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N° RG 23/53280

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKJA

N°: 1

Assignation du :
24 mars 2023

EXPERTISE[1]

[1] 3 copies exécutoires
+ 1 expert
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 novembre 2024

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

L’association [10]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocats au barreau de PARIS – #P0219

DEFENDERESSES

L’association BASILIADE
[Adresse 6]
[Localité 8]

La S.C.I. SOLIDARIMMO
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentées par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS – #L0158

La MUTUELLE DU PERSONNEL DU GROUPE RATP
[Adresse 7]
[Localité 9]

représentée par Maître Estelle GARNIER de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN702

DÉBATS

A l’audience du 29 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

La mutuelle du personnel groupe RATP était propriétaire, jusqu’au 15 décembre 2022, d’un immeuble situé [Adresse 6].

Par contrat du 1er mars 2017 elle a donné à bail une partie des locaux (parties privatives et quote-part de parties communes) à l’association [10], par abréviation appelée CPCMI.

Le même jour elle a donné à bail une autre partie des locaux (parties privatives et quote-part de parties communes) à l’association BASILIADE.

L’association [10] s’est plaint de ce que les surfaces effectives ne correspondaient à celles mentionnées dans chacun des baux, et que l’association BASILIADE avait « annexé » de plus en plus de parties communes ou non communes, au détriment de la demanderesse, et de la répartition des loyers convenue initialement entre les preneurs.

L’association SOLIDARIMMO, dont l’association BASILIADE est associée majoritaire, a acquis l’immeuble le 15 décembre 2022.

Par exploit d’huissier en date du 24 mars 2023, l’association [10] a assigné l’association BASILIADE, l’association SOLIDARIMMO et la mutuelle du personnel groupe RATP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment :
de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,de voir condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Plusieurs renvois ont été ordonnés pour permettre notamment aux parties de tenter de régler amiablement leur litige, par la voie de la médiation ou d’une audience de règlement amiable.
Ces tentatives n’ont pas abouti.

Le demandeur a sollicité la reprise de l’instance et l’affaire a été plaidée à l’audience du 29 octobre 2024.

A l’audience, l’association [10] a réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation.

L’association BASILIADE et l’association SOLIDARIMMO s’opposent à l’expertise sollicitée, pour absence de motif légitime, et demandent reconventionnellement la condamnation du demandeur à leur payer à chacune la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La mutuelle du personnel groupe RATP s’oppose également à l’expertise considérant qu’il n’existe aucun motif légitime à son égard et demande reconventionnellement la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024, date de la présente ordonnance.

I – Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être légalement ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants :
l’association BASILIADE et l’association [10] ont eu pour volonté commune d’ouvrir ensemble une maison de santé, associative, pour la prise en charge de patients en situation de grande précarité,ce sont finalement deux baux qui ont été signés par la mutuelle du personnel groupe RATP, avec chacune des associations, le même jour,les deux baux font référence à un projet commun des locataires, puisque dans l’exposé préalable il est notamment indiqué « compte-tenu de l’intérêt porté par le bailleur au projet associatif présenté par le preneur, il a autorisé le preneur à prendre à bail une partie de l’immeuble, sous réserve que l’autre partie soit donnée à bail à une entité poursuivant un objectif convergent […] et que les deux preneurs fassent leur affaire de la répartition des parties communes, des éventuelles servitudes […]»,le montant du loyer contractuel est identique dans chacun des baux : 90.000 euros annuel,à ces baux sont annexés notamment des plans et un « tableaux des surfaces », tableau qui liste niveau par niveau les surfaces attribuées à l’association BASILIADE, à l’association [10], et le « commun », avec la précision d’un « RATIO » de 60% pour l’association BASILIADE et 40% pour l’association [10],cette annexe a pour titre « rénovation de la maison de la santé [Adresse 11] », et mentionne notamment « Maître d’ouvrage : BASILIADE – CPCMI »,des travaux de réhabilitation ont été menés par les preneurs dans les locaux,un calcul des surfaces, réalisé par un géomètre à la demande de l’association [10] le 8 avril 2021, conclut à une surface occupée par l’association BASILIADE de 63,73% et par CPCMI de 36,27%.
Ainsi un litige potentiel existe entre les parties sur les questions de répartition des surfaces et le cas échéant de répartition des loyers et charges afférents, litige qui peut concerner tant les rapports entre les deux preneurs, que les rapports entre les preneurs et leur bailleur commun, initial ou actuel. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les chances de succès de ces actions éventuelles, mais celles-ci ne sont pas manifestement vouées à l’échec. Il convient également de rappeler qu’à ce stade peu importe de déterminer s’il existe un lien contractuel entre les deux locataires, ou si les deux baux litigieux sont indivisibles.

Le fait que la mutuelle du personnel groupe RATP ne soit plus le propriétaire actuel des lieux n’est pas non plus un élément entraînant sa mise hors de cause d’une mesure d’expertise puisqu’elle était bien propriétaire des lieux au moment où le projet de maison de santé a été négocié et mis en œuvre, et qu’elle est le signataire initial des baux litigieux, au regard desquels sa responsabilité pourrait être recherchée.

A la lecture de ces éléments, il apparaît que la demanderesse justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise contradictoire soit ordonnée. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

II – Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de l’association [10].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes seront rejetées.

Statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en matière de référés et en premier ressort ;

Accueillons la demande formée par l’association [10] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Ordonnons en conséquence une mesure d’expertise et commettons :
M. [C] [R], expert judiciaire, demeurant [Adresse 5]
Tél : [XXXXXXXX03] Fax : [XXXXXXXX02] – Email : [Courriel 13]
pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

Se rendre sur place [Adresse 6], en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents ;
Décrire l’immeuble ;
Procéder à un calcul exact des surfaces exploitées par la CPCMI, par l’association BASILIADE et par les éventuels sous-locataires de ces deux parties, en distinguant parties privatives et parties communes ;
En déduire le taux d’occupation des surfaces totales par la CPCMI et par l’association BASILIADE
Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel, notamment plans, permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites ;
Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature ;
Fournir tous autres renseignements utiles ;
En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ;
Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations ;
Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées ;

Disons que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties ;

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Fixons à la somme de 5.000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par l’association [10] exclusivement par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 26 janvier 2025 ;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe dans un délai de six mois à compter du versement de la consignation au greffe et que de toutes les difficultés ou causes de retard, il avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

Disons que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons les dépens à la charge de l’association [10] ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 26 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Fanny LAINÉ

Service de la régie :
Tribunal de Paris, [Adresse 14]
☎ [XXXXXXXX04]
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 15]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX012]
BIC : [XXXXXXXXXX016]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [C] [R]

Consignation : 5 000 € par L’association [10]

le 26 janvier 2025

Rapport à déposer le : 26 juillet 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 14].