Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Responsabilité et expertise dans le cadre des désordres locatifs : enjeux et implications.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 24/56552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5Z5H

AS M N°: 11

Assignation du :
17, 18, 23, 24 et 26 Septembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 1 copie expert +
7 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 novembre 2024

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C. THILAUNIC
[Adresse 9]
[Localité 16]

représentée par Me Vincent DAUGY, avocat au barreau de PARIS – #G0042

DEFENDERESSES

S.A.S. LA FRANCE CONTINUE – AMWORLD
[Adresse 6]
[Localité 14]

représentée par Me Amel BEN MANSOUR, avocat au barreau de PARIS – #E1410

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 11]
[Localité 20]

représentée par Maître Noémie TORDJMAN de la SELARL FABRE & ASSOCIEES, Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS – #P0124

Madame [K] [B]
[Adresse 8]
[Localité 24]

non représentée

Syndicat des copropriétairs du [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL EMETH GESTION (enseigne Cabinet UCI)
[Adresse 7]
[Localité 15]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L0179

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 5]
[Localité 18]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS – #E1155

S.A.S. DMC ROCHE
[Adresse 17]
[Localité 13]

représentée par Me Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS – #B0780

S.A. CHUBB EUROPEAN GROUP SE
[Adresse 10]
[Localité 19]

représentée par Maître Edouard DUFOUR de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0133

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Mme [B] est locataire d’un appartement situé au 6ème étage de l’immeuble du [Adresse 8] à [Localité 23], dont le bailleur est, depuis le 23 mai 2017, la société Thilaunic.

Se plaignant de problèmes de pression sur le réseau d’alimentation d’eau, Mme [B] a fait assigner le 5 janvier 2024 la société Thilaunic devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la réduction et la séquestration de son loyer et de ses charges locatives, la réalisation de travaux de remise en état du réseau et une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le 1er février 2024, la société Thilaunic a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et son assureur, la société Axa France iard, devant le juge des contentieux de la protection, en intervention forcée, pour la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 15 février 2024, la société Thilaunic a fait assigner Mme [B], le syndicat des copropriétaires et la société Axa France iard devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société France continue amworld, propriétaire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble, la société Roche Bobois, qui en est locataire, la société Chubb european groupe, assureur de celle-ci et la société Allianz iard, assureur du syndicat des copropriétaires en 2019, devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en intervention forcée.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé en date du 7 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction des instances, déclaré recevable l’intervention de la société DMC Roche, débouté la société Roche Bobois de sa demande de mise hors de cause, débouté la société Thilaunic de sa demande d’expertise, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir garantir par la société France continue amworld, la société Roche Bobois, la société Chubb european et la société Allianz iard de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et condamné la société Thilaunic à payer à la société Axa France iard la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement en date du 30 août 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment :

– Condamné la société Thilaunic à payer à Mme [B] la somme de 19 459 euros en réparation de son préjudice de jouissance subi du 1er juillet 2019 au mois d’août 2024 inclus,
– Dit que cette somme doit être déduite de la dette locative de Mme [B] par compensation,
– Ordonné à Mme [B] de reprendre le paiement de ses loyers entre les mains du bailleur,
– Dit que le loyer de Mme [B] est réduit de 10% à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la livraison par le bailleur d’un appartement exempt de désordres ponctuels de variations de la pression et du débit d’eau dans ledit appartement loué, ayant également des répercussions sur le système de chauffage partiellement défaillant en hiver,
– Condamné la société Thilaunic à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral subi,
– Débouté Mme [B] du surplus de ses demandes,
– Prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signée le 26 mars 2024 à Mme [B] du fait de la mauvaise foi du bailleur,
– Condamné Mme [B] à payer à la société Thilaunic la somme de 41 461, 21 euros au titre des loyers arriérés impayés selon le décompte arrêté au 1er juin 2024 inclus et l’a condamnée, après déduction de la somme de 19 459 euros due par le bailleur, au paiement de la somme résiduelle de 22 002, 21 euros,
– Débouté la société Thilaunic de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,
– Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Thilaunic à 10 000 euros de dommages et intérêts,
– Condamné la société Thilaunic aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 800 euros à Mme [B], de 1 500 euros au syndicat des copropriétaires et de 800 euros à la société Axa France iard en application de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice en date des 17, 18, et 23 septembre 2024, la société Thilaunic a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris Mme [B], le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Emeth gestion, son assureur actuel la société Axa France iard et son ancien assureur, la société Allianz iard, la société DMC Roche et son assureur la société Chubb european group, aux fins d’obtenir, au visa des article 834, 143 à 154, 234 et suivants du code de procédure civile, la désignation d’un expert.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la société France continue amworld.

Ces instances enrôlées sous les numéros du répertoire général 24/56552 et 24/56637 ont été jointes, compte tenu de l’accord des parties, par simple mention au dossier lors de l’audience du 22 octobre 2024 sous le numéro de répertoire général commun 24/56552.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 22 octobre 2024, la société Thilaunic, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance.

A l’appui de ses demandes, la société Thilaunic expose qu’une expertise est nécessaire pour que les causes des dysfonctionnements de l’alimentation en eau froide, eau chaude et chauffage, dont sa locataire Mme [B] se plaint, puissent être identifiées et pour que l’expert formule des préconisation afin d’y remédier afin qu’elle puisse faire réaliser les travaux qui sont visés dans le jugement du juge des contentieux de la protection et mettre ainsi fin à la réduction de loyer de 10% qu’il a accordée à Mme [B].

Elle explique ne pas avoir demander une expertise au juge des contentieux de la protection, n’ayant pas souhaité retarder un jugement au fond, Mme [B] ne réglant plus aucun loyer.

Elle fait valoir que le fait qu’il y ait eu un jugement au fond devant le juge des contentieux de la protection ne remet pas en cause le motif légitime qu’elle a qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle précise que la présente procédure n’a pas le même objet que la procédure qui était pendante devant le juge des contentieux de la protection, cette dernière ayant pour objet la demande de réduction des loyers formée par Mme [B].

Elle s’oppose, enfin, à l’ensemble des mises hors de cause qui sont formulées, les expertises amiables réalisées justifiant que l’ensemble des défendeurs participent aux opérations d’expertise.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Emeth gestion, a, par l’intermédiaire de son conseil, demandé, à titre principal, sa mise hors de cause, à titre subsidiaire, le donné acte de ses protestations et réserves, et, en tout état de cause, la condamnation de la société Axa France iard à le garantir de toutes éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, la condamnation de la société Thilaunic aux entiers dépens avec distraction ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires relève que la société Thilaunic a déjà sollicité une expertise judiciaire devant le juge des référés des contentieux de la protection qui a été refusée en raison de l’existence d’une procédure au fond et n’a, pour autant pas formé cette demande au fond devant le juge des contentieux de la protection, de sorte que les conditions de mise en œuvre de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas réunies.

Elle note que les conditions posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas non plus remplies, en l’absence de preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

Elle soutient, en outre, que les investigations réalisées à ce jour ont permis de révéler une probable cause dans les parties privatives et dans l’équipement de climatisation de la société La Roche Bobois, excluant ainsi une implication des parties communes.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société Axa France iard, représentée par son conseil, a sollicité sa mise hors de cause, le rejet des demandes de la société Thilaunic et sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens avec distraction.

La société Axa France iard explique être l’assureur du syndicat des copropriétaire depuis le 1er janvier 2020 en application d’un contrat dit en base fait générateur.

Elle estime, en conséquence, que dès lors que Mme [B] se plaint des pertes de pression récurrentes sur le réseau d’alimentation d’eau depuis 2017, le fait dommageable est antérieur à la prise d’effet de son contrat d’assurance et qu’elle n’a donc pas vocation à garantir ce sinistre, conformément à ce qu’a retenu le juge des contentieux de la protection dans son jugement du 30 août 2024.

Lors de l’audience, la société Allianz iard, représentée par son conseil, a formulé des protestations et réserves à la demande d’expertise de la société Thilaunic et s’est opposée à la mise hors de cause de la société Axa France iard, l’origine des désordres n’étant pas encore connue.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société DMC Roche a demandé, à titre principal, le rejet des demandes de la société Thilaunic, à titre subsidiaire, sa mise hors de cause, à titre infiniment subsidiaire, le donné acte de ses protestations et réserves et, en tout état de cause, la condamnation de la société Thilaunic à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

La société DMC Roche fait valoir que la société Thilaunic échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un litige potentiel à son encontre, dès lors que l’expert d’assurance n’a pas été en mesure d’établir qu’elle serait à l’origine du désordre invoqué ou pourrait y avoir concouru.

Elle souligne que l’expert a, en revanche, relevé qu’en aval de la vanne d’arrêt générale et du compteur (distribution eau froide collective), le réseau en cave présente de multiples ramifications et piquage de différents diamètres qui pourraient expliquer les désordres subis au dernier étage et que d’autres occupants de l’immeuble disposaient également d’une climatisation à eau perdue.

Elle argue, en outre, que la demande de la société Thilaunic n’est pas recevable, puisqu’elle n’a pas été présentée avant tout procès au fond, celle-ci n’ayant pas renouvelé sa demande d’expertise judiciaire devant le juge du fond des contentieux de la protection.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société Chubb european group, représentée par son conseil, a sollicité du juge des référés qu’il :

– A titre principal, déclare irrecevable et rejette la demande d’expertise judiciaire présentée par la société Thilaunic en raison de l’existence d’une procédure au fond et condamne la société Thilaunic à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction,
– A titre subsidiaire, rejette la demande de mise hors de cause de la société Axa France iard, lui donne acte de ses protestations et réserves, mette à la charge de la partie demanderesse les frais d’expertise judiciaire et laisse à la charge de la partie demanderesse les dépens.

La société Chubb european group soutient que la société Thilaunic ne peut solliciter une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure dès lors qu’un procès au fond a déjà eu lieu entre les parties et qu’une telle mesure ne peut être sollicitée qu’avant tout procès.

Elle relève que, contrairement à ce que soutient la société Thilaunic, les deux procédures portent bien sur le même problème, à savoir les pertes alléguées de pression sur le réseau d’alimentation d’eau de l’appartement de Mme [B], comme a pu le noter le juge des référés des contentieux de la protection pour refuser la mesure d’expertise sollicitée par la société Thilaunic.

A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de la demande de mise hors de cause formée par la société Axa France iard dès lors que le fait à l’origine des désordres alléguées par Mme [B] n’est pas à ce jour déterminé et que seule l’expertise sollicitée permettra de le déterminer.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement, la société La France continue amworld a demandé que la demande de la société Thilaunic soit déclarée irrecevable, à titre subsidiaire, qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves et que la demanderesse soit condamnée aux entiers dépens.

La société La France continue amworld soutient que la demande de la société Thilaunic n’est pas recevable, dès lors qu’un jugement au fond a été rendu le 30 août 2024 relativement au même litige.

A titre subsidiaire, elle précise n’avoir aucun lien avec les désordres évoqués dans les assignations qui lui ont été délivrées, au vu du bail commercial qui la lie à la société DMC Roche et émettre en conséquence les plus vives protestations et réserves.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [B] n’a pas constitué avocat. Par application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, il sera ainsi statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

Vu la jonction des instances enrôlées sous les numéros du répertoire général 24/56552 et 24/56637 sous le numéro de répertoire général commun 24/56552,

Donnons acte des protestations et réserves formées en défense ;

Déclarons recevable la demande d’expertise formée par la société Thilaunic ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [F] [N]
Calor et Climat plus
[Adresse 12]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX04]
Email : [Courriel 21]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– Se rendre sur les lieux sis [Adresse 8] à [Localité 24], après y avoir convoqué les parties ;
– Décrire les désordres allégués dans l’assignation ; et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;
– Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;
– Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
– Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;
– Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
– Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
– Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 27 janvier 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 28 juillet 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons les demandes de mise hors de cause formées par le syndicat des copropriétaires, son assureur actuel, la société Axa France iard, et la société DMC Roche, au contradictoire desquelles l’expertise aura donc lieu ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la société Axa France iard à la garantir de toutes condamnations ;

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 26 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 25]
☎ [XXXXXXXX03]
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 26]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX022]
BIC : [XXXXXXXXXX027]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [F] [N]

Consignation : 6000 € par S.C. THILAUNIC

le 27 Janvier 2025

Rapport à déposer le : 28 Juillet 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 25].