Le 2 août 2019, M. [F] [N], M. [H] [N] et Mme [D] [N] signent un bail commercial avec la SAS Gogi House pour des locaux destinés à la restauration. D’une durée de neuf ans, le bail débute le 8 août 2019 avec un loyer annuel de 56.400 euros HT. À l’entrée, la SAS constate l’absence d’une gaine d’extraction des fumées, essentielle à son activité. Malgré des demandes de travaux, ceux-ci sont refusés. En avril 2020, un commandement de payer est signifié pour loyers impayés, entraînant des actions judiciaires. Le tribunal annule le commandement et résout le bail, condamnant les bailleurs à rembourser des frais engagés.. Consulter la source documentaire.

Quelle est l’obligation de délivrance du bailleur en matière de bail commercial ?

L’article 1719 du Code civil précise que le bailleur a plusieurs obligations, dont celle de délivrer au preneur la chose louée. Cette obligation est essentielle et ne nécessite pas de stipulation particulière.

En effet, le bailleur doit :

1° Délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

2° Entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

3° Faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

De plus, l’article 1720 du même code stipule que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Il doit également effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que locatives, pendant la durée du bail.

Dans le cas présent, la SAS Gogi House a soutenu que les locaux loués ne respectaient pas les normes nécessaires à l’exploitation de son activité de restauration, en raison de l’absence d’une gaine d’extraction des fumées et des odeurs.

Ce manquement à l’obligation de délivrance engage la responsabilité contractuelle des bailleurs, car ils n’ont pas fourni un local conforme à la destination prévue au bail.

Quelles sont les conséquences de la résolution du bail commercial ?

L’article 1224 du Code civil stipule que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1228 précise que la résolution peut être demandée en justice, et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat.

L’article 1229 indique que la résolution met fin au contrat, et que la date d’effet peut être fixée par le juge.

Dans le cas présent, la SAS Gogi House a demandé la résolution judiciaire du bail en raison du manquement des consorts [N] à leur obligation de délivrance.

Le tribunal a constaté que ce manquement était suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, prononçant ainsi la résolution rétroactive à la date de prise d’effet du bail, soit le 8 août 2019.

Cela signifie que toutes les obligations contractuelles des parties sont annulées à cette date, et que la SAS Gogi House n’est plus tenue de payer les loyers dus.

Quels sont les droits du preneur en cas de manquement à l’obligation de délivrance ?

L’article 1228 du Code civil permet au juge d’allouer des dommages et intérêts dans le cadre de la résolution d’un contrat.

En cas de manquement à l’obligation de délivrance, le preneur peut demander le remboursement des frais engagés pour la mise en conformité des locaux, ainsi que des dommages et intérêts pour la perte de gains liée à l’impossibilité d’exploiter l’activité.

Dans cette affaire, la SAS Gogi House a demandé le remboursement de divers frais engagés pour des travaux et des honoraires, ainsi qu’une indemnisation pour la perte de gains estimée à 104 222 euros.

Le tribunal a reconnu le droit de la SAS Gogi House à être indemnisée pour les frais engagés, à l’exception des formalités au RCS, et a évalué le préjudice subi à 25 000 euros, correspondant à 25 % du résultat net d’exploitation estimé par l’expert comptable.

Ainsi, le tribunal a condamné les consorts [N] à rembourser les frais engagés et à verser des dommages et intérêts à la SAS Gogi House.

Quelles sont les implications d’un commandement de payer en cas de litige sur les loyers ?

L’article 1219 du Code civil stipule qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne, à condition que cette inexécution soit suffisamment grave.

Dans le cas présent, la SAS Gogi House a contesté le commandement de payer délivré par les consorts [N], arguant que les loyers n’étaient pas dus en raison du manquement à l’obligation de délivrance.

Le tribunal a constaté que le manquement des consorts [N] à leur obligation de délivrance avait entraîné la résolution du bail, rendant ainsi le commandement de payer sans objet.

Il a donc prononcé la nullité du commandement de payer, confirmant que les sommes réclamées au titre des arriérés de loyers n’étaient pas dues.

Cette décision souligne l’importance de l’obligation de délivrance dans les relations contractuelles et les conséquences d’un manquement à cette obligation sur les droits des parties.