TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE GAILLON, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 347 728 321, dont le siège social est sis Résidence Montebello-7 allée des Chênes verts les Metzs – 78350 JOUY EN JOSAS

représentée par Me Frédérique LAHANQUE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

DEFENDEURS

S.A.S. TM CONSEIL, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 888 106 481, dont le siège social est sis 14 rue Saint-Merri – 75004 PARIS

Monsieur [I] [U] né le 06 Septembre 1981 à EVREUX (27), demeurant 1 rue Erik Satie – Bât. B – Appt B505 – 94400 VITRY SUR SEINE

et Monsieur [J] [T] né le 27 septembre 1980, demeurant 85 boulevard Romain Rolland – 92120 MONTROUGE

représentés par Me Alexis ZEKRI-POSTACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0740

Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024

Vu les assignations délivrées les 22 et 23 mai 2024 par la société civile immobilière De gaillon (la SCI) à la société TM Conseil (la société) et MM. [I] [U] et [J] [T] (les cautions) ;

Vu les conclusions de la SCI, soutenues oralement à l’audience du 10 octobre 2024 ;

Vu les conclusions de la société civile immobilière De gaillon et MM. [I] [U] et [J] [T], soutenues oralement à l’audience du 10 octobre 2024 ;

Vu l’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne révélant aucun créancier inscrit ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 19 janvier 2024, en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il convient de préciser, en réponse aux contestations de la société, d’abord, que le commandement de payer, au regard des pièces versées au débat, comportait bien quatre feuilles, la première recto/verso, ensuite deux feuilles de décompte, et la dernière pour les modalités de signification ; ensuite, que la sommation informait clairement la société locataire sur les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances ; enfin, il a été régulièrement signifié à l’adresse des locaux loués, compte tenu de la jurisprudence dite « des gares principales ».

Le fait que le commandement de payer ait été délivré à l’adresse du local loué, tandis que l’assignation en référé l’a été au siège social de la société locataire ne caractérise aucune mauvaise foi de la SCI bailleresse ; par ailleurs, il sera relevé que celle qui figure sur les relevés de compte est bien celle des locaux loués.

En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière De gaillon n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 23 857, 99 euros au 9 janvier 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de société TM Conseil et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société TM Conseil depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI, l’obligation de la société locataire au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 51 931, 10 euros au 7 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement :

La société locataire ne règle plus le loyer courant depuis septembre 2023 et ne justifie pas d’une situation financière qui permettrait au juge des référés de s’assurer de sa capacité à respecter les délais de paiement qu’elle sollicite.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement.

Sur les demandes formées contre les cautions :

La société locataire oppose une contestation sérieuse relative au défaut de mention manuscrite conforme aux prescriptions de l’article L. 331-1 du code de la consommation dans sa version applicable à la cause.

En effet la qualité de créancier professionnel de la SCI, qui revendique le caractère familial de la structure, relève d’un débat au fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formées contre les cautions.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société TM Conseil, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société TM Conseil ne permet d’écarter la demande de la société civile immobilière De gaillon formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. La demande formée à ce titre par la société TM Conseil sera rejetée.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial portant sur les locaux situés 31 avenue Laplace à Arcueil (94110) constitué par un local commercial en rez-de-chaussée portant le numéro 53, en sous-sol une réserve portant les numéros 2124 et 2125 et un parking portant le numéro 2130, à la date du 20 février 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société TM Conseil et de tout occupant de son chef des lieux situés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société TM Conseil, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS société TM Conseil à la payer,

CONDAMNONS par provision la société TM Conseil à payer à la société civile immobilière De gaillon la somme de 51 931, 10 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 7 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONSla société TM Conseil aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société TM Conseil à payer à la société civile immobilière De gaillon la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS