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L’Essentiel : La SCI DIMA possède un appartement duplex, une cave et un garage dans une copropriété de l’Ain. En raison de charges impayées, le syndicat des copropriétaires a adressé deux mises en demeure, restées sans réponse. Le 17 septembre 2024, le syndicat a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse pour obtenir le paiement des arriérés. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, la SCI n’a pas comparu. Le tribunal a condamné la SCI DIMA à payer 304,09 € d’arriérés, 6 601,81 € de charges courantes, 340,18 € de cotisations, et 250 € de dommages et intérêts.
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Propriété de la SCI DIMALa SCI DIMA possède un appartement duplex, une cave et un garage, constituant les lots n° 183, 186 et 199 d’une copropriété située à [Adresse 9] dans le département de l’Ain. Mises en demeure pour charges impayéesEn raison de charges de copropriété non réglées, le syndicat des copropriétaires a envoyé deux mises en demeure à la SCI DIMA, respectivement le 12 septembre 2023 et le 12 juillet 2024, qui sont restées sans réponse. Assignation en justiceLe 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné la SCI DIMA devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse pour obtenir le paiement de diverses sommes dues, incluant des arriérés de charges et des dommages et intérêts. Audience et actualisation des demandesLors de l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat a actualisé ses demandes, sollicitant des montants réduits en raison des paiements effectués par la SCI DIMA, mais cette dernière n’a pas comparu. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la SCI DIMA devait des sommes au titre des charges et des cotisations de fonds de travaux, et a condamné la SCI à payer un total de 304,09 € pour l’arriéré, ainsi que 6 601,81 € pour les charges courantes non échues et 340,18 € pour les cotisations de fonds de travaux. Dommages et intérêtsLe tribunal a également accordé des dommages et intérêts de 250 € au syndicat des copropriétaires en raison des difficultés financières causées par les retards de paiement de la SCI DIMA. Condamnation aux dépensLa SCI DIMA a été condamnée à payer 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats du syndicat. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les obligations de la SCI DIMA en matière de charges de copropriété ?La SCI DIMA, en tant que copropriétaire, a des obligations précises en matière de charges de copropriété, qui sont régies par la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 14 de cette loi, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses des parties communes en fonction de sa quote-part dans la copropriété. Ainsi, l’article 14-1 stipule que « les dépenses courantes concernant les parties communes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs quotes-parts ». De plus, l’article 19-2 précise que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles ». Cela signifie que la SCI DIMA est légalement tenue de régler les charges de copropriété dans les délais impartis, sous peine de voir ces charges devenir exigibles immédiatement. Quelles sont les conséquences d’un non-paiement des charges de copropriété ?Le non-paiement des charges de copropriété par la SCI DIMA entraîne plusieurs conséquences juridiques, notamment en vertu des articles de la loi du 10 juillet 1965. En premier lieu, l’article 19-2 mentionne que « les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles » après une mise en demeure restée infructueuse. Cela signifie que le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat des arriérés de charges. De plus, le syndicat peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le recouvrement des sommes dues, comme cela a été fait dans cette affaire. En cas de condamnation, la SCI DIMA peut également être tenue de payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, comme le stipule l’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une indemnité à la partie gagnante. Quels sont les recours possibles pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-paiement ?Le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs recours en cas de non-paiement des charges par la SCI DIMA. Tout d’abord, il peut adresser une mise en demeure, comme cela a été fait en l’espèce, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Si cette mise en demeure reste sans effet, le syndicat peut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues. L’article 19-2 précise que « le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ». En outre, le syndicat peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du non-paiement, ce qui a été accordé dans le jugement rendu. Enfin, le syndicat peut également demander le recouvrement des dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, qui permet d’allouer une indemnité à la partie gagnante pour couvrir ses frais d’avocat. Comment se calcule le montant des charges dues par la SCI DIMA ?Le montant des charges dues par la SCI DIMA est calculé en fonction de plusieurs éléments, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. L’article 14-1 précise que les charges courantes sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leurs quotes-parts dans la copropriété. Ainsi, chaque copropriétaire doit payer une part proportionnelle des dépenses engagées pour les parties communes. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes en fonction des versements effectués et des budgets votés. Le montant total des charges dues par la SCI DIMA a été déterminé en tenant compte des arriérés, des cotisations de fonds de travaux et des provisions pour charges courantes. Les montants réclamés, tels que 304,09 € pour l’arriéré et 6 601,81 € pour les charges courantes non encore échues, ont été calculés sur la base des décomptes fournis par le syndicat, conformément aux articles 14-1 et 14-2 de la loi précitée. Ainsi, le calcul des charges dues repose sur une méthode rigoureuse, prenant en compte les décisions de l’assemblée générale et les quotes-parts de chaque copropriétaire. |
JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
DU 26 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/02759 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3PP
MINUTE N° 24/
Dans l’affaire entre :
S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] sis [Adresse 5]-[Adresse 6]-[Adresse 7] – [Adresse 3]-[Adresse 2]-[Adresse 1] – [Localité 8], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE-AIN, inscrite au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 391 634 912, dont le siège est [Adresse 4]
représenté par Me Christian LALLEMENT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 374 substitué par Me Marie-Anne BARRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 90
DEMANDEUR
et
S.C.I. DIMA, immatriculée au RCS de Bourg-en-Bresse sous le numéro 449 965 375, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante
DEFENDERESSE
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Magistrat : Mme MASSON-BESSOU, Juge
Greffier : Madame BOIVIN
Débats : en audience publique le 15 Octobre 2024
Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024
La SCI DIMA est propriétaire d’un appartement duplex, d’une cave et d’un garage constituant les lots n° 183, 186 et 199 de la copropriété de l’immeuble [Adresse 9], immeuble situé [Adresse 5]-[Adresse 6]-[Adresse 7] – [Adresse 3]-[Adresse 2]-[Adresse 1] à [Localité 8] (département de l’Ain).
En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], a, en date des 12 septembre 2023 puis 12 juillet 2024 adressé à la SCI DIMA une mise en demeure, lesquelles sont restées infructueuses.
Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société Immo de France Ain a, au visa notamment des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, assigné la SCI DIMA devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’elle soit condamnée à lui payer :
– la somme de 2 918,36 € arrêtée au 20 août 2024 correspondant aux arriérés de charges, ainsi qu’aux frais de mise en demeure, relance et mise au contentieux non réglées, outre intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024, date de la mise en demeure, avec capitalisation, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant décompte produit au jour de l’audience ;
– la somme de 8 057,26 € correspondant à la quote part de la SCI DIMA dans le budget prévisionnel au titre des charges courantes de l’article 14-1 votées pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2026, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant relevé produit au jour de l’audience ;
– la somme de 411,72 € correspondant à la quote part de la SCI DIMA dans les côtisations fonds de travaux visées à l’article 14-2 1 et votées pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2026, ce montant pouvant être actualisé au jour le plus proche de la décision à intervenir suivant relevé produit au jour de l’audience ;
– la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;
– la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024.
Le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes, compte tenu des versements opérés depuis l’assignation, sollicitant désormais les sommes de :
– 304,09 € au titre de l’arriéré,
– 6 601,81 € au titre de la quote part de charges au titre du budget prévisionnel voté,
– 340,18 € au titre des cotisations fonds de travaux non encore exigibles.
La SCI DIMA n’a pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.
Sur les demandes principales
En application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, » à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (dépenses courantes concernant les parties communes) ou du I de l’article 14-2 (fonds de travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles « .
Le présent article est applicable aux côtisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] ( notamment relevé cadastral, réglement de copropriété, relevé de compte du 22 août 2024, appels de fonds depuis le 1er avril 2023 jusqu’au 17 juin 2024, mises en demeure des 12 septembre 2023 et 12 juillet 2024, contrats de syndic, procès verbaux AG 2023 et 2024, décompte sur budgets votés et fonds de travaux ) :
– qu’en date du 12 juillet 2024, date de la dernière mise en demeure, la SCI DIMA était redevable de la somme de 2 744,36 € au titre des charges et des cotisations de fonds de travaux non réglées, outre la somme de 30 € au titre des frais de mise en demeure ;
– qu’au 20 août 2024, la situation n’était toujours pas régularisée, puisque la SCI DIMA était débitrice à cette date d’une somme de 2 918,36 €, comprenant les frais de mise en demeure et les frais de mise en contentieux, frais contractuellement prévus dans le contrat de syndic.
Il ressort du dernier décompte (11 octobre 2024) que la SCI DIMA a procédé en date des 4 et 9 octobre 2024 au virement d’une somme de 2 117,78 € et qu’il restait dû une somme de 3011,09 €, ce montant prenant en compte les cotisations fonds de travaux et la provision pour charges courantes du 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024).
Le syndicat des copropriétaire a indiqué à l’audience qu’il réclamait après actualisation de sa créance, la somme de 304,09 € et se limitait à cette demande.
Il en résulte que la SCI DIMA doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 304,09 € au titre de l’arriéré de de charges et de cotisation de fonds de travaux, 4ème trimestre 2024 inclus.
Il ressort en outre des décomptes sur budget prévisionnel voté et des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles, que selon ses quotes-parts, la SCI DIMA est appelée à devoir :
– au titre des charges courantes non encore échues sur la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026 la somme de 6 601,81 €,
– au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles la somme de 340,18 € sur la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026.
La SCI DIMA est en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 9] la somme de 6 601,81 € actualisée au titre des charges courantes non encore échues et de 340,18 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026.
Enfin, les retards de paiement de La SCI DIMA ont nécessairement occasionné des difficultés financières dans la gestion de l’immeuble au préjudice direct de l’ensemble des copropriétaires.
Il est donc justifié de faire droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme 250 € au titre du préjudice financier subi.
Sur les mesures accessoires
La SCI DIMA, partie perdante, est condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SCI DIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 304,09 € actualisée au titre de l’arriéré de charges et de cotisation de fonds de travaux dûs au 1er octobre 2024 au titre du 4ème trimestre 2024 ;
Condamne la SCI DIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 6 601,81 € actualisée au titre des charges courantes non encore échues et de 340,18 € au titre des cotisations de fonds de travaux non encore exigibles sur la période du 1er janvier 2025 au 31 mars 2026 ;
Condamne la SCI DIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts ;
Condamne la SCI DIMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI DIMA aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lallement et Associés, avocats ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.
La greffière Le président
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Christian LALLEMENT
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