L’OPH PARTENORD HABITAT a signé un contrat de location avec les époux [V] en décembre 2012. En avril 2023, un commandement de payer a été signifié pour des loyers impayés s’élevant à 2.170,02 euros. En janvier 2024, l’OPH a assigné les époux devant le tribunal pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience, le montant réclamé a été actualisé à 2.080,47 euros. Les époux ont reconnu leur dette, demandant un paiement échelonné. Le tribunal a condamné les locataires à payer cette somme, tout en suspendant la clause résolutoire sous conditions. Les demandes reconventionnelles des locataires ont été rejetées.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail ?

La demande en résiliation du bail est recevable si le bailleur a respecté les conditions de notification prévues par la loi.

Selon l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire et à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation.

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT a notifié le commandement de payer le 24 avril 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, ce qui respecte cette exigence.

De plus, l’article 24 III de la même loi stipule que le bailleur doit également notifier le Préfet au moins six semaines avant l’audience.

L’OPH PARTENORD HABITAT a respecté cette obligation en notifiant le Préfet le 11 janvier 2024.

Ainsi, les conditions de recevabilité de la demande en résiliation du bail sont réunies.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 24 I de cette même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas présent, l’OPH PARTENORD HABITAT a constaté que les locataires n’avaient pas régularisé leur situation dans les deux mois suivant le commandement de payer, ce qui a conduit à l’acquisition de la clause résolutoire le 26 juin 2023.

Ainsi, les locataires sont tenus de s’acquitter de leurs obligations de paiement, et leur manquement a justifié la demande de résiliation du bail.

Quelles sont les conséquences de la suspension des effets de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire à la demande du locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Si ces conditions sont remplies, le juge peut accorder des délais de paiement, limités à trois ans, et la clause de résiliation de plein droit peut être suspendue pendant cette période.

En l’espèce, le juge a constaté que les locataires avaient repris le paiement de leur loyer et ont été autorisés à régler leur dette en 35 mensualités de 50 euros, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, cette suspension prend fin dès le premier impayé, permettant ainsi au bailleur de reprendre ses droits en cas de non-respect des délais de paiement.

Quelles sont les obligations du bailleur en matière de délivrance d’un logement décent ?

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent, conforme à l’usage d’habitation, et de garantir la jouissance paisible du logement.

Le bailleur doit également s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparation, et qu’il ne présente pas de risques pour la santé ou la sécurité des locataires.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air, avoir des équipements de chauffage en bon état, et permettre une aération suffisante.

Dans le cas présent, le bailleur a justifié avoir effectué des travaux pour remédier aux dysfonctionnements signalés par les locataires, mais ces derniers n’ont pas apporté de preuves suffisantes pour établir un manquement à ces obligations.

Ainsi, le bailleur a respecté ses obligations en matière de délivrance d’un logement décent.

Quelles sont les conséquences de l’absence de mise en demeure pour le paiement des cotisations d’assurance ?

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

En cas de non-remise de l’attestation d’assurance, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci, après avoir adressé une mise en demeure.

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT n’a pas justifié avoir mis en demeure les locataires de lui remettre une attestation d’assurance, ce qui rend sa demande de paiement des cotisations d’assurance non fondée.

Ainsi, le bailleur a été débouté de sa demande en paiement au titre des assurances impayées, car l’absence de mise en demeure a eu pour conséquence de rendre cette demande irrecevable.

Les locataires ayant justifié d’une assurance personnelle, le bailleur ne peut pas réclamer le paiement des cotisations d’assurance souscrites pour leur compte.