ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
26 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01001 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCM2
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.E.L.A.R.L. SECOIA SARL C/ [N] [G] épouse [X]

DEMANDERESSE

La société SECOIA
SARL, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Évry sous le numéro 401 809 520, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Camille LIENARD-LEANDRI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 386, Me Iris NAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J087

DEFENDERESSE

Madame [N] [G] épouse [X]
née le 21 Octobre 1966 à , demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, Me Pauline HUMBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 151

Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 26 novembre 2019, la SARL SECOIA a donné à bail commercial à Madame [N] [G] épouse [X] des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 26 novembre 2019 pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel d’un montant de 20.000 euros hors taxes, hors charges.

Par avenant du même jour, le preneur a consenti de prendre à sa charge de grosses réparations, le bailleur l’a autorisé à faire des travaux d’aménagement et il lui a consenti une franchise de loyer du 26 novembre 2019 au 15 février 2020.

Le 6 mars 2024, la SARL SECOIA a fait signifier à Madame [G] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3.812,18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la société SECOIA a fait assigner Madame [N] [G] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :
A titre principal,
– constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet de commandement de payer signifié le 6 mars 2024 et corrélativement, ordonner l’expulsion du locataire, Madame [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec si nécessaire l’intervention d’un huissier, des forces de l’ordre et d’un serrurier.
– ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, au choix du bailleur, aux frais, risques et périls du locataire,
– condamner Madame [N] [G] à régler au bailleur, à titre de provision, outre le commandement de payer et l’intérêt légal, la somme de 16.832,95 euros au titre de l’arriéré locatif,
– condamner Madame [N] [G] à régler la somme de 1.683,30 euros au titre de la pénalité contractuelle,
– condamner Madame [N] [G] à régler au bailleur, à titre de provision, la somme de 644,64 euros au titre des frais d’huissier,
A titre subsidiaire,
– dans l’hypothèse où le preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie, dire et juger que faute de paiement en son entier et à la bonne date d’une seule des échéances prévues, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ; la clause résolutoire sera acquise par le bailleur, autorisé à poursuivre l’expulsion du preneur,
En toute hypothèse,
– condamner Madame [N] [G] au paiement de la somme de
3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître LIENARD-LEANDRI.

À l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la société SECOIA, représentée par son conseil, développe oralement les termes de son assignation tout en actualisant le montant de la dette qui a légèrement diminué (14.210,22 euros). Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement qui sont demandés en défense, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans la limite maximale de douze mois.

Madame [N] [G] épouse [X], représentée par son conseil, sollicite à l’audience des délais de paiement de l’ordre de 12 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, exposant être sur le point de céder son fonds de commerce et soulignant avoir réglé des sommes importantes en 2024, ce qui démontre un effort de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 17 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 6 mars 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers et charges de manière continue.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 7 avril 2024.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [G] ne conteste pas devoir à la société SECOIA les loyers non réglés.

Toutefois, au vu du dernier décompte qui mentionne la somme de 14.210,22 euros, il s’avère que sont inclus dans ce montant des frais d’avocat et d’huissier qu’il convient de retirer, dès lors que ceux-ci sont à intégrer dans les frais irrépétibles et les dépens.

Il y a donc lieu de condamner à titre provisionnel Madame [G] à régler à la société SECOIA la somme de 13.323,83 euros, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, qui sera augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

La demande au titre de la pénalité contractuelle n’a pas été reprise à l’audience, elle est réputée abandonnée.

Le bailleur n’a en outre pas formé de demande en paiement d’indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil :  » Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, au vu des efforts de paiement de Madame [G], de son intention de céder son fonds de commerce dans des délais rapprochés, de l’accord du bailleur, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner Madame [G], partie succombante, à payer à la société SECOIA la somme de 1.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Camille LIENARD-LEANDRI, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 novembre 2019 et la résiliation de ce bail à la date du 7 avril 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Madame [N] [G] épouse [X] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [N] [G] épouse [X] à payer à la société SARL SECOIA la somme provisionnelle de 13.323,83 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance du 4e trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Suspendons la réalisation et les effets de la clause résolutoire au paiement par Madame [N] [G] épouse [X] de la somme provisionnelle de 13.323,83 euros en 12 mensualités, en plus du paiement du loyer courant, soit 11 mensualités de 1.100 euros et une 12ème mensualité égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou du loyer courant, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit et la clause résolutoire reprendre ses pleins effets, sans autre formalité ;

Condamnons Madame [N] [G] épouse [X] à payer à la SARL SECOIA la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [N] [G] épouse [X] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, lesquels pourront être directement recouvrés par Maître Camille LIENARD-LEANDRI, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU