Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Conflit locatif et obligations contractuelles : enjeux de la délivrance et de la résiliation.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 20/07547 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UPFT
N° de MINUTE : 24/01579

DEMANDEUR

Madame [K] [S] épouse [V]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représentée par Maître Morgane OJALVO DENIEL de la SELAS KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0063

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. E-PENICHE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1406

INTERVENTION FORCÉE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NEXITY LAMY, SASU.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0456

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 13 février 2007, en renouvellement d’une convention locative antérieure, Madame [K] [S], épouse [V] et Madame [F] [S], au droit de laquelle vient désormais Madame [K] [S], ont consenti un bail à usage commercial au profit de Monsieur [R] [L] et Madame [W] [X], son épouse, portant sur des locaux situés [Adresse 1], à l’effet d’y exploiter un fonds de commerce de CAFE, BAR, RESTAURANT, EPICERIE, BOISSONS A EMPORTER et moyennant un loyer annuel en principal de 6 860 euros.

Par acte du 17 avril 2013, la société E-PENICHE a acquis le fonds de commerce anciennement exploité par Monsieur [R] [L] et Madame [W] [X].

Par acte du 13 octobre 2016, Madame [K] [S] a fait délivrer à la société E-PENICHE un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 7 824,60 euros.

Par acte du 7 décembre 2016, Madame [K] [S] a assigné la société E-PENICHE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny en acquisition de la clause résolutoire.

Suivant exploit du 28 mars 2017, la société E-PENICHE a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé du [Adresse 1] notamment aux fins de voir constater son préjudice de jouissance et que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Les deux affaires ont été jointes par décision du 28 avril 2017.

Par ordonnance du 14 juin 2017, le juge des référés a constaté l’existence de contestations sérieuses et a confié une mesure d’expertise à Monsieur [E] [T].

Suivant ordonnance de référé du 17 octobre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la société VEOLIA.

L’expert a déposé son rapport le 16 juin 2020.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 22 juillet 2020, Madame [K] [V] a assigné la société E-PENICHE en acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 7 mai 2021, Madame [K] [V] a assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que son assureur la société AXA en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 12 janvier 2022.

Par ordonnance du 17 juin 2024, le juge de la mise en état a condamné la société E-PENICHE à payer à Madame [K] [S] à titre provisionnel la somme de 50 000 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 novembre 2023 inclus.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, Madame [K] [S] sollicite du tribunal de :
-Débouter la société E-PENICHE de l’ensemble de ses demandes
-Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre du fait du défaut de conformité du réseau d’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales,
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à l’échéance du commandement délivré le 13 octobre 2016, ou encore à l’échéance du commandement délivré le 16 octobre 2017 et au plus tard à l’échéance du commandement délivré le 19 décembre 2019,
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à la E-PENICHE et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local donné à bail
-Ordonner en conséquence l’expulsion de la société E-PENICHE ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local donné à bail
En toute hypothèse,
-L’autoriser à faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, soit au rebut en l’absence de valeur vénale, aux frais, risques et périls de la société E-PENICHE
-Condamner la société E-PENICHE à lui payer une somme de 73 832,94 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 1er janvier 2023,
Subsidiairement et dans l’hypothèse ou des délais étaient accordés,
-Dire que les sommes qui seront versées par la société E-PENICHE s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre des commandements n’étant apuré qu’en outre ;
-Dans cette hypothèse, dire que faute pour la société E-PENICHE de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants à leur date d’échéance contractuelle, les termes échus postérieurement aux commandements, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, le bailleur pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
-Condamner la société E-PENICHE à lui payer des indemnités d’occupation correspondant au dernier loyer, outre tous charges, indexation et accessoires dudit loyer jusqu’à parfaite libération des locaux ;
-Dire que le dépôt de garantie détenu par Madame [V] lui demeurera acquis ;

-Condamner la société E-PENICHE à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires et son assureur AXA à lui payer la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement la société E-PENICHE, le syndicat des copropriétaires et la société AXA aux dépens, en ce compris pour la société E-PENICHE le coût des commandements de payer ;
-Ordonner l’exécution provisoire.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2021, la société E-PENICHE sollicite du tribunal de :
-Condamner Madame [K] [S] à lui payer en réparation de son manquement à son obligation de délivrance les sommes de :
-8 014 euros au titre des frais d’expertise
-60 000 euros au titre de son préjudice de jouissance
-10 000 euros au titre de son préjudice moral
-La dispenser du paiement de son loyer jusqu’à ce que les lieux soient remis en état, soit fin octobre 2019
-Débouter Madame [K] [S] de ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et de rappels de loyers et de charges
A titre subsidiaire,
-Ordonner la suspension de la clause résolutoire
-Ordonner la compensation des sommes dues
-Lui octroyer les plus larges délais de paiement
En tout état de cause,
-Condamner Madame [K] [S] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Le mettre hors de cause
A titre subsidiaire,
-Débouter la société E-PENICHE de l’ensemble de ses demandes
A titre très subsidiaire,
-Débouter Madame [K] [S] de sa demande en garantie
-Condamner la société AXA à le garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre
En tout état de cause,
-Ordonner l’exécution provisoire
-Condamner le succombant à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 avril 2023, la société AXA sollicite du tribunal de :
-Rejeter la demande de garantie du syndicat des copropriétaires
-La mettre hors de cause
-Condamner Madame [K] [S] ou tout autre succombant à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

-Déboute la société E-PENICHE de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation des sommes dues,

-Déboute la société E-PENICHE de sa demande de dispense de loyer,

-Déboute la société E-PENICHE de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

-Déboute la société E-PENICHE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

-Déboute Madame [K] [S] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 13 octobre 2016,

-Constate l’acquisition de la clause résolutoire au 16 novembre 2017 du bail commercial conclu entre les parties et portant sur le local sis [Adresse 1],

-Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société E-PENICHE et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail,

-Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-Condamne la société E-PENICHE à payer à Madame [K] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des taxes et charges, à compter du 16 novembre 2017 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

-Condamne la société E-PENICHE à payer à Madame [K] [S] la somme de 73 832,94 euros au titre des loyers, taxes, charges et indemnités d’occupation dus au 1er janvier 2023,

-Dit que le dépôt de garantie restera acquis à Madame [K] [S],

-Condamne la société E-PENICHE à payer à Madame [K] [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

-Condamne la société E-PENICHE aux dépens, en ce non compris les frais d’expertise judiciaire, les frais du commandement de payer du 13 octobre 2016 et les frais du commandement de payer du 19 décembre 2019, en ce compris les frais du commandement de payer du 16 octobre 2017,

-Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer les frais de l’expertise judiciaire ordonnée le 14 juin 2017,

-Condamne la société AXA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de la condamnation prononcée à son encontre.

Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON