TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
O R D O N N A N C E de R E F E R E – N° RG 24/00193 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GLCQ
Code NAC : 72A Nature particulière : 0A

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [4], sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représenté par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. HABIVAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;

représentée par Maître Karine L’HUILLIER, avocat membre de la SELAS FIDAL, avocats associés au barreau de METZ, substituée par Maître Anissa YAOUDARENE, avocat membre de la SELAS FIDAL, avocats associés au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 12 novembre 2024,

ORDONNANCE : rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024,

Par acte du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [4], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) LAMY, a assigné la société à responsabilité limitée (SARL) HABIVAL devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 26 752,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 29 juin 2024 avec intérêts à taux légal à compter du 23 mai 2024, et de la voir condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le SDC de l’immeuble [4] expose que la société HABIVAL est propriétaire de lots au sein de la résidence [4].
Il fait valoir qu’en dépit d’appels de fonds pour les charges de copropriété régulièrement adressés et d’une mise en demeure de régler lesdites charges, la défenderesse n’y a pas procédé et s’est retrouvée débitrice à son égard de la somme de 26 752,86 euros au 29 juin 2024.
Il fait observer que, depuis, la société HABIVAL a réglé une partie des charges dues mais reste lui devoir la somme de 4880,64 euros en ce compris des frais de mise en demeure et de recouvrement.
Il souligne que ces frais sont dus selon la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
Il sollicite désormais la condamnation de la défenderesse à lui régler, outre les dépens et une somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, une somme provisionnelle de 4880,64 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024.

En réponse, la société HABIVAL argue qu’elle a effectué 3 règlements entre les mois de juin et juillet 2024 qui ont amené à solder la dette relative aux charges de copropriété mais aussi qu’elle a réglé d’autres charges par chèque du 4 octobre 2024.
Elle conteste, par ailleurs, devoir des frais de recouvrement au motif que la réalité de ces frais n’est pas justifiée et qu’ils n’ont pas à être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur.
Elle conclut au débouté des demandes présentées par le SDC de l’immeuble [4] et à sa condamnation aux dépens, avec droit de recouvrement direct de Maître L’HUILLIER, et à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la propriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En outre, d’après l’article 10-1 de la loi précitée, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Enfin, d’après l’article 835 du code de procédure civile, juge des référés, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par le demandeur que la société HABIVAL est propriétaire de lots de copropriété au sein de l’immeuble [4] et qu’elle a fait l’objet d’appels de fonds du demandeur pour charges de copropriété à la suite d’assemblées générales de la copropriété tenues les 26 mai 2021, 10 décembre 2022 et 09 décembre 2023.

Il en ressort également qu’elle n’a pas réglé immédiatement les appels de fonds et qu’elle a fait l’objet d’une mise en demeure de payer la somme de 21 194,59 euros le 23 mai 2024.

Il en ressort, enfin, que des versements pour régler la dette pour charges de copropriété ont été réalisés par la société HABIVA.

Le SDC de l’immeuble [4] produit un état de compte ramenant cette dette à la somme de 4880,64 euros, en ce compris des frais de recouvrement.

La société HABIVA conteste ce décompte en affirmant avoir apuré la dette et en justifier par la production de son relevé de comptes.

Or, il convient de constater qu’elle communique en réalité uniquement un document comptable qui ne peut être un élément prouvant qu’elle a réalisé le transfert de fonds au profit de la demanderesse qu’elle allègue.

Il s’ensuit qu’à défaut de preuve qu’elle s’est effectivement libérée de sa dette, la société HABIVAL reste incontestablement devoir un reliquat au titre des charges de copropriété au SDC de l’immeuble [4].

La société HABIVAL conteste également devoir les frais de recouvrement que lui impute la demanderesse.

Or, elle ne prouve pas que ces frais, à la charge du copropriétaire débiteur s’ils sont nécessaires, ne sont pas nécessaires et il résulte de l’historique du décompte produite par le SDC de l’immeuble [4] que ces frais ont été engagés avant une régularisation partielle de la situation par la société HABIVAL.

Il s’ensuit que ces frais sont, de façon non-sérieusement contestable, nécessaires.

Dès lors, il doit être considéré que la société HABIVAL est bien débitrice de la somme de 4880,64 euros au titre du reliquat des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme à titre provisionnel au SDC de l’immeuble [4], avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 23 mai 2024.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, la société HABIVAL, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

En outre, elle sera condamnée à payer au SDC de l’immeuble [4] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée (SARL) HABIVAL à payer syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [4], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) LAMY, la somme provisionnelle de 4880,64 euros au titre du reliquat des charges de copropriété et frais de recouvrement, selon décompte arrêté à la date du 23 octobre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 23 mai 2024.

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée (SARL) HABIVAL aux dépens ;

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée (SARL) HABIVAL à payer au syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [4], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) LAMY, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 26 novembre 2024.

Le greffier, Le président,