. [M] a été condamné aux dépens, qui incluent le coût du commandement de payer.

En ce qui concerne l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, celui-ci prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Dans ce cas, M. [M] a été condamné à verser 1 500 euros à la société KC Invest, en tenant compte de la situation économique des parties et des principes d’équité.

Ces décisions visent à compenser les frais engagés par la partie gagnante dans le cadre du litige.