JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/03982 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XS6E
N° de MINUTE : 24/01640

DEMANDEUR

S.C.I. JUKO
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Carole YTURBIDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 131

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], PRIS EN LA PERSONNE DE SON SYNDIC, LE CABINET ATM & GAILLARD.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

La SCI JUKO était propriétaire des lots 1, 42, 98 et 128 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à Noisy-le-Sec (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elle a vendu ses lots par acte authentique du 9 décembre 2022.

Par acte du 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a formé opposition sur la vente pour un montant de 24 897,84 euros représentant l’arriéré de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, la SCI JUKO a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny en nullité de l’opposition.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2024, la SCI JUKO sollicite du tribunal de :
-Prononcer la nullité de l’opposition du 10 janvier 2023
A titre subsidiaire,
-Ordonner la main-levée de l’opposition
En tout état de cause,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le reliquat de charges
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître Carole YTURBIDE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI JUKO de l’intégralité de ses demandes ;
-Condamner la SCI JUKO à lui payer les sommes suivantes :
– 24 897,84 euros représentant le décompte des sommes dues par le copropriétaire sortant à la date de la mutation
– 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens
-Juger que le jugement sera opposable à l’étude de notaire [B], [R] qui a régularisé la vente des biens de la SCI JUKO.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en nullité de l’opposition

Se fondant sur les articles 10 et 20 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI JUKO sollicite la nullité de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2023. Elle fait valoir que l’opposition n’était pas suffisamment précise en ce qu’elle ne distinguait pas lot par lot le montant des sommes réclamées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a produit le dernier décompte avant la mutation, reprenant l’historique de tous les mouvements depuis le solde débiteur en y ajoutant les condamnations rendues, et que rien n’oblige à distinguer les sommes dues lot par lot.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

L’article 20 de la même loi encadre l’opposition du syndic sur la vente par un copropriétaire de ses lots.

En l’espèce, l’opposition formée par le syndic de l’immeuble distingue poste par poste les sommes dues par la SCI JUKO. Aucune règle ne prévoit que ces postes aient à distinguer selon les lots, l’état daté portant sur « les lots objet de la mutation ».

Faute pour la SCI JUKO de prouver que l’opposition soit entachée d’une irrégularité, elle sera déboutée de sa demande de nullité.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition et de répétition de l’indu

La SCI JUKO réclame la mainlevée de l’opposition, faisant valoir qu’elle s’est libérée des sommes dues par un paiement de 60 000 euros. Elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser le reliquat de charges, qu’elle ne chiffre pas.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que toutes les sommes réglées par la SCI JUKO ont été portées au décompte.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI JUKO n’apporte aucune élément de nature à démontrer que ses paiements n’aient pas été pris en compte. La seule pièce qu’elle produit à cet égard est le décompte du syndic, dont il ressort qu’elle est débitrice de la somme de 24 897,84 euros au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus, soit la somme réclamée au titre de l’opposition.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande de mainlevée de l’opposition ainsi que de sa demande en répétition de l’indu.

Sur la demande de la SCI JUKO en dommages et intérêts

Se fondant sur l’article 1240 du code civil, la SCI JUKO sollicite que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle fait valoir que la « procédure de vente forcée » (sic) n’était pas utile puisqu’elle était à jour de ses charges.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que l’opposition était justifiée en son montant.

La SCI JUKO ne démontrant pas que le syndicat des copropriétaires ait commis une quelconque faute, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, la SCI JUKO ne conteste pas le montant des appels de charges, se contentant d’affirmer sans le prouver que certains de ses paiements n’auraient pas été pris en compte.

Il y a par conséquent lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24 353,24 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il ressort du décompte que le solde de la SCI JUKO est systématiquement resté débiteur depuis 2008, ce y compris après les jugements du 21 septembre 2010, 17 janvier 2012 et 4 mars 2014. Ces condamnations précédentes et sa persistance à ne pas s’acquitter des charges de copropriété, sans s’en expliquer auprès du syndicat, caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SCI JUKO sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il sera rappelé que la décision est opposable à l’étude de notaire [B], [R] ayant régularisé la vente.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JUKO, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI JUKO sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal,

-Déboute la SCI JUKO de sa demande de nullité de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2023,

-Déboute la SCI JUKO de sa demande de mainlevée de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires le 10 janvier 2023,

-Déboute la SCI JUKO de sa demande de dommages et intérêts,

-Déboute la SCI JUKO de sa demande en répétition de l’indu,

-Condamne la SCI JUKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (93) la somme de 24 353,24 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2022, appels du 1er octobre 2022 inclus,

-Condamne la SCI JUKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (93) la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-Condamne la SCI JUKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Noisy-le-Sec (93) la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SCI JUKO aux dépens,

-Rappelle que la décision est opposable à l’étude de notaire [B], [R].

Fait au Palais de Justice, le 25 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CORON