|
L’Essentiel : M. et Mme [M] ont assigné Mme [Y] [T] pour obtenir la résolution d’une vente immobilière, en raison du non-paiement des rentes viagères. Le tribunal a prononcé la résolution de la vente, permettant aux époux de conserver les sommes perçues et ordonnant l’expulsion de Mme [Y]. Cette dernière a été condamnée à verser une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi qu’à régler des arrérages de 3.282,18 euros. En outre, elle doit payer 2.000 euros pour les frais de justice et supporter les dépens. L’exécution provisoire du jugement a été maintenue, permettant une mise en œuvre rapide des décisions.
|
|
Contexte de l’AffaireM. [C] [M] et Mme [D] [M] ont assigné Mme [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Poitiers, demandant la résolution d’une vente immobilière intervenue le 18 mars 2024. Cette vente concernait une maison individuelle située à [Localité 7]. Les époux [M] ont également demandé diverses mesures, y compris l’expulsion de Mme [Y] [T] et la restitution des clés de l’immeuble. Motifs de la DemandeLes époux [M] ont justifié leur demande par le non-paiement des rentes viagères dues par Mme [Y] [T]. Un commandement de payer avait été signifié le 18 janvier 2024, mais la somme due n’a pas été réglée dans le délai imparti. En conséquence, ils ont demandé la résolution de la vente et la conservation des sommes déjà perçues. Décisions du TribunalLe tribunal a prononcé la résolution de la vente à compter du 18 mars 2024, permettant aux époux [M] de conserver le prix payé et les rentes perçues jusqu’à cette date. Il a également ordonné l’expulsion de Mme [Y] [T] et la remise des clés de l’immeuble. Indemnités et DépensMme [Y] [T] a été condamnée à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers et charges, ainsi qu’à régler les arrérages dus, s’élevant à 3.282,18 euros. De plus, elle a été condamnée à payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure. Exécution ProvisoireLe tribunal a maintenu l’exécution provisoire de son jugement, permettant ainsi aux époux [M] de mettre en œuvre les décisions prises sans attendre l’éventuel appel de Mme [Y] [T]. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la portée de l’article 1103 du code civil dans le cadre de la résolution d’un contrat ?L’article 1103 du code civil stipule que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Cet article établit le principe fondamental de la force obligatoire des contrats. Cela signifie que les parties à un contrat doivent respecter les engagements qu’elles ont pris, sauf si des circonstances particulières justifient une modification ou une résiliation de ces engagements. Dans le cas présent, les époux [M] ont conclu un contrat de vente viagère avec Mme [Y] [T]. La résolution de ce contrat, prononcée par le tribunal, repose sur le non-respect des obligations contractuelles par Mme [Y] [T], qui a cessé de payer les rentes dues. Ainsi, la décision de résolution est conforme à l’article 1103, car elle rappelle que les parties doivent respecter les termes de leur contrat, et que le non-respect de ces termes peut entraîner des conséquences juridiques, telles que la résolution du contrat. Quelles sont les conditions de la résolution d’un contrat selon l’article 1228 du code civil ?L’article 1228 du code civil dispose que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Cet article confère au juge un pouvoir d’appréciation dans le cadre de la résolution d’un contrat. Il peut choisir de prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat, ou d’accorder un délai pour que le débiteur s’exécute. Dans le litige en question, le tribunal a constaté que Mme [Y] [T] n’avait pas respecté ses obligations de paiement, ce qui justifie la résolution du contrat. Le commandement de payer signifié à Mme [Y] [T] a laissé un délai de deux mois pour s’exécuter, délai qui n’a pas été respecté. Ainsi, la décision du tribunal de prononcer la résolution de la vente est en adéquation avec les dispositions de l’article 1228, qui permet au juge d’agir en fonction des circonstances. Quelles sont les conséquences de la résolution d’un contrat sur les paiements effectués, selon le jugement ?Le jugement précise que les époux [M] conservent les sommes déjà perçues, notamment le prix de vente de 16.000 euros et les rentes payées jusqu’à la date de la résolution. Cela est conforme à l’article 1228 du code civil, qui permet au juge de décider des conséquences d’une résolution. En effet, l’article 1228 indique que le juge peut allouer des dommages et intérêts, mais dans ce cas, les époux [M] conservent les sommes versées, ce qui est une conséquence directe de la résolution. De plus, Mme [Y] [T] est tenue de payer une indemnité d’occupation, équivalente aux rentes, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité est justifiée par le fait qu’elle occupe le bien sans droit ni titre, ce qui engage sa responsabilité à indemniser les propriétaires pour l’occupation illégale. Comment se déroule l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre selon le jugement ?Le jugement ordonne l’expulsion de Mme [Y] [T] et de tout occupant de son chef, en cas de non-libération des lieux dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement. Cette procédure est conforme aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui régissent l’expulsion des occupants sans droit ni titre. L’article L433-1 précise que l’expulsion peut être ordonnée par le juge, tandis que l’article L433-2 stipule que l’expulsion peut être effectuée avec le concours de la force publique si nécessaire. Dans ce cas, le tribunal a prévu que, si Mme [Y] [T] ne libère pas les lieux dans le délai imparti, l’expulsion pourra être réalisée avec l’assistance des forces de l’ordre, garantissant ainsi le respect de la décision judiciaire. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans le cadre de ce litige, le tribunal a condamné Mme [Y] [T] à verser 2.000 euros aux époux [M] au titre de l’article 700. Cette somme est destinée à couvrir les frais engagés par les époux [M] pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la procédure judiciaire. L’application de cet article vise à garantir que la partie qui a dû défendre ses intérêts en justice ne soit pas pénalisée financièrement par la nécessité d’engager des frais pour obtenir satisfaction. Ainsi, la décision du tribunal de condamner Mme [Y] [T] à payer cette somme est justifiée par les dispositions de l’article 700, qui vise à équilibrer les charges financières entre les parties en fonction de l’issue du litige. |
DOSSIER : N° RG 24/01104 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GKR2
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024
DEMANDEURS :
Madame [D] [P] épouse [M]
demeurant [Adresse 1]
Représentée par Me Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS
Monsieur [C] [M]
demeurant [Adresse 1]
Représenté par Me Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS
DÉFENDERESSE :
Madame [Y] [T] épouse [J]
demeurant [Adresse 4]
Non constituée
LE :
Copie simple à :
– Me BARROUX
Copie exécutoire à :
– Me BARROUX
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIER : Thibaut PAQUELIN, lors de l’audience et Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition
Audience à juge unique sans débat du 01 octobre 2024.
Par acte d’huissier de justice du 29 avril 2024 dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [C] [M] et Mme [D] [P] épouse [M] ont ensemble fait assigner Mme [Y] [T] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en demandant à cette juridiction de notamment :
Prononcer la résolution de la vente intervenue entre M. [C] [M] et Mme [D] [M] d’une part et Mme [Y] [T] d’autre part, à la date du 18 mars 2024, portant sur une maison individuelle située à [Localité 7] sise [Adresse 8] cadastrée Section B n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;Dire et juger que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 par les époux [M] ;Condamner Mme [Y] [T] à laisser libre de tous occupants de son chef l’immeuble objet de la présente procédure et remettre aux époux [M] les clés de l’immeuble à compter de la date du jugement à intervenir ;Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les délais impartis l’expulsion de Mme [Y] [T] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-2 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résolution de la vente, sur la période à compter de la résolution de la vente et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;Dire et juger que la somme de 16.000 euros payée au comptant le jour de la signature de l’acte de vente ainsi que les loyers perçus jusqu’au mois de juillet 2023 resteront acquis à M. [C] [M] et Mme [D] [M] ;Condamner Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] les arrérages échus mais non réglés arrêtés à la date de la résolution du contrat soit la somme de 3.282,18 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer soit le 18 janvier 2024 ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;Condamner Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont le coût du commandement de payer ;en indiquant que Mme [Y] [T] avait cessé de payer les échéances mensuelles dues au titre de l’achat en viager du bien immobilier.
La clôture a été prononcée par ordonnance au 08 juillet 2024 à défaut de constitution d’avocat en défense, et l’affaire a été fixée, après modification, en formation à juge unique et sans débat au 1er octobre 2024.
Le 1er octobre 2024, avis a été donné que le jugement était mis en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
1. Sur les demandes principales des époux [M] au titre de la résolution de la vente et de ses conséquences.
L’article 1103 du code civil dispose que : » Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
L’article 1228 du code civil dispose que : » Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
En l’espèce, par acte authentique du 26 février 2021, les époux [M] ont vendu à Mme [Y] [T] épouse [J] une maison individuelle d’habitation située à [Adresse 4], sous le régime de la vente viagère, moyennant à ce titre la somme de 16.000 euros en capital ainsi qu’une rente viagère mensuelle de 532 euros (pièce demandeurs n°1).
L’acte stipule qu’à défaut de paiement à échéance d’une rente, et après un commandement de payer laissant un délai de deux mois pour s’exécuter, les époux [M] pourront obtenir la résolution de la vente, en conservant toute somme perçue jusqu’alors (pièce demandeurs n°1, pages 20/21).
Les époux [M] justifient avoir fait signifier à Mme [Y] [T] épouse [J] un commandement de payer du 18 janvier 2024 pour le paiement des rentes impayées d’août 2023 à janvier 2024, outre accessoires, intérêts et frais, pour un total de 3.793,92 euros (pièce demandeurs n°4).
Il n’est pas justifié que cette somme aurait été acquittée dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer.
En conséquence, c’est à juste titre que les époux [M] peuvent obtenir la résolution de la vente, à effet au 18 mars 2024.
Ils conserveront comme acquis définitivement le prix payé en capital ainsi que les rentes payées jusqu’à ce jour.
En outre, devenue occupante sans droit ni titre, Mme [Y] [T] épouse [J], dont l’expulsion est par ailleurs ordonnée à défaut de départ volontaire sous un délai, est tenue de payer à titre d’indemnités d’occupation une somme mensuelle équivalente aux rentes (ou loyers) augmentées des charges, jusqu’à parfaite libération du bien immobilier.
2. Sur les autres demandes et les mesures de fin de jugement.
2.1. Sur les dépens.
Mme [Y] [T] épouse [J] supporte les dépens compte tenu du sens de la décision.
2.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y] [T] épouse [J] doit en outre payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
2.3. Sur l’exécution provisoire.
Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu sans débat par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la résolution de la vente intervenue entre M. [C] [M] et Mme [D] [M] d’une part et Mme [Y] [T] d’autre part, à la date du 18 mars 2024, portant sur une maison individuelle située à [Localité 7] sise [Adresse 8] cadastrée Section B n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;
DIT que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1 par M. [C] [M] et Mme [D] [M] ;
CONDAMNE Mme [Y] [T] à laisser libre de tous occupants de son chef l’immeuble objet de la présente procédure et remettre aux époux [M] les clés de l’immeuble à compter de la signification du présent jugement quel qu’en soit le mode ;
ORDONNE à défaut d’avoir libéré les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement l’expulsion de Mme [Y] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ACCORDE en tant que de besoin le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier ;
DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans le bien immobilier sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résolution de la vente, sur la période à compter de la résolution de la vente et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;
DIT que la somme de 16.000 euros payée au comptant le jour de la signature de l’acte de vente ainsi que les loyers perçus jusqu’au mois de juillet 2023 resteront acquis à M. [C] [M] et Mme [D] [M], sans recours de Mme [Y] [T] épouse [J] ;
CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] les arrérages échus mais non réglés arrêtés à la date de la résolution du contrat soit la somme de 3.282,18 euros outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer soit le 18 janvier 2024 ;
CONDAMNE Mme [Y] [T] à payer à M. [C] [M] et Mme [D] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [Y] [T] aux dépens ;
REJETTE toute autre demande ;
MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;
Le Greffier Le Président
Laisser un commentaire