Le litige oppose OPHEA à Mme [Z] [H] et M. [C] [H], locataires d’un appartement à Bischheim, en raison de loyers impayés. Après un congé notifié le 6 décembre 2023, les locataires sont restés dans les lieux, entraînant une procédure judiciaire pour valider le congé et obtenir le paiement des arriérés. Le juge a constaté la régularité du congé et a prononcé la résiliation du bail au 31 mars 2024. Malgré des demandes de délais de paiement, la mauvaise foi des locataires a été établie, justifiant leur expulsion et l’octroi d’une indemnité d’occupation.. Consulter la source documentaire.

Sur la validité du congé délivré aux locataires

Le congé délivré par l’OPHEA à Mme [Z] [H] et M. [C] [H] est fondé sur l’article L442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui précise que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 s’appliquent aux contrats de bail.

L’article 4 de cette loi stipule que :

« Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. »

Il est donc essentiel de déterminer si les locataires peuvent être considérés comme occupants de bonne foi. En l’espèce, le congé a été notifié pour impayés de loyers, et les locataires n’ont pas contesté la régularité de cet acte.

Ainsi, le congé a pris effet le 31 mars 2024, entraînant la résiliation du bail à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l’espèce, il est établi que Mme [Z] [H] et M. [C] [H] ont accumulé des arriérés de loyers.

Le juge doit apprécier si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Il est constaté que la dette locative a atteint 1.421,37€ en juillet 2024, bien que les locataires aient réussi à la réduire à 888,16€. Cependant, les mises en demeure répétées et l’ancienneté de la dette démontrent une mauvaise foi suffisante pour justifier la déchéance.

Ainsi, la déchéance du droit au maintien dans les lieux est prononcée.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur.

Il est précisé que :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Dans ce cas, bien que les locataires n’aient pas justifié de leurs revenus, il est reconnu qu’ils perçoivent le RSA.

Le juge accorde donc un délai de 12 mois pour apurer leur dette, avec suspension des effets du congé pendant cette période. Si les locataires respectent ce plan d’apurement, ils seront considérés comme occupants de bonne foi.

Sur les frais du procès

L’article 696 du Code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

De plus, l’article 700 du même code précise que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

En l’espèce, Mme [Z] [H] et M. [C] [H] étant la partie perdante, ils seront condamnés aux dépens et à payer 100€ au titre de l’article 700.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Ainsi, la décision rendue est exécutoire par provision, permettant à l’OPHEA de procéder à l’exécution des mesures ordonnées sans attendre l’issue d’un éventuel appel.