Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04337 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX6H

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

– ALSACE HABITAT

– Mme [L] [V][S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT
ayant son siège social 4 rue Bartisch 67100 STRASBOURG
représentée par Me Siham RABET, gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [L] [V] [S]
née le 20 Août 1990 à DOUALA (CAMEROUN)
demeurant 8 rue du Stade 67800 HOENHEIM
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, la société ALSACE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [V] [S] sur des locaux situés au 8 Rue du Stade à Hœnheim (67800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,73 euros et d’une provision pour charges de 173 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2306 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire. Le commandement de payer visait également l’arriéré locatif.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [L] [V] [S] le 8 février 2024.

Par assignation du 30 avril 2024, la société ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [V] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 2805,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2024, la société ALSACE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société ALSACE HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [V] [S] expose qu’elle a rencontré des difficultés financières depuis son divorce en 2020. Elle reconnait n’avoit fait qu’un seul versement de 100€ depuis l’assignation. Elle indique avoir soldé sa dette énergétique et qu’elle peut désormais rembourser sa dette locative.

Mme [L] [V] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [V] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 février 2024.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2024.

Il sera également constaté que la dette locvative n’a pas été payée dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [L] [V] [S] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En effet, la locataire ne produit qu’une seule fiche de paie justifiant une rémunération de 821€ net, avec une prise de poste le 24 juillet 2024. En outre, Mme [L] [V] [S] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ALSACE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2024, Mme [L] [V] [S] lui devait la somme de 3 840,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [V] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 645,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALSACE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [V] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

N° RG 24/04337 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX6H

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Mme [L] [V] [S] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 16 février 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2020 entre la société ALSACE HABITAT, d’une part, et Mme [L] [V] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au 8 Rue du Stade à Hœnheim (67800) est résilié depuis le 17 mars 2024,

ORDONNE à Mme [L] [V] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 8 Rue du Stade à Hœnheim (67800) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [L] [V] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 645,25 euros (six cent quarante-cinq euros et vingt-cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [L] [V] [S] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 3 840,74 euros (trois mille huit cent quarante euros et soixante-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [L] [V] [S] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [V] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2024 et celui de l’assignation du 30 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge