Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Versailles

Thématique : Cession de droits immobiliers et respect des principes de contradiction dans le cadre des procédures collectives.

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4IF

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/06708 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDGM

AFFAIRE :

S.A.S. IMMOBILIERE CARREFOUR

C/

[I] [P] [R] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société NEW COURT

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 25 Juillet 2023 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° RG : 2023J0296

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Franck LAFON

Me Martine DUPUIS

Me Marion CORDIER

PG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

S.A.S. IMMOBILIERE CARREFOUR

Ayant son siège

[Adresse 13]

[Localité 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20230306

Plaidant : Me Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE,avocat au barreau d’EURE, vestiaire : 9

****************

INTIMES

Maître [I] [P] [R] ès qualités de co- liquidateur judiciaire de la société NEW COURT et de la SAS FONCIERE NEW COURT, nommé à cette fonction par jugement de conversion en liquidation judiciaire du 21 juin 2023 rendu par le Tribunal de commerce de Nanterre

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2372149

Plaidant : Me Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0899

LE PROCUREUR GENERAL

POLE ECOFI – COUR D’APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 4]

[Localité 7]

S.C.P. B.T.S.G. ² ès qualités de co-liquidateur judiciaire de la société NEW COURT et de la SAS FONCIERE NEW COURT nommé à cette fonction par jugement de conversion en liquidation judiciaire du 21 juin 2023 rendu par le Tribunal de commerce de Nanterre, mission conduite par Maître [D] [F]

N° Siret 434 122 511 RCS Nanterre

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2372149

Plaidant : Me Olivier PECHENARD de la SELARL PBM AVOCATS,avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0899

S.A.R.L. LES TROIS FRERES GUR KEBAB

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : Me Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189 – N° du dossier S230338 –

Plaidant : Me Thierry LORTHIOIS de l’ASSOCIATION MONTESQUIEU AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, vestiaire : 0132

S.A.S. NEW COURT

[Adresse 8]

[Localité 11]

S.A.S. FONCIERE NEW COURT au capital de 2.000 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 888 827 854, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 11]

Défaillants déclarations d’appel signifiées par PV 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2024, Monsieur Cyril ROTH, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN

En la présence du Ministère Public, représenté par Madame Anne CHEVALLIER, Avocat Général dont l’avis du 4 juin 2024 a été transmis le 5 juin 2024 au greffe par la voie électronique.

EXPOSE DU LITIGE

Le 30 septembre 2010, la société Immobilière Carrefour, propriétaire de l’ensemble immobilier où est implanté le centre commercial Carrefour de [Localité 16], dans les Hauts-de-France, a donné à bail à construction à la société Foncière Courtepaille un terrain constituant le lot 59 de cet ensemble immobilier, pour une durée de 40 années à compter du 2 août 2006.

L’immeuble a été construit et il y a été exploité un restaurant à l’enseigne Courtepaille.

Le 29 juillet 2020, le tribunal de commerce d’Evry a placé la société Foncière Courtepaille en redressement judiciaire.

Le 25 septembre 2020, il a ordonné la cession totale de l’entreprise exploitée par la société Foncière Courtepaille à la société Antelope Acquisitions 2, société mère du groupe Buffalo Grill, avec faculté de substitution au profit, notamment, de la société Foncière New Court pour la reprise des actifs immobiliers et au profit de la société New Court pour la reprise de l’exploitation des restaurants.

Le 30 novembre 2020, ce tribunal a converti en liquidation judiciaire la procédure collective de la société Foncière Courtepaille.

Le 9 décembre 2022, la société Foncière New Court, titulaire du bail à construction, a consenti sur les locaux en cause un bail commercial à la société New Court.

Le 30 mars 2023, le tribunal de commerce de Nanterre a placé les sociétés New Court et Foncière New Court en redressement judiciaire.

Le 21 juin 2023, il a converti ces procédures collectives en liquidations judiciaires et nommé M. [O] et la société BTSG² liquidateurs (les liquidateurs).

Le 25 juillet 2023, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Nanterre a notamment :

– autorisé les liquidateurs à vendre de gré à gré le bail à construction en cause à savoir les droits et les obligations résultant du bail à construction au profit de la société Foncière New Court (preneur) portant sur les parcelles listées ci-dessous situées Centre Commercial [15] à [Localité 16] sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille cadastré comme suit :

Désignation :

A [Localité 16] (Nord), [Adresse 17],

Un terrain formant le lot numéro 2 du lotissement dont il est ci-après question, et cadastré :

Section

N°

Lieudit

Surface

AE

622

Centre Commercial

Carrefour

00ha28a95ca

Ledit terrain formant le lot numéro Cinquante-Neuf (59) de l’ensemble immobilier objet de l’état descriptif de division ci-après visé ;

– autorisé la cession de gré à gré des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, sis [Adresse 17] ;

– au profit de : la société Gur Kebab les Trois Frères ;

– moyennant le prix de cession de 195 002 euros TTC, payable comptant au jour de la signature de l’acte authentique, se décomposant comme suit :

– bail à construction : 30 001 euros ;

– bail commercial : 165 001 euros.

Le 28 septembre 2023, la société Immobilière Carrefour a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a autorisé les requérants à vendre de gré à gré le bail à construction en cause à savoir les droits et les obligations résultant du bail à construction au profit de la société Foncière New Court (preneur) portant sur les parcelles situées Centre Commercial Carrefour [Localité 16] à [Localité 16], et dit que l’acquéreur, si cela s’avère nécessaire, procèdera aux formalités de purge des inscriptions existantes, et ce, à ses frais exclusifs.

Le 14 mars 2024, le premier président de la cour d’appel de Versailles a écarté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance critiquée formulée par l’appelante.

Par dernières conclusions du 10 juin 2024, l’appelante demande à la cour de :

– juger qu’elle est recevable en son appel ;

– prononcer la nullité de l’ordonnance du 25 juillet 2023 pour violation du principe du contradictoire ;

En toute hypothèse,

– réformer l’ordonnance en ce qu’elle a autorisé la cession au profit de la société Gur Kebab Les Trois Frères :

– du bail à construction et les droits et obligations résultant du bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour à la société Foncière New Court portant sur les parcelles sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille situées [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

– des éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, situé [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

En cas d’effet dévolutif ;

– rejeter l’offre de reprise présentée par la société Gur Kebab Les Trois Frères portant sur :

– le bail à construction et les droits et obligations résultant du bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour à la société foncière New Court portant sur les parcelles sur lesquelles est édifié un bâtiment consistant en un restaurant Courtepaille situées [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

– les éléments corporels et incorporels composant le fonds de commerce précédemment exploité par la société New Court, situé [Adresse 17] à [Localité 16] (59) ;

– débouter tous contestants de l’ensemble de leurs demandes ;

– débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande incidente d’autorisation de la cession de gré à gré au profit de la société Gur Kebab Les Trois Frères, avec faculté de substitution :

– des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d’une contenance de 0ha 28a 95ca constituant le lot 59 de l’ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30 001 euros ;

– du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165 001 euros ;

– débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande incidente de la condamner au paiement d’une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ;

– débouter la société Gur Kebab Les Trois Frères de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

– débouter la société BTSG et maître [I] [O] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

– condamner tout succombant à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 30 juillet 2024, la société Les Trois Frères, à l’enseigne Gur Kebab, intimée (la cessionnaire), demande à la cour de :

– rejeter l’appel de la société Immobilière Carrefour, et la débouter de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

– confirmer l’ordonnance du Juge-commissaire du 25 juillet 2023, autorisant la vente à la société Gur Kebab Les Trois Frères :

– des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d’une contenance de Oha 28a 95 ca constituant le lot 59 de l’ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30 001 euros ;

– du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165 001 euros ;

dans les termes prévus à l’ordonnance du juge commissaire du 25 juillet 2023, dont appel,

Subsidiairement,

– autoriser ensemble la cession de gré à gré, à la société Gur Kebab Les trois frères, ou de toutes sociétés qu’elle se substituerait :

– des droits de la société Foncière New Court sur le bail à construction consenti par la société Immobilière Carrefour sur la parcelle AE [Cadastre 6] d’une contenance de Oha 28a 95 ca constituant le lot 59 de l’ensemble immobilier centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] au prix de 30.001€ ;

– du bail commercial, des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court précédemment exploité au sein du centre commercial carrefour [Adresse 14] à [Localité 16] sur la parcelle AE [Cadastre 6] au prix de 165.001€ ;

A titre infiniment subsidiaire si était annulée ou infirmée l’autorisation de cession des droits tirés du bail à construction :

– annuler l’autorisation de cession des droits corporels et incorporels composant le fonds de commerce de la société New Court à son profit ;

En tout état de cause,

– condamner la société Immobilière Carrefour à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– condamner la société Immobilière Carrefour à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Immobilière Carrefour aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions du 25 juin 2024, les liquidateurs demandent à la cour de :

– confirmer l’ordonnance du 25 juillet 2023 en ce qu’elle a autorisé la cession du fonds de commerce de restaurant exploité sis [Adresse 17] à [Localité 16] dépendant de la liquidation judiciaire de la société New Court au profit de la société Gur Kebab les Trois Frères ;

En tout état de cause,

– débouter la société Immobilière Carrefour de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la société Immobilière Carrefour à leur payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Immobilière Carrefour aux entiers dépens.

Le 4 juin 2024, le ministère public a émis un avis tendant à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

La déclaration d’appel a été signifiée aux sociétés New Court et Foncière New Court le 4 décembre 2023 selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile. Les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 9 janvier 2024 selon les mêmes modalités.

Celles-ci n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant contradictoirement,

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme cette ordonnance en toutes ses dispositions ;

Rejette la demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Immobilière Carrefour aux dépens d’appel, avec distraction au profit de Mme Cordier, avocat au barreau de Versailles ;

Condamne la société Immobilière Carrefour à verser à la société Les Trois Frères la somme de 8 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

Condamne la société Immobilière Carrefour à verser à M. [O] et à la société BTSG², ès qualités, la somme globale de 7 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT