Par acte sous seing privé du 22 août 2018, la société ALSACE HABITAT a établi un bail d’habitation avec M. [P] [J] pour un loyer mensuel de 290,18 euros. Le 16 février 2024, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 2086,48 euros. Malgré une demande de suspension de la clause résolutoire, le juge a constaté la résiliation du bail au 17 avril 2024, M. [P] [J] n’ayant pas réglé sa dette. Il devra payer une indemnité d’occupation de 539,58 euros mensuels en cas de maintien dans les lieux après cette date.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail par la société ALSACE HABITAT ?

La société ALSACE HABITAT a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout bail d’habitation doit comporter une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges. La résiliation ne peut être prononcée qu’après un commandement de payer resté infructueux. »

Ainsi, l’action de la société ALSACE HABITAT est recevable.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois pour les contrats conclus après cette date.

Dans le cas présent, le bail a été conclu le 22 août 2018, et le commandement de payer a été signifié le 16 février 2024.

Le locataire n’ayant pas réglé la somme due dans le délai de deux mois, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 17 avril 2024.

Quelles sont les implications de la clause résolutoire pour le locataire ?

La clause résolutoire a des implications significatives pour le locataire. Selon l’article 24 de la loi n° 89-462, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Les modalités de cette suspension sont les suivantes :

« Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé. »

Dans ce cas, si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, permettant à la bailleresse d’engager une procédure d’expulsion.

Comment la dette locative est-elle déterminée et prouvée ?

Selon l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. »

En l’espèce, la société ALSACE HABITAT a produit un décompte prouvant que M. [P] [J] lui devait la somme de 3 433,12 euros à la date du 22 octobre 2024.

M. [P] [J] ne conteste pas cette dette, ce qui signifie qu’il sera condamné à la payer, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Quelles sont les conditions d’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 539,58 euros par mois, à compter du 17 avril 2024.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les frais de procès et les dispositions relatives à l’exécution provisoire ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

M. [P] [J], ayant succombé à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

De plus, l’article 514 du code de procédure civile stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »

Dans ce cas, l’exécution provisoire de la décision est maintenue, compte tenu de l’ancienneté de la dette et des délais de paiement accordés.