[1] Copie conforme délivrée
le : 26/11/24
à : Monsieur [W] [P]

Copie exécutoire délivrée
le : 26/11/24
à : Maître Lyne LANDRE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/10427
N° Portalis 352J-W-B7I-C6JRM

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 novembre 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. LA FANMI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Lyne LANDRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #123

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 26 novembre 2024
PCP JCP référé – N° RG 24/10427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JRM

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 17/11/2021, la SCI LA FANMI a donné à bail à usage de résidence secondaire à [W] [P] un appartement situé [Adresse 1], 2ème étage porte droite.

Par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS du 04/11/2024, la SCI FANMI était autorisée à assigner [W] [P] en référé à heure indiquée.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 06/11/2024 à personne, la SCI LA FANMI a assigné [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
– enjoindre au défendeur de laisser le libre accès à son logement sis [Adresse 1], aux entreprises ou à tout expert mandatés par la SCI LA FANMI, le Syndic ou l’étude Mirabeau aux fins de réaliser la recherche et la réparation de la fuite d’eau et la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations et mettre l’appartement en état de propreté ;
– à défaut, en cas d’absence ou de refus du locataire, autoriser SCI LA FANMI, le Syndic ou l’étude Mirabeau à faire ouvrir la porte avec le concours de la force publique, d’un serrurier, d’un commissaire de justice, aux fins de réaliser la recherche et la réparation de la fuite d’eau et la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations et mettre l’appartement en état de propreté, dans le logement sis [Adresse 1] ;
– autoriser la SCI FANMI à faire exécuter tous les travaux nécessaires destinés à mettre fin aux infiltrations et à remettre l’appartement en état de propreté normal ;
– condamner [W] [P] à lui payer la somme de 8.637,44 euros au titre des loyers impayés, novembre 2024 inclus ;
– condamner [W] [P] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 18/11/2024.

La SCI LA FANMI, représentée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance locative à la somme de 7.318 euros.

[W] [P], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures du demandeur oralement reprises à l’audience pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de ses prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 26/11/2024 par mise à disposition au greffe.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur la demande, le juge n’y faisant droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que « dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

Il ressort enfin de l’article 835 du même code que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande d’accès aux lieux loués

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’un dégât des eaux important a été décelée dans le logement se situant au-dessous du logement occupé par [W] [P], ce sinistre provenant de l’appartement occupé par le défendeur.

Le requérant produit le bail conclu entre les parties, l’état des lieux d’entrée du 18/11/2021, des échanges de mails entre le Syndic, la société AQUANEF et [Z] [T] (voisin occupant l’appartement du 1er étage sous l’appartement d’[W] [P]), le rapport de la société CB64 du 31/10/2024 et de la SARL LES COMPAGNONS DE L’ASSAINISSEMENT du 13/11/2024, des photographies annexées aux rapports.

Il résulte de ces pièces qu’[Z] [T] n’a plus accès à son appartement en raison des coulées d’eau depuis le plafond de son logement et du risque pour sa sécurité que cela entraîne (effondrement, risque d’électrocution). Les entreprises AQUANEF et CB64 ont pu entrer dans le logement d’[W] [P], qui a ouvert la porte, mais n’ont pu intervenir pour réparer les fuites en raison du refus d’[W] [P]. La SARL LES COMPAGNONS DE L’ASSAINISSEMENT a pu s’entretenir avec [W] [P] devant la porte du logement, qui a assuré qu’il n’y avait plus de sinistre.

Pourtant, il résulte de l’attestation d’[Z] [T] et des échanges de courriels avec la société AQUANEF que la fuite perdure. Aussi, les rapports d’intervention et les photographies mettent en évidence que la douche, les WC et le lavabo de la salle de bain d’[W] [P] sont bouchés (rapport AQUANEF), que l’appartement semble insalubre (rapport du CB64), ce qui engendre des infiltrations dans le logement du dessous.

Le défendeur ne s’est pas présenté à l’audience, et n’a donc fait valoir aucun élément permettant de démontrer qu’il s’est libéré de son obligation. L’ensemble des intervenants évoque dans les rapports une attitude fuyante du locataire.

Dans ces conditions, il apparaît que la SCI LA FANMI se trouve dans l’impossibilité d’accéder aux lieux occupés par [W] [P] aux fins de recherche de fuite et de réparation de cette dernière.

L’urgence de la situation est manifeste, le voisin du dessous ne peut plus occuper son logement et le risque sanitaire et sécuritaire est avéré pour [W] [P] qui demeure dans un appartement indécent.

En conséquent, il convient d’enjoindre à [W] [P] de laisser le libre accès de l’appartement aux entreprises et études mandatées par la SCI LA FANMI afin qu’elles procèdent à la recherche de fuite et à la réparation de cette dernière.

À défaut pour [W] [P] de déférer à cette injonction dans un délai de 24 heures à compter de la signification de la présente ordonnance, la SCI LA FANMI et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la recherche de fuite et aux travaux de remise en état, le tout avec l’assistance d’un commissaire de justice qui dressera procès-verbal des opérations, et de la force publique si besoin est.

Il n’y a pas lieu d’autoriser une remise en état de propreté de l’appartement, l’autorisation d’accès se limitant aux interventions nécessaires pour rechercher la fuite, la réparer, et mettre fin aux infiltrations d’eau.

Il n’y a pas lieu d’autoriser expressément le Syndic et l’étude [Localité 2] à accéder aux lieux, car ils ne sont pas parties à la procédure et ne disposent pas d’un lien contractuel avec le défendeur. Toutefois, le gestionnaire immobilier, en sa qualité d’étude mandatée par la bailleresse, dispose d’un droit à ce titre.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

La SCI FANMI sollicite la condamnation provisionnelle en paiement de la somme de 8637,44 euros au titre de la dette locative d’[W] [P]. Néanmoins, elle ne produit pas de décompte actualisé de sa créance, mais seulement le commandement de payer délivré le 09/08/2024.

En l’absence de production d’un décompte actualisé, il ne peut être vérifié l’absence de paiement des loyers postérieurs au 09/08/2024, et l’absence de remboursement de la dette. Le demandeur ne justifie donc pas du caractère évident et exigible de sa créance.

Par conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer à ce stade de la procédure sur le principe d’une faute et l’attribution de dommages et intérêts. Il convient par ailleurs de relever que la demanderesse n’éclaire pas sur le fondement de sa demande.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [P], partie qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais nécessairement engagés au soutien de la procédure. Il convient dès lors de condamner [W] [P] au règlement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

ENJOINT à [W] [P] de laisser le libre accès à son logement situé au [Adresse 1] droite, à la SCI LA FANMI ou toute entreprise et étude de son choix mandatée par elle, aux fins de réaliser la recherche et la réparation de la fuite d’eau et la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations, et ce dans un délai de 24 heures suivant la signification de la présente ordonnance ;

À DEFAUT pour [W] [P] de déférer à cette injonction dans le délai susvisé, AUTORISE la SCI LA FANMI ou toute entreprise ou étude de son choix mandatée par elle à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la recherche et la réparation de la fuite d’eau et la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que lors de la première entrée dans les lieux, la SCI LA FANMI, ou toute étude mandatée par elle, dans le cadre de ses opérations, pourra être accompagnée d’un commissaire de justice pour accéder à l’appartement sis [Adresse 1], 2ème étage porte droite, et après quoi, en cas d’absence de l’occupant, refermer l’appartement, le commissaire de justice dressant constat de ses opérations ;

FIXE la provision due par avance par la SCI FANMI au commissaire de justice saisi à la somme de 450 euros ;

REJETTE la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE [W] [P] à verser la somme de 800 euros à la SCI FANMI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection,