Conflit de responsabilité et expertise en matière de dommages immobiliers

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Conflit de responsabilité et expertise en matière de dommages immobiliers

L’Essentiel : Mme [N] [W], propriétaire d’un appartement au 7ème étage, a subi un dégât des eaux en 2021, attribué à une fuite sur une descente commune. Malgré des réparations, des infiltrations persistent. Après des tentatives de résolution amiable infructueuses, elle a assigné le syndicat des copropriétaires et la société NEXITY en juillet 2024, demandant une expertise et une indemnisation de 2.000 euros. Lors de l’audience du 29 octobre, le tribunal a ordonné la jonction des procédures, mis hors de cause NEXITY, et accueilli la demande d’expertise, fixant une provision de 5.000 euros à verser par Mme [N] [W].

Contexte de l’affaire

Mme [N] [W] est propriétaire d’un appartement au 7ème étage du [Adresse 9]. En 2021, elle a subi un dégât des eaux dans sa salle d’eau, attribué à une fuite sur une descente commune. Malgré des réparations, des infiltrations persistent, potentiellement dues à des problèmes de toiture. Ses tentatives de résolution amiable avec le syndicat des copropriétaires n’ont pas abouti.

Procédure judiciaire engagée

Le 15 et 17 juillet 2024, Mme [N] [W] a assigné le syndicat des copropriétaires et la société NEXITY devant le juge des référés, demandant une expertise, la communication d’attestations d’assurance, et une indemnisation de 2.000 euros. Une intervention forcée a été demandée pour inclure la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE et la société LAMY dans la procédure.

Développements lors de l’audience

Lors de l’audience du 29 octobre 2024, Mme [N] [W] a demandé la jonction des procédures et a réitéré ses demandes, sauf celle de communication de pièces. Le syndicat des copropriétaires a contesté l’expertise et a demandé une indemnisation de 1.500 euros. La société LAMY a précisé son rôle de syndic, tandis que NEXITY a demandé sa mise hors de cause.

Décision du tribunal

Le tribunal a ordonné la jonction des deux procédures, a mis hors de cause la société NEXITY, et a accueilli la demande d’expertise de Mme [N] [W]. L’expert désigné a pour mission d’évaluer les désordres, leur origine, et de fournir des recommandations sur les travaux nécessaires. La provision de 5.000 euros pour la rémunération de l’expert a été fixée, à verser par Mme [N] [W] avant le 26 janvier 2025.

Conséquences financières et autres demandes

Les dépens ont été laissés à la charge de Mme [N] [W], et les demandes de frais irrépétibles ont été rejetées. L’exécution provisoire a été ordonnée, et le rapport de l’expert doit être déposé au greffe dans un délai de six mois après le versement de la consignation.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la base légale pour ordonner une mesure d’expertise dans le cadre d’un litige ?

La base légale pour ordonner une mesure d’expertise est prévue par l’article 145 du Code de procédure civile. Cet article stipule que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Dans le cas présent, Mme [N] [W] a justifié d’un premier dégât des eaux survenu dans son appartement en 2021, et a soutenu que des infiltrations persistent malgré des travaux réparatoires effectués par le syndicat des copropriétaires.

Elle a également produit un rapport d’expertise amiable non contradictoire qui indique que l’origine des infiltrations pourrait être la toiture-terrasse.

Ces éléments montrent qu’il existe un motif légitime pour ordonner une expertise afin d’établir les faits et d’en rechercher l’origine.

Quelles sont les conditions pour la jonction des procédures ?

La jonction des procédures est régie par l’article 367 du Code de procédure civile, qui dispose que :

« Le juge peut, par décision motivée, ordonner la jonction de plusieurs instances lorsque celles-ci sont en rapport avec la même cause ou le même objet. »

Dans cette affaire, les procédures enrôlées sous les N° RG 24/55073 et N° RG 24/56938 concernent les mêmes parties et le même litige relatif aux dégâts des eaux.

Il est donc dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction de ces procédures, afin d’éviter des décisions contradictoires et de simplifier le traitement du dossier.

Quelles sont les conséquences de la mise hors de cause de la société NEXITY ?

La mise hors de cause de la société NEXITY repose sur le fait qu’elle n’est pas le syndic de la copropriété concernée. La société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, a justifié sa qualité de syndic, tandis que la société NEXITY est une entité distincte.

Cette mise hors de cause a pour conséquence que la société NEXITY ne sera pas tenue responsable des demandes formulées par Mme [N] [W] dans le cadre de ce litige.

Cela permet également de clarifier les parties en présence et d’éviter toute confusion quant aux responsabilités des différents acteurs impliqués dans la gestion de la copropriété.

Comment sont déterminés les dépens dans le cadre d’une procédure en référé ?

Les dépens dans le cadre d’une procédure en référé sont régis par l’article 491 du Code de procédure civile, qui précise que :

« Le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. »

De plus, l’article 696 du même code indique que :

« La partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Dans cette affaire, la demande de Mme [N] [W] étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens ne peuvent pas être réservés et doivent être laissés à sa charge.

Cela signifie que Mme [N] [W] devra supporter les frais liés à la procédure, ce qui est une pratique courante dans les litiges civils.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

N° RG 24/55073

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ASR

N°: 6

Assignation du :
15 juillet 2024

EXPERTISE[1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [N] [W]
[Adresse 3]
[Localité 12]

représentée par Maître Sophie DUGUEY, avocat au barreau de PARIS – #G0229

DEFENDEURS

La S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS – #C2364

La S.A.S. LAMY
[Adresse 6]
[Localité 10]

La S.A. NEXITY
[Adresse 4]
[Localité 11]

représentées par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS – #E963

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société NEXITY, dont le siège social est sis
[Adresse 4]
[Localité 11]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #C1383

DÉBATS

A l’audience du 29 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

FAITS ET PROCEDURE

Mme [N] [W] est propriétaire d’un appartement situé au 7ème étage du [Adresse 9].

Elle se plaint d’un premier dégât des eaux survenu dans sa salle d’eau en 2021, qui aurait eu pour origine une fuite sur une descente commune, puis de la persistance d’infiltrations, qui pourraient être causées par des infiltrations de la toiture de l’immeuble.

Ses démarches amiables auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] seraient demeurées vaines.

C’est dans ces conditions que par exploit d’huissier en date du 15 et 17 juillet 2024, Mme [N] [W] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et la société NEXITY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment :
de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,de faire injonction au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] de communiquer ses attestations d’assurance depuis le 7 septembre 2021, sous astreintede voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et la société NEXITY à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 24/55073.

Par actes du 8 et 9 octobre 2024, Mme [N] [W] a attrait en intervention forcée la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE, assureur de la copropriété, et la société LAMY.

Cette procédure a été enrôlée sous le N° RG 24/56938.

Après un renvoi sollicité par les parties, notamment pour tenter une issue amiable, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 octobre 2024.

Mme [N] [W] a sollicité la jonction des procédures et a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation à l’exception de la demande de communication de pièces. Elle s’est opposée aux demandes reconventionnelles formulées à son encontre.

En réplique à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] s’oppose à l’expertise sollicitée faute de motif légitime, et demande la condamnation de Mme [N] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, explique qu’elle est le syndic de la copropriété, et non la société NEXITY qui est une société distincte. Elle forme protestations et réserves. La société NEXITY demande sa mise hors de cause et la condamnation de Mme [N] [W] à une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE, sous réserve de la participation du syndicat des copropriétaires à la mesure d’expertise sollicitée, forme protestations et réserves.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la jonction des procédures :

Il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner, en vertu de l’article 367 du Code de procédure civile, la jonction des procédures enrôlées sous les N° RG 24/55073 et N° RG 24/56938, qui concernent les mêmes parties et le même litige.

II – Sur la mise hors de cause de la société NEXITY

La société LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, justifie de sa qualité de syndic de la copropriété concernée par le litige, alors que la société NEXITY est une société distincte et n’est pas le syndic de cette copropriété.

Il y a donc lieu de prononcer la mise hors de cause de la société NEXITY.

III – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce Mme [N] [W] justifie d’un premier dégât des eaux survenu dans son appartement en 2021.

Il n’est pas contesté que des travaux réparatoires ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] sur une descente d’eaux commune qui était vraisemblablement à l’origine du désordre.

Cependant Mme [N] [W] soutient que des infiltrations perdurent malgré ces travaux. Elle verse à l’appui de cette allégation un nouveau rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisé le 13 juillet 2023 qui indique comme origine du sinistre  » infiltration  » et provenance supposée la  » toiture-terrasse « , alors qu’en 2021 le rapport visait une  » fuite rupture  » en provenance d’une  » canalisation collective non accessible « . Le rapport de 2023 précise que la fuite identifiée en 2021 a bien été réparée et qu’il s’agit vraisemblablement d’une autre fuite qui pourrait venir d’une infiltration par toiture.

Mme [N] [W] justifie également avoir tenté plusieurs démarches auprès du syndic (à la bonne adresse) en 2023 et 2024 pour faire réaliser amiablement une recherche de fuite, sans résultat.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que la demanderesse justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

IV – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens ne sauraient être réservés et doivent être laissés à la charge de Mme [N] [W].

S’agissant des demandes présentées au titre des frais irrépétibles, pour la même raison il n’y a pas lieu à ce stade d’y faire droit. Chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les N° RG 24/55073 et N° RG 24/56938 ;

Mettons hors de cause la société NEXITY ;

Accueillons la demande formée par Mme [N] [W] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons M. [Z] [K], Expert honoraire, demeurant [Adresse 8] – mail : [Courriel 14]
pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

Se rendre sur place [Adresse 9] en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;
Examiner l’ouvrage, le décrire ;
Examiner l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leurs écritures et les pièces au soutien de celles-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés ;
Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;
A défaut de production du PV de réception et de la liste des réserves qui y est annexée, donner son avis sur la réception judiciaire des travaux et la date à retenir pour le prononcé de celle-ci ;Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;
Donner son avis sur le fait que les travaux sont constitutifs d’un ouvrage en fournissant les éléments permettant d’aboutir à cette qualification ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité ;
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le coût de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse ;
Fournir tous autres renseignements utiles ;
Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties ;
En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;
Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;
Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Mme [N] [W] exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 26 janvier 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois à compter du versement de la consignation au greffe et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Laissons les dépens à la charge de Mme [N] [W] ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 26 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Fanny LAINÉ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 15]
☎ [XXXXXXXX02]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 16]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX013]
BIC : [XXXXXXXXXX017]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [K]

Consignation : 5 000 € par Madame [N] [W]

le 26 janvier 2025

Rapport à déposer le : 26 juillet 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 15]


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