Madame [S] [G] et Monsieur [O] [G] sont en défaut de paiement de charges de copropriété, s’élevant à 8.911,50 euros. Après un commandement de payer en août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par ELYOTT IMMOBILIER, a assigné les consorts [G] en juillet 2024. Bien que des documents aient été présentés pour prouver la créance, des incohérences ont été relevées. Le tribunal a souligné que les actions en recouvrement se prescrivent par cinq ans, limitant ainsi les charges réclamables. Il a ordonné la réouverture des débats pour examiner l’irrecevabilité partielle de l’action, avec une audience prévue en décembre 2024.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont principalement régies par la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10 de cette loi, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours. »

De plus, l’article 14-1 précise que « les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. »

Ces articles établissent clairement que chaque copropriétaire a l’obligation de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot et des décisions prises en assemblée générale.

Comment se prouve l’existence et le montant des charges dues par un copropriétaire ?

L’article 1353 du Code civil stipule que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Dans le cadre des charges de copropriété, cela signifie que le syndicat des copropriétaires a la charge de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Dans l’affaire en question, le syndicat des copropriétaires a produit plusieurs documents pour justifier sa créance, notamment :

– Le contrat de syndic,
– Le relevé de propriété des consorts [G] pour les lots 711 et 801,
– Le relevé de compte récapitulant les sommes dues depuis le 1er octobre 2018 jusqu’en 2024,
– Les appels de fonds pour les années 2020, 2021, 2022, 2023,
– Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire.

Cependant, il a été noté que le décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 n’a pas été produit, ce qui soulève des questions sur la validité de la créance.

Quelles sont les conséquences de la défaillance d’un copropriétaire dans une procédure de recouvrement ?

En cas de défaillance d’un copropriétaire, l’article 472, alinéa 2, du Code de procédure civile stipule que « lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que même si le copropriétaire ne se présente pas, le juge doit examiner la demande du syndicat des copropriétaires pour s’assurer qu’elle est fondée sur des éléments de preuve suffisants et qu’elle respecte les règles de droit.

Dans le cas présent, le juge a constaté des irrégularités dans la demande, notamment en ce qui concerne la prescription des créances. En effet, les actions en recouvrement de créances au titre des charges de copropriété se prescrivent par 5 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN.

Ainsi, le juge a décidé de rouvrir les débats pour permettre au syndicat de justifier de sa créance et de répondre à la question de la prescription.

Quelles sont les implications de la prescription des créances en matière de charges de copropriété ?

La prescription des créances en matière de charges de copropriété est régie par la loi ELAN, qui a introduit un délai de prescription de 5 ans.

Cela signifie que toute action en recouvrement de charges impayées ne peut porter que sur les créances échues dans les 5 années précédant l’introduction de l’action.

Dans l’affaire en question, cela implique que le syndicat des copropriétaires ne peut demander le recouvrement que pour les charges impayées entre le 4 juillet 2019 et le 4 juillet 2024.

Le juge a donc souligné que le syndicat doit justifier de sa créance en produisant un décompte actualisé à la date du 30 juin 2024 et en répondant à la question de la prescription d’une partie de la créance mise dans le débat.

Cette situation met en lumière l’importance pour les syndicats de copropriété de tenir des comptes précis et à jour pour éviter des complications lors des procédures de recouvrement.