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L’Essentiel : M. [B] [K], propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par NEXITY LAMY, pour des charges impayées s’élevant à 6 162,19 euros. Lors de l’audience du 25 septembre 2024, M. [B] [K] était absent. Le tribunal a constaté une dette de 604,06 euros pour charges, avec des intérêts à partir de l’assignation. Il a également reconnu une résistance abusive, condamnant M. [B] [K] à 100 euros de dommages-intérêts et à payer 1 000 euros de frais de justice, la décision étant exécutoire à titre provisoire.
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Contexte de l’affaireM. [B] [K] est le propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par la société NEXITY LAMY, a engagé une procédure judiciaire contre lui pour récupérer des charges de copropriété impayées. Demande du syndicat des copropriétairesLe 4 avril 2024, le syndicat a assigné M. [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, réclamant un total de 6 162,19 euros, comprenant des charges impayées, des dommages-intérêts pour résistance abusive, et des frais de justice. Le syndicat soutient que M. [B] [K] n’a pas payé ses charges de manière régulière, ce qui complique la gestion de la copropriété. Audience et absence du défendeurLors de l’audience du 25 septembre 2024, le syndicat a maintenu ses demandes, mais M. [B] [K] n’était pas présent, bien qu’il ait été régulièrement assigné. La décision a été mise en délibéré. Analyse juridique des charges de copropriétéLe tribunal a rappelé que selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer au paiement des charges en fonction de l’utilité de ces services. Les provisions sur charges sont exigibles et peuvent être recouvrées jusqu’à l’approbation des comptes définitifs. Le syndicat a produit les documents nécessaires pour prouver la créance de M. [B] [K]. Décision sur les charges impayéesLe tribunal a constaté que M. [B] [K] devait 604,06 euros pour les charges de copropriété, avec des intérêts à compter de l’assignation. La mise en demeure envoyée à une adresse incorrecte n’a pas été prise en compte pour le calcul des intérêts. Domages-intérêts pour résistance abusiveLe tribunal a également reconnu que M. [B] [K] avait fait preuve de résistance abusive en ne payant pas ses charges depuis 2020, causant un préjudice au syndicat. Toutefois, les dommages-intérêts ont été fixés à 100 euros, tenant compte de la créance et des tantièmes de propriété. Condamnation aux dépens et frais de justiceM. [B] [K] a été condamné à payer les dépens de la procédure, ainsi qu’une somme de 1 000 euros au titre des frais de justice, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire. Conclusion du jugementLe tribunal a condamné M. [B] [K] à verser les sommes dues au syndicat des copropriétaires, tout en rejetant le surplus des demandes. La décision a été prononcée par le président et le greffier du tribunal. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article stipule que : « Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. » Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la valeur de son lot, ce qui implique une obligation de paiement régulier des charges de copropriété. De plus, l’article 14-1 de la même loi précise que le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes. Les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale. Quelles sont les conséquences du non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété peut entraîner plusieurs conséquences, notamment des actions en recouvrement par le syndicat des copropriétaires. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels effectués par le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible. Cela signifie que le syndicat peut poursuivre le recouvrement des provisions jusqu’à l’établissement des comptes définitifs. De plus, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. Ainsi, un copropriétaire qui n’a pas contesté une décision d’assemblée générale approuvant les comptes ne peut pas refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En cas de résistance abusive, comme le souligne l’article 1240 du code civil, le syndicat peut demander des dommages-intérêts. Il est établi que la faute, même non grossière, suffit à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour préjudice causé par le non-paiement. Comment le tribunal évalue-t-il les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive ?Le tribunal évalue les demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive en se basant sur l’article 1240 du code civil, qui dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Dans le cas présent, le tribunal a constaté que M. [B] [K] avait des impayés de charges de copropriété depuis 2020, ce qui perturbait la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires a été établi, justifiant ainsi une demande de dommages-intérêts. Cependant, le tribunal a également pris en compte le montant de la créance et les tantièmes de propriété détenus par M. [B] [K] pour ajuster le montant des dommages-intérêts à 100 euros, afin de refléter une juste proportion par rapport à la situation. Quelles sont les implications des frais de justice dans ce type de litige ?Les implications des frais de justice dans ce type de litige sont régies par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que : « La partie qui succombe dans ses prétentions est condamnée aux dépens. » Dans cette affaire, M. [B] [K], en tant que partie perdante, a été condamné aux dépens, ce qui signifie qu’il doit supporter les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour mener à bien cette action en justice. De plus, l’article 700 du code de procédure civile permet au tribunal d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Le tribunal a ainsi décidé d’allouer 1000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700, considérant qu’il serait inéquitable de laisser ces frais à sa charge. Ces dispositions visent à garantir que la partie qui a raison dans un litige ne soit pas pénalisée financièrement par les frais de justice engagés pour faire valoir ses droits. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Séréna ASSERAF
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/02457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VMP
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le mardi 26 novembre 2024
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2]
représenté par son Syndic, la Société NEXITY LAMY
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Maître Séréna ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B489
DÉFENDEUR
Monsieur [B] [K]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Sanaâ AOURIK, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2024
JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 26 novembre 2024
PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02457 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VMP
M. [B] [K] est propriétaire du lot 19 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [B] [K] en paiement des sommes suivantes :
1162,19 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2è trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2022,4000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion, que la résistance de M. [B] [K] est purement volontaire.
A l’audience du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Bien que régulièrement assigné à étude, M. [B] [K] n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, décompte des sommes dues pour la période du 5 juin 2019 au 1er avril 2024, procès-verbal d’assemblée générale du 26 juillet 2019, 15 septembre 2020, 21 juillet 2021, 12 mai 2022, 10 mai 2023 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes, appels de fonds), la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de 604,06 euros appels du 2è trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais de recouvrement (558,13 euros) lesquels ne sont pas des charges de copropriété relevant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [B] [K] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation et non de la mise en demeure du 20 septembre 2022 laquelle, envoyée à une adresse distincte de celle figurant sur le relevé de propriété, a été retournée » destinataire inconnu à l’adresse « .
Sur les dommages-intérêts
En application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce, il est établi que M. [B] [K] présente de manière constante depuis l’année 2020 des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Son montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [B] [K]. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 100 euros.
Sur les demandes accessoires
M. [B] [K], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort ;
CONDAMNE M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, les sommes suivantes :
604,06 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, appels du 2è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, 100 euros à titre de dommages-intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens ;
CONDAMNE M. [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société NEXITY LAMY, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier le Président
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