JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/01176 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XJBZ
N° de MINUTE : 24/01580

DEMANDEUR

S.A.R.L. PLASTHERM
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D100

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DU MARAIS DE VILLIERS
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Karima TAOUIL de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Zahra AIT, greffier.

Par acte notarié du 13 avril 2001, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a donné à bail à la société PLASTHERM des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par acte du 28 août 2020, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait délivrer à la société PLASTHERM un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 370 937 euros.

Par acte du 16 septembre 2020, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait réaliser une saisie-attribution sur le compte de la société PLASTHERM, fructueuse à hauteur de 326 000 euros.

Par acte du 28 septembre 2020, la société PLASTHERM a fait assigner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS devant le tribunal judiciaire de Bobigny en annulation du commandement de payer du 28 août 2020.

Par acte du 27 décembre 2022, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait réaliser une saisie attribution sur le compte bancaire de la société PLASTHERM, pour obtenir le paiement de la somme de 224 711,01 euros. Une somme de 136 783,43 euros a été appréhendée sur le compte de la société PLASTHERM. Par acte du 26 janvier 2023, la société PLASTHERM a fait assigner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny en mainlevée de la saisie-attribution du 27 décembre 2022. Par jugement du 29 février 2024, le juge de l’exécution a prononcé un sursis à statuer dans l’attente de la décision au fond.

Par acte du 28 décembre 2022, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait délivrer à la société PLASTHERM un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme de 224 365,69 euros.

Par acte du 30 janvier 2023, la société PLASTHERM a assigné la SCI DU MARAIS DE VILLIERS devant le tribunal judiciaire de Bobigny en annulation du commandement de payer du 28 décembre 2022.

Par ordonnance du 20 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Par acte du 3 novembre 2023, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait réaliser une saisie attribution sur le compte bancaire de la société PLASTHERM, pour obtenir le paiement de la somme de 152 878,90 euros. La somme de 7 968,95 euros a été appréhendée sur le compte de la société preneuse.

Par acte du 9 janvier 2024, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a fait pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire de la société PLASTHERM, pour obtenir le paiement de la somme de 152 878,90 euros. La somme de 3 830,63 euros a été saisie.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société PLASTHERM sollicite du tribunal de :
-Ordonner la nullité des commandements de payer des 28 août 2020 et 28 décembre 2022
-Ordonner la réfaction de 50 % du montant du loyer dû et versé par la société PLASTHERM à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS de 2001 à 2016 en raison de l’impossibilité d’exploiter plus de 50 % de la surface des locaux loués ;

-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIER à rembourser à la société PLASTHERM la somme de 480 858 euros au titre de la réfaction de 50 % du montant du loyer dû et versé par PLASTHERM de 2001 à 2016 ;
-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS à rembourser à la société PLASTHERM le montant des surloyers versés par la société PLASTHERM de 2001 à 2016, soit la somme de 384 686 euros ;
-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS à rembourser à la société PLASTHERM la somme de 235 086,31 euros au titre de la différence de montant entre la promesse de vente du 12 avril 1997 et de celle du 22 décembre 1997 et des loyers accessions versés par PLASTHERM non libératoires de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS
-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS au paiement de la somme de 474 882,81 euros, à titre de dommages et intérêts ;
-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamner la SCI DU MARAIS DE VILLIERS aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS sollicite du tribunal de :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire,
-Prononcer la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers,
En tout état de cause :
-Ordonner l’expulsion de la SARL PLASTHERM et de tous occupants de son chef et accorder au besoin le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion,
-Condamner la SARL PLASTHERM à compter des présentes, subsidiairement à compter du jugement à intervenir à payer à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS une indemnité d’occupation correspondant à quatre fois le montant du loyer et des charges conformément aux stipulations de l’article 9 du contrat de bail,
-Débouter la SARL PLASTHERM de ses demandes d’annulation des commandements,
-Déclarer prescrites les demandes de paiements formées par la SARL PLASTHERM, Subsidiairement les déclarer non fondées et les rejeter,
-Condamner la société PLASTHERM à payer à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
-Débouter la société PLASTHERM de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

Sur les demandes en nullité des commandements de payer

La société PLASTHERM sollicite la nullité des commandements de payer des 28 août 2020 et 28 décembre 2022. Se fondant sur les articles 1719, 1720 et 1219 du code civil,elle fait valoir que les locaux sont inexploitables depuis 2016 du fait de leur état de délabrement avancé. Elle indique que les installations électriques ne sont pas aux normes, constituant un risque pour la sécurité des personnes au regard des nombreux court-circuits intervenus, ayant provoqué des départs d’incendie. Elle produit à ce titre deux rapports d’expertise amiable ainsi qu’un constat d’huissier. Elle fait également valoir la présence d’amiante dans les locaux.
Elle ajoute que les grosses réparations sont aux termes du bail à la charge de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS, ce que Monsieur [J] [H], mandataire de Madame [F] [H], gérante de la SCI, avait reconnu par un courriel du 15 avril 2019. Elle se prévaut par conséquent d’une exception d’inexécution à compter de 2016. Elle ajoute que Monsieur [J] [H] a agi au nom de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS dans le cadre d’un contrôle fiscal et qu’il avait donc nécessairement pouvoir pour la représenter.
S’agissant du commandement de payer du 28 décembre 2022, elle se prévaut également de la mauvaise foi de la bailleresse, le commandement ayant été délivré alors qu’une procédure judiciaire était déjà en cours, et durant les congés de fin d’année.
La société PLASTHERM fait également valoir qu’aucune des sommes visées aux commandements litigieux ne sont dues dans la mesure où l’acte de vente du 22 décembre 2000 prévoyait expressément l’obligation pour le bénéficiaire dudit acte, en cas de réalisation définitive de la vente, de conclure avec la société PLASTHERM un bail commercial aux conditions identiques au précédent, soit moyennant un loyer mensuel de 25 000 francs, loyer également prévu par le bail du 13 avril 2001. Elle soutient que les parties s’étaient accordées pour porter ce loyer à la somme de 35 000 francs afin de permettre à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS d’obtenir le financement bancaire nécessaire à l’acquisition du bien, la différence de loyers, soit 10 000 francs par mois, devant être portée au crédit de la société PLASTHERM. Elle indique que cette créance ne lui a jamais été remboursée. Elle en conclut que les sommes visées aux commandements de payer n’étaient pas dues.
Elle se prévaut plus généralement de la mauvaise foi de la bailleresse, au regard des nombreuses saisies-attributions opérées par cette dernière, ce alors qu’elle avait manqué à ses propres obligations contractuelles, reconnues par courriel du 15 avril 2019.
Se fondant sur l’article L. 145-41 du code de commerce, elle ajoute que le commandement du 28 août 2020 ne comporte pas de décompte détaillé. S’agissant du commandement du 28 décembre 2022, elle fait valoir que celui-ci vise les intérêts échus au 28 décembre 2022, ce alors que le bail ne prévaut pas l’application d’intérêts de retard.

La SCI DU MARAIS DE VILLIERS fait valoir que la société PLASTHERM ne démontre aucun manquement à l’obligation de délivrance, et qu’elle ne l’a jamais sollicitée pour l’exécution de travaux de rénovation. Elle ajoute que la dégradation des locaux est liée aux manquements de la locataire à son obligation d’entretien, dans la mesure où elle occupe les lieux depuis vingt-deux ans.
S’agissant du courriel envoyé le 15 avril 2019 par Monsieur [J] [H], elle indique que ce dernier n’avait aucun pouvoir au sein de la SCI et ne pouvait donc valablement la représenter.
Elle ajoute qu’il n’est pas démontré que les locaux aient été inexploitables, et que la présence d’amiante au sein de locaux industriels ne doit pas systématiquement faire l’objet d’une procédure de désamiantage.
Elle fait également valoir que les expertises et constats produits par la société PLASTHERM n’ont pas été établies contradictoirement.
S’agissant du commandement de payer du 28 août 2020, elle soutient que la société PLASTHERM a acquiescé à la première saisie-attribution pratiquée le 16 septembre 2020, et qu’elle ne peut donc valablement solliciter la nullité de ce commandement.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales, notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte par ailleurs des articles 1227 et 1231-1 du code civil, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de délivrance par le bailleur permet au preneur de revendiquer le bénéfice d’une exception d’inexécution pour le paiement des sommes dues en vertu du contrat s’il établit une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés en location, ne pouvant obtenir que des dommages et intérêts s’il résulte du manquement du bailleur une simple restriction à sa jouissance des lieux. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au preneur d’établir la réalité de son préjudice.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit donc, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre à celui-ci d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.
Un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due.

-Sur le commandement de payer du 28 août 2020

En l’espèce, le commandement de payer du 28 août 2020 porte sur la somme de 370 937,02 euros. Aucun décompte n’est annexé au commandement, qui ne précise pas même la date à laquelle l’arriéré a été arrêté.

Le fait que la société PLASTHERM ait pu acquiescer à la saisie-attribution du 16 septembre 2020 est sans portée sur la possibilité pour la société de solliciter la nullité du commandement.

Le commandement de payer ne comportant pas de décompte, et ne permettant donc pas à la société PLASTHERM de régulariser sa situation locative et d’écarter ainsi le jeu de la clause résolutoire, il doit être déclaré de nul effet.

-Sur le commandement de payer du 28 décembre 2022

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise réalisé en octobre 2016 aux fins d’estimation de la valeur du bien immobilier que le bâti est en mauvais état, l’expert indiquant qu’il est « impératif de faire réaliser des travaux de rénovation lourde (ravalements, remplacement de certaines fenêtres, réfection des toitures y compris l’isolation, reprise des fissures murales) sans plus attendre afin de permettre un bon usage des locaux » (p. 10 du rapport). Pour autant, le rapport d’expertise ne fait pas état du fait que les locaux soient inexploitables. Au contraire les photographies annexées (page 14 du rapport) démontrent que le bâtiment est exploité (présence d’un atelier et d’un magasin de stocks).

Il ressort du rapport d’expertise du 1er novembre 2019, réalisé à la demande de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS aux fins d’estimation, que la maison est occupée, ainsi qu’une partie des locaux commerciaux.

Le procès-verbal de constat du 27 janvier 2023 fait apparaître qu’une partie du local est à l’abandon mais qu’est toujours exploitée une partie de l’atelier, de même que des bureaux à l’étage.

Enfin, la société PLASTHERM ne produit aucun élément de nature à démontrer l’impact de l’état des locaux sur son activité, ni d’ailleurs ne précise en quoi celle-ci consiste, le bail prévoyant une destination « tous commerces ».

Le fait que l’expert immobilier mandaté en 2016 préconise la démolition d’une partie de l’ensemble ne suffit pas à démontrer que les locaux soient inexploitables dans la mesure où cette mention signifie simplement qu’il pourrait être plus rentable de démolir le bâti existant pour reconstruire, plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation globale.

Contrairement à ce qu’affirme la société PLASTHERM, les rapports d’expertise ne font pas état d’un risque pour la sécurité des occupants.

Enfin, aucune des pièces produites n’apporte la preuve de la présence d’amiante au sein des locaux.

Faute de démontrer l’existence d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail, la société PLASTHERM ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Le commandement de payer porte sur la somme en principal de 223 508 euros correspondant aux loyers impayés sur les années 2020 à 2022.

Le fait que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS puisse être par ailleurs débitrice de certaines sommes envers la société PLASTHERM est sans portée sur la validité du commandement de payer, la société preneuse ne pouvant unilatéralement opérer une compensation des créances.

De même, le fait que le commandement tienne compte d’un loyer supérieur au loyer prévu contractuellement n’est pas une cause de nullité dans la mesure où un commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui est due demeure valable à hauteur de la somme effectivement due.

Enfin, la délivrance d’un commandement de payer, alors que la société PLASTHERM ne s’acquittait d’aucun loyer depuis plusieurs années, ne saurait caractériser la mauvaise foi de la bailleresse, pas plus que le recours à des saisies-attributions, ni le choix de délivrer ce commandement le 28 décembre, soit à la fin des congés de fin d’année.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société PLASTHERM sera déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer du 28 décembre 2022.

Sur la demande de restitution des surloyers

La société PLASTHERM sollicite que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS soit condamnée à lui payer la somme de 384 686 euros correspondant aux surloyers versés par elle de 2001 à 2016.
La SCI DU MARAIS DE VILLIERS sollicite que cette demande soit jugée prescrite en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, et à titre subsidiaire qu’elle soit rejetée. Elle fait valoir sur le fond que le loyer a été fixé par acte authentique, qu’à compter de 2020 elle a subi un redressement fiscal en raison du fait que la société PLASTHERM déduisait fiscalement le loyer prévu au bail mais ne versait que 25 000 francs par mois. Elle explique avoir à compter de ce redressement fiscal décidé de mettre un terme à la tolérance relative au non-paiement des loyers.

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, faute pour la SCI DU MARAIS DE VILLIERS d’avoir saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’irrecevabilité pour cause de prescription, elle sera jugée irrecevable en sa fin de non-recevoir.

Sur le fond, la société PLASTHERM ne démontre pas s’être acquittée de ces surloyers. Il se comprend au contraire des explications des parties qu’elle n’a jamais versé ces surloyers, qui constituaient en réalité une fiction comptable destinée à permettre à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS d’obtenir un crédit immobilier, fiction comptable ayant conduit à un redressement fiscal en 2016.

La société PLASTHERM ne pourra par conséquent qu’être déboutée de sa demande en restitution de la somme de 384 686 euros.

Sur la demande de restitution de la somme de 235 086,32 euros

La société PLASTHERM sollicite que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS soit condamnée à lui payer la somme de 235 086,32 euros correspondant à la différence de montant entre la première et la seconde promesse de vente et aux loyers accessions versés par elle, non libératoires. Se prévalant des termes de la promesse de vente, elle fait valoir que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS ne l’a jamais remboursée de la différence entre la première promesse de vente de 4 000 000 de francs et la seconde de 2 900 000 francs, soit 1 100 000 francs, ce alors qu’elle avait reconnu être débitrice de cette somme par courriel du 27 mai 2019.

La SCI DU MARAIS DE VILLIERS fait valoir qu’elle était tiers aux promesses de vente, qui ne peuvent donc lui être opposées.

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En l’espèce, il est constant que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS n’était pas partie aux promesses de vente, qui ne liaient que la société PLASTHERM, acquéreur, et les consorts [V], vendeurs.

Le courriel envoyé par Monsieur [J] [H] au gérant de la société PLASTHERM le 26 juillet 2020, comportant une proposition de règlement du litige, intègre aux « Griefs Plastherm », la ligne suivante : « Le contrat de vente : 1 100 000 F / 6,55957 = 167 694 € ».

Cette mention ne suffit pas à caractériser une reconnaissance de dette dans la mesure où d’une part Monsieur [J] [H] n’était pas à la date du 14 juillet 2020 gérant de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS et ne disposait d’aucun pouvoir pour la représenter, et où d’autre part elle ne constitue qu’une proposition de compromis, au demeurant peu compréhensible et visiblement destinée à satisfaire l’administration fiscale.

Par conséquent, la société PLASTHERM sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 235 086,32 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Se fondant sur l’article 1147 du code civil, la société PLASTHERM sollicite que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS soit condamnée à lui payer la somme de 474 882,81 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance et de ses pertes d’exploitation qu’elle évalue à 200 000 euros, des pertes liées à la dégradation de son matériel qu’elle évalue à 150 000 euros, et du préjudice lié à l’impossibilité de stocker les marchandises et matières premières dans des conditions saines, qu’elle évalue un 50 000 euros. Elle ajoute avoir subi un préjudice du fait des saisies-attributions opérées par la SCI DU MARAIS DE VILLIERS.

La SCI DU MARAIS DE VILLIERS fait valoir que les sommes réclamées sont injustifiées.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article R. 211-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les contestations sont portées devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur.

En l’espèce, il ressort des rapports d’expertise immobilière ainsi que du procès-verbal de constat produit par la société PLASTHERM que les locaux donnés à bail sont dans un état de délabrement avancé.

Cependant, force est de constater que la société PLASTHERM ne produit aucune pièce financière ou comptable, attestation ou toute autre pièce de nature à démontrer l’existence de son préjudice et encore moins à le quantifier. Faute même de préciser la nature de son activité, elle ne permet pas au tribunal d’évaluer l’impact de la vétusté des locaux sur celle-ci.

Au surplus, aucune pièce n’est produite quant à l’état du local à la date de conclusion du bail. La société PLASTHERM ne démontre pas davantage avoir sollicité de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS qu’il soit mis fin aux désordres.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant des dommages et intérêts réclamés au titre des saisies-attributions, le tribunal se déclare incompétent pour statuer sur celles-ci en application de l’article R. 211-10 précité, étant observé qu’il ressort des conclusions des parties que le juge de l’exécution a déjà été saisi.

Sur la demande de réfaction des loyers antérieurs à 2016

Sans préciser le fondement juridique de sa demande, la société PLASTHERM sollicite que la SCI DU MARAIS DE VILLIERS soit condamnée à lui restituer la somme de 480 858 euros, correspondant à 50 % des sommes versées au titre des loyers sur les années 2001 à 2016, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, faute pour la société PLASTHERM de démontrer l’existence de son préjudice, elle sera déboutée de sa demande de réfaction du loyer.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire, de la résiliation du bail, d’expulsion et les demandes subséquentes

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 28 décembre 2022, reproduisant la clause résolutoire du bail, la SCI DU MARAIS DE VILLIERS a délivré commandement à la société PLASTHERM de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 223 508 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Il n’est pas contesté que la société PLASTHERM ne s’est pas acquittée de cette somme dans un délai d’un mois.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 28 décembre 2022 étant demeuré infructueux, la clause résolutoire a donc été acquise le 28 janvier 2023.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 28 janvier 2023, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI DU MARAIS DE VILLIERS sollicite que la société PLASTHERM soit condamnée à lui payer une indemnité d’occupation égale à quatre fois le montant du loyer et des charges conformément à l’article 9 du bail, à compter du 15 février 2024, date de ses dernières conclusions, et à titre subsidiaire à compter du jugement à intervenir.

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société PLASTHERM occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 28 janvier 2023, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

Le bail liant les parties prévoit en son article IX qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration du bail, le preneur paiera au bailleur une indemnité journalière égale au quadruple du loyer en cours charges comprises, calculé prorata temporis. Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La bailleresse ne démontre pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient quele montant de l’indemnité d’occupation corresponde au quadruple du loyer facturé.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du loyer prévu contractuellement, après l’abattement prévu par les parties le 13 avril 2001, soit 25 000 F/6,55957 = 3 811,22 euros par mois.

La société PLASTHERM devra s’acquitter au profit de la société PLASTHERM d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 3 811,22 euros, et ce à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société PLASTHERM, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société PLASTHERM sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal,

-Déclare irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la SCI DU MARAIS DE VILLIERS,

-Dit que le commandement de payer délivré par la SCI DU MARAIS DE VILLIERS à la société PLASTHERM le 28 août 2020 est nul et de nul effet,

-Déboute la société PLASTHERM de sa demande de nullité du commandement de payer délivré par la SCI DU MARAIS DE VILLIERS le 28 décembre 2022,

-Constate l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial liant les parties et portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 5] (93), à la date du 28 janvier 2023,

-Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société PLASTHERM et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail,

-Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

-Condamne la société PLASTHERM à payer à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS la somme de 3 811,22 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 15 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

-Déboute la société PLASTHERM de sa demande de réfaction de 50 % du montant du loyer et de sa demande subséquente en condamnation de la SCI DU MARAIS DE VILLIERS à lui payer la somme de 480 858 euros,

-Déboute la société PLASTHERM de sa demande en paiement de la somme de 384 686 euros au titre des surloyers,

-Déboute la société PLASTHERM de sa demande en paiement de la somme de 235 086,31 euros,

-Déboute la société PLASTHERM de sa demande de dommages et intérêts hors préjudice lié aux saisies-attributions,

-Se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de dommages et intérêts au titre des saisies-attributions, au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny déjà saisi,

-Condamne la société PLASTHERM à payer à la SCI DU MARAIS DE VILLIERS la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la société PLASTHERM aux dépens.

Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON