☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00657 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6L5

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2024

Etablissement PARTENORD HABITAT

C/

[W] [V]
[J] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [V], demeurant [Adresse 2], non comparant

Mme [J] [V], demeurant [Adresse 2], représenté par Me Chloé COLPART, avocat au Barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/657 PAGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2012 à effet au 26 décembre 2012, l’office public de l’habitat du Nord l’OPH PARTENORD HABITAT (ci-après l’OPH PARTENORD HABITAT) a donné en location à [W] [V] et [J] [V], née [K] [I], un immeuble à usage d’habitation n°A42 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 598,53 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 125,59 euros ainsi qu’un emplacement de stationnement n°36 situé [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 16 euros, majoré d’une provision sur charges de 4,24 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2023, l’OPH PARTENORD HABITAT a fait signifier aux époux [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.170,02 euros, en principal, au titre des charges et loyers impayés.

La situation d‘impayés a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsion locatives (ci-après CCAPEX), par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 avril 2023, distribuée le 24 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2024, notifié à la Préfecture du Nord le 11 janvier 2024, l’OPH PARTENORD HABITAT a fait citer [W] [V] et [J] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 14 mars 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
la résiliation du contrat de location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut le prononcé de la résiliation,l’expulsion de [W] [V] et [J] [V] ;la condamnation solidaire de [W] [V] et [J] [V] à lui payer :la somme de 3.362,73 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 juillet 2023, augmentée des loyers ayant couru jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans ses causes et de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles, sans tenir compte de l’APL, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,la somme de 3,24 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance,la somme de 86,03 euros au titre des assurances impayées à la date du 31 juillet 2023,la somme de 60,96 euros au titre des pénalités à la date du 31 juillet 2023,500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation solidaire de [W] [V] et [J] [V] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais d’assignation.
Sur demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à l’audience du 23 mai 2024 puis d’un second à l’audience de mise en état du 3 juin 2024, lors de laquelle les parties ont comparu représentées par leur conseil à l’exception de [W] [V], non comparant. A cette audience, le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 16 septembre 2024.

A cette audience, l’OPH PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, s’est référé expressément à ses dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles le bailleur a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser sa demande en paiement des loyers et charges impayés à la somme de 2.080,47 euros au 4 septembre 2024 et sa demande en paiement au titre des assurances impayées à la somme de 89,99 euros au 22 mai 2024. L’OPH PARTENORD HABITAT sollicite en outre le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

En réponse aux demandes reconventionnelles, l’OPH PARTENORD HABITAT fait valoir que les pièces produites par la locataire ne sont pas probantes, notamment en ce qu’elles ne sont pas circonstanciées ; qu’il appartient aux locataires de procéder au nettoyage des bouches d’aération ; que les visites annuelles du logement n’ont pas mis en évidence de désordres. Le bailleur reconnait qu’un réglage de la chaudière a dû être effectué en 2024 et qu’un nouveau radiateur a été commandé. Il invoque l’absence de mise en demeure adressée par les locataires aux fins de réalisation de travaux, en violation des dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; l’imprécision de la demande de travaux formée par [J] [V] et l’absence d’éléments permettant de vérifier la nature des travaux et leur imputabilité. Il expose que la réfection des châssis a été commandée. Il rappelle, sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, qu’une mesure d’expertise judiciaire n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

[J] [V] a comparu représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle demande au juge de :
suspendre les effets de la clause résolutoire et l’autoriser à s’acquitter de sa dette par des mensualités de 50 euros par mois, en sus du paiement de son loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des frais et intérêts dus à cette date,condamner l’OPH PARTENORD HABITAT à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,condamner l’OPH PARTENORD HABITAT à réaliser les travaux de réfection et de remise en bon état d’usage du logement litigieux afin de permettre une jouissance paisible et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;à titre subsidiaire,
voir désigné un expert, avec pour mission, tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants, s’il y a lieu, connaissance prise de tous documents, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, de :voir et visiter l’immeuble litigieux,examiner les désordres dont elle se plaint, les décrire, en rechercher l’origine,indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires pour entretenir l’habitation en état de servir à l’usage pour lequel il est loué,dire si les travaux éventuellement réalisés ont été conduits conformément aux normes techniques et aux règles de l’art,donner son avis sur les privations éventuelles de jouissance à retenir,fournir tous éléments techniques et de faits, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis,répondre à tous dires et réquisitions des parties ;dire que la consignation sera à la charge de l’OPH PARTENORD HABITAT,dire que de ces opérations, l’expert devra déposer son rapport au greffe pour qu’il soit statué de ce que de droit ;en tout état de cause,
débouter l’OPH PARTENORD HABITAT de l’ensemble de ses demandes,dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette au titre des loyers et charges impayés. En revanche, elle conteste les sommes sollicitées par l’OPH PARTENORD HABITAT au titre de l’assurance en ce qu’elle a souscrit personnellement une assurance habitation couvrant les risques locatifs.

Elle fait état d’une situation financière difficile l’empêchant de régler sa dette en un seul règlement. Elle indique percevoir un revenu moyen de 800 euros, une prime d’activité de 487,80 euros et avoir deux enfants à charge. Elle précise encore que son mari est sans emploi.

Elle s’estime fondée à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire en ce qu’elle a effectué plusieurs versements pour apurer sa dette. Elle ajoute que, si depuis juillet elle ne perçoit plus l’APL, elle verse son loyer ; que l’arriéré d’APL couvrira le solde de la dette ; qu’elle a formé une demande pour obtenir un logement plus petit et plus adapté à son budget.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, [J] [V] expose que les encadrements des trois velux du logement ne sont pas étanches à l’air ; que les ventilations du logement ne fonctionnent pas, ce qui engendre de l’humidité et des moisissures ; qu’un des radiateurs fuit et fait dysfonctionner la chaudière, ce dont il résulte une température faible au sein du logement ainsi que des factures d’énergie élevées.

[W] [V] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Dans le cours du délibéré, le juge des contentieux de la protection a été destinataire de la part de l’OPH PARTENORD HABITAT d’un décompte détaillé, actualisé au 16 septembre 2024.

Sur les demandes relatives à la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le bailleur justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2023 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date du commandement de payer litigieux.

Par ailleurs, il justifie avoir notifié au Préfet du Nord, le 11 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de constat de la résiliation du bail :

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de cette même loi, dans sa version en vigueur antérieurement au 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT produit le contrat de bail conclu avec [W] [V] et [J] [V] le 21 décembre 2012.

Une copie de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges contenue aux conditions générales du contrat de bail est reproduite sur le commandement de payer délivré à [W] [V] et [J] [V] le 24 avril 2023.

Ce commandement porte sur la somme en principal de 2.170,02 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 19 avril 2023, date de la dernière écriture comptable présente au décompte joint, échéance de mars 2023 incluse.

Suivant le décompte produit par le bailleur, actualisé au 9 septembre 2024, [W] [V] et [J] [V] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois suivants sa délivrance, seule une somme de 523,64 euros ayant été effectivement prélevée aux locataires, ce qui n’est pas contesté par ces derniers.

Le commandement de payer est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 26 juin 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les conséquences :

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 telle applicable au présent litige, : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes du paragraphe VII de ce même article : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte actualisé au 9 septembre 2024 et de l’enquête sociale contenue au dossier de procédure que [W] [V] et [J] [V] percevaient l’APL à hauteur de 216,61 euros à la fin de l’année 2023.

Il ressort de l’historique de compte actualisé au 16 septembre 2024, versé en cours de délibéré par le bailleur, que les locataires ont, depuis le début de l’année 2024, repris le paiement a minima de leur part à charge de loyer, déduction faite de l’APL dont le versement a été suspendu.

Conformément à la demande de [J] [V] présentée au regard de la situation financière du couple, en considération du montant de la dette et de l’absence de besoins particuliers invoqués par le créancier, les débiteurs seront autorisés à régler leur dette, en sus du loyer courant, en 35 mensualités de 50 euros et une 36e mensualité correspondant au solde de la dette.

La clause résolutoire sera suspendue durant ces délais mais une faculté de prononcé de la déchéance du terme sera prévue au dispositif de la présente décision dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et en ce cas, l’expulsion de [W] [V] et [J] [V] pourra être poursuivie ; le montant de l’indemnité d’occupation due sera alors égal au montant du loyer courant, sous réserve du versement éventuel de l’APL.

Sur les demandes en paiement :

Au titre des loyers et charges impayés :

Il ressort du relevé de compte actualisé au 9 septembre 2024 que l’arriéré locatif au titre du logement et de l’emplacement de stationnement s’élève à cette date à la somme de 2 080,47 euros. [J] [V] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette.

[W] [V] et [J] [V] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, en deniers ou quittances valables, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Au titre des cotisations d’assurance :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat de bail litigieux, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

L’article dispose encore que : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.
Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.
Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.
Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. »

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 9 septembre 2024 que les locataires sont redevables de la somme de 98,99 euros au titre des cotisations d’assurance impayées à cette date.

Toutefois, l’OPH PARTENORD HABITAT ne justifie pas avoir vainement mis en demeure [W] [V] et [J] [V] de lui remettre une attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions légales. Partant, le montant prélevé au titre de l’assurance groupe souscrite par le bailleur pour le compte des locataires n’est pas justifié.

Il en est d’autant que [J] [V] justifie d’une assurance locative souscrite personnellement sur les années 2022, 2023 et 2024, soit sur la majorité de la période sur laquelle porte la demande en paiement au titre des assurances impayées.

Le bailleur sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des assurances impayées.

Au même titre, il convient de préciser que, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et la déchéance du terme prononcée, l’indemnité d’occupation éventuellement due ne comprendra pas le coût de la cotisation d’assurance souscrite de manière injustifiée par l’OPH PARTENORD HABITAT.

Au titre des pénalités :
Aux termes de l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation, les locataires sont tenus de répondre à l’enquête organisée par les organismes d’habitations à loyer modéré, aux fins de transmission des informations au représentant de l’Etat dans le département, dans un délai d’un mois, et sont redevables à défaut d’une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.
En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé au 9 septembre 2024 que [W] [V] et [J] [V] sont redevables de la somme de 60,96 euros à titre de pénalités. Suivant le détail du décompte, cette somme correspond à des frais mensuellement prélevés à hauteur de 7,62 euros au titre de frais de relance d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.
En l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d‘avoir à renvoyer l’enquête sociale produite par le bailleur, l’OPH PARTENORD HABITAT sera débouté de sa demande en paiement formée à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles en réalisation de travaux et réparation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
– il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ;
– les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;
– le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
Il résulte de ces dispositions que l’indemnisation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’article dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPH PARTENORD HABITAT produit deux bulletins d’intervention portant sur des visites réalisées dans le logement loué par [J] [V] les 22 février 2023 et 16 avril 2024. S’il en résulte qu’en 2023, le logement ne présentait aucun désordre, la visite du logement effectuée en avril 2024 met en évidence un dysfonctionnement de la chaudière. Lors de cette visite, il a été procédé au regonflage du vase de la chaudière dont le fonctionnement a été acté. La présence d’un radiateur percé constaté dans le logement serait finalement responsable du fonctionnement de la chaudière.
L’OPH PARTENORD HABITAT justifie avoir commandé la pose et fourniture d’un radiateur pour le 25 mai 2024.

L’OPH PARTENORD HABITAT justifie avoir adressé le 6 juillet 2024 aux locataires une lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle il les informe que la SAS ISERBA a tenté de les joindre à plusieurs reprises pour convenir d’un rendez-vous afin de procéder au changement du radiateur.
L’OPH PARTENORD HABITAT justifie de la réalisation des travaux le 6 août 2024.
[J] [V] n’apporte pas la preuve de la rémanence d’un dysfonctionnement de la chaudière après cette intervention.
La copie écran du site EDF contenant les consommations d’un foyer sur les années 2023 et 2024 ne constitue pas un élément probant circonstancié en ce que l’adresse du logement concerné n’est pas précisée. Elle ne permet a fortiori pas de démontrer l’existence d’un préjudice financier ayant pour cause le dysfonctionnement de la chaudière.
[J] [V] ne met pas le juge des contentieux de la protection en capacité de conclure à l’existence d’un dysfonctionnement de la chaudière a une date antérieure à la visite annuelle du 16 avril 2024. Le bailleur démontre avoir été particulièrement diligent dans la résolution du problème en programmant une intervention sous quelques semaines, laquelle n’a été retardée que par l’absence de réactivité des locataires.
L’OPH PARTENORD HABITAT justifie encore d’une commande passée auprès de la SAS ISERBA ayant pour objet la révision des châssis des velux du logement avec une date d’intervention fixée au 25 mai 2025.
[J] [V] justifie d’une demande d’intervention enregistrée le 12 février 2024 concernant les menuiseries du logement, sans plus de précisions. Elle ne démontre pas, comme allégué, un défaut d’étanchéité à l’air des velux du logement, les photographies produites aux débats à ce titre n’étant pas circonstanciées. En tout état de cause, ces photographies permettent seulement de constater l’existence d’un défaut de finition des châssis des velux. La copie écran du site EDF, qui n’est pas davantage circonstanciée, ne permet pas de conclure à l’existence d’une consommation excessive d’énergie qui pourrait avoir comme cause un défaut d’étanchéité à l’air des velux.
Le bulletin d’intervention du 22 février 2023 mentionne expressément que les conduits d’aération et dispositifs de ventilation ont été vérifiés et sont en bon état de fonctionnement.
[J] [V] n’apporte pas la preuve contraire : il ne démontre pas plus l’existence d’humidité et de moisissures.
Au regard de ces éléments, [J] [V] sera déboutée de sa demande de remise en état du logement.
Elle sera encore déboutée de sa demande indemnitaire, le préjudice de jouissance subi par la locataire n’apparaissant pas suffisamment caractérisé pour ouvrir droit à réparation.

Sur la demande subsidiaire en expertise judiciaire :
Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.
En l’espèce, il ressort des développements précédents que [J] [V] n’a versé aucune pièce probante à l’appui de ses demandes reconventionnelles.
Conformément aux dispositions précitées, il n’est pas justifié de faire droit à sa demande subsidiaire visant à obtenir le bénéfice d’une mesure d’expertise judiciaire.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [V] et [J] [V], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle conformément aux dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

La situation économique respective des parties et l’équité commandent par ailleurs de rejeter la demande présentée par l’OPH PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DELARE l’action de l’OPH PARTENORD HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 21 décembre 2012, conclu entre l’OPH PARTENORD HABITAT d’une part et [W] [V] et [J] [V] née [K] [I] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation n°A42 situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement [W] [V] et [J] [V] née [K] [I] à payer à l’OPH PARTENORD HABITAT la somme de 2.080,47 euros, échéance d’août 2024 comprise, au titre des loyers et charges impayés au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 avril 2023 ;

AUTORISE [W] [V] et [J] [V] née [K] [I] à s’acquitter de cette somme en principal par 35 mensualités de 50 euros, en sus de son loyer courant, et une 36eme mensualité correspondant au solde des dettes, des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 10 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement ;

DIT que si les délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire seront effacés et elle sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet,que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
qu’à défaut pour [W] [V] et [J] [V], née [K] [I], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH PARTENORD HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;que [W] [V] et [J] [V] née [K] [I], soit solidairement condamnés à payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges sous réserve du montant versé au titre de l’APL et exclusion faite des cotisations d’assurance groupe ;
REJETTE la demande en paiement de l’OPH PARTENORD HABITAT au titre des cotisations d’assurance ;

REJETTE la demande en paiement de l’OPH PARTENORD HABITAT au titre des pénalités ;

REJETTE les demandes formées à titre reconventionnel par [J] [V] née [K] [I] en réparation du préjudice de jouissance et en réalisation de travaux de remise en état du logement ;

REJETTE la demande subsidiaire de [J] [V] née [K] [I] visant à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire ;

REJETTE la demande formée par l’OPH PARTENORD HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [W] [V] et [J] [V] née [K] [I] aux dépens dans les conditions fixées par la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 25 novembre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
D.AGANOGLU N.LOMBARD